"분양가상한제로는 서울 집값 안 잡힌다" 7명중 5명 '강보합'[추석 이후 부동산시장]

부동산 전문가 7명 전망
저금리로 부동자금 넘치고
똘똘한 한 채 선호 현상 계속
공급없인 신규주택 희소성 커져
무리해서 집 살 타이밍 아냐
장기 무주택자 '청약 올인'하되
거시경제 안정때까지 기다려야

전문가들은 추석 이후 부동산 시장의 주요 변수로 민간택지 분양가상한제를 꼽았다. 시행 시기를 놓고 이견이 있긴 하지만 이미 실시 자체가 확정된 '상수'로 장단기 집값에 영향을 미칠 수 있어서다.

그러나 기준금리 인하, 시중의 풍부한 유동성, 똘똘한 한 채 선호현상 등으로 서울 집값에 대해서는 '강보합' 전망이 우세했다. 분양가상한제 실시 후 단기 집값이 잡히더라도 장기적으로 공급이 늘지 않으면 장기적으로 반등이 될 것이라는 우려도 여전했다. 투자전략으로 무주택자는 청약, 다주택자는 임대사업자 등록이나 매각과 같은 절세 전략이 필요하다는 조언이 나왔다.

■분양가상한제에도 서울 집값 '강보합'

15일 부동산업계 전문가들은 하반기 가장 강력한 부동산 시장의 주요 변수로 가격통제책인 분양가상한제를 꼽았지만 서울 집값 전망에 대해서는 70%(7명 중 5명)가 강보합을 예상했다.

총 7인의 전문가 중 5명이 서울 집값에 대해 '강보합'을 전망했고, 심교언 건국대 부동산학과 교수와 채상욱 하나금융투자 연구원 2명만 '보합'을 예상했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "저금리로 인한 부동자금, 똘똘한 한 채 선호현상, 택지지구난 등을 고려할 때 추석 이후 집값이 강보합세를 나타낼 전망"이라며 "2년 미만 단기 예적금만 약 1100조원으로 1년 정부 재정규모의 2배를 넘는다"고 말했다. 이어 "서울은 대부분 정비사업을 통해 주택 신규공급이 이뤄지는데 정비사업을 통한 신규주택은 총 공급량의 30% 정도에 그쳐 희소성이 강하다"고 덧붙였다.

서울 강보합을 전망한 전문가들은 공통적으로 서울 아파트 공급량 부족을 꼽았다. 심 교수는 "서울 신축 아파트의 전반적인 상승과 단지에 따른 일부 폭등이 있을 수 있다"면서도 "재건축 지역의 급락과 거시경제 악화, 최근 몇 년간 공급물량이 많은 점과 정부규제로 '보합'을 예상한다"고 말했다.

서울 집값과 달리 지방 집값의 경우 대대광(대전·대구·광주) 등 일부를 제외하고는 전반적인 하락세를 이어갈 것이라고 전문가들은 입을 모았다.

■무주택자는 선청약·후매입 전략

하반기 주택구매 및 투자전략으로 전문가들은 무주택자는 '선청약·후매입'을, 다주택자는 기존주택 매각 혹은 적극적인 절세전략이 필요할 것이라고 조언했다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "청약가점이 높은 장기 무주택자는 청약에 올인하고 청약이 안되면 구축아파트를 사는 전략이 필요하다"고 조언했다.

외부경제 상황에 따라 주택매수 타이밍을 고려하라는 조언도 나왔다.

심 교수와 권 교수는 "무리해서 집을 살 때가 아니다"라며 "무주택자는 청약이 안되면 거시경제가 안정될 때까지 기다려야 한다"고 조언했다.

다주택자의 경우 셈법이 복잡해질 전망이다.

함 랩장은 "다주택자는 포트폴리오 조정 또는 임대사업자 등록, 증여, 관리신탁 등 절세전략이 필요하다"고 말했다. 채 하나금융투자 연구원은 "다주택자의 경우 현실적으로 절세전략을 마련하기 쉽지 않고 연말부터 보유세 인상 효과가 나타날 것"이라며 "특히 9억원 이상 고가 다주택자의 경우 보유세 부담이 크게 늘고 경우에 따라 증여나 매각을 고려해야 할 것"이라고 조언했다.

서울 아파트 전월세 시장의 경우 매매시장과 비슷하게 강보합 혹은 안정세 장을 예상했다.

이상우 익스포넨셜 대표는 "서울 전셋값 상승세가 더 빨라질 것"이라며 "헬리오시티 사례처럼 입주물량이 많아 전셋값이 내려간다는 것은 이미 지난 얘기로, 앞으로는 전셋값과 매매가 간 갭(차이)이 커지면서 갭투자를 안해 전셋값이 오를 것"이라고 전망했다.

hwlee@fnnews.com 이환주 서혜진 기자 김서원 인턴기자