분양가상한제, 재건축 꺾었지만..신축 급등·청약 광풍

재건축 단지 하락에도 서울 아파트값 상승세 지속, 청약 경쟁률 고공행진..정부 속도조절론, 업계 셈법 분주

김현미 국토부 장관이 지난 8월 23일 서울 여의도 국회에서 열린 국토교통위원회 전체회의에서 제안 설명을 하고 있다. /사진제공=뉴시스

강남권 집값 반등을 막기 위해 김현미 국토교통부 장관이 꺼낸 ‘민간택지 분양가상한제’ 영향이 본격적인 시행 전부터 시장 곳곳에서 나타나고 있다.

규제 타깃이 유력한 강남권 재건축 단지의 가격 오름세는 한풀 꺾였지만, 향후 신축 공급이 줄어들 것이란 우려가 확산되면서 준공 10년 이하 대단지 가격이 단기간 급등했고 청약 시장도 한층 과열됐다.

2일 부동산114에 따르면 지난주 서울 재건축 아파트값은 전주대비 0.03% 떨어져 2주 연속 하락세를 나타냈다. 은마, 잠실주공5단지 등 강남권 주요 재건축 추진 단지 시세가 하락한 영향이 컸다.

국토부 실거래가 통계를 보면 지난달 22일 은마 전용 84㎡(10층)가 19억1500만원에 매매됐다. 지난 7월 초 같은 평형 매물이 20억4000만원에 팔렸는데 한 달 만에 1억원 넘게 떨어졌다.

잠실주공5단지 전용 76㎡은 지난 7월 19억3000만~19억7000만원에 거래됐지만 이후 매수 문의가 끊겨 지난달은 거래 실적이 없다. 반면 준공 10년 이내 신축 대단지 가격은 대폭 올랐다.

대치동 학원가와 인접한 ‘래미안대치팰리스(2015년 준공)’ 전용 84㎡(23층)와 전용 94㎡(5층)은 지난달 각각 27억7000만원, 29억2000만원에 거래돼 신고가를 경신했다. 7월 매매가격보다 1억5000만원 가량 올랐고, 분양가상한제 발표 이전인 5월 시세보다는 2억~4억원 뛴 수준이다.

반포 대장주 아파트 ‘래미안퍼스티지(2009년 준공)’도 최근 신고가 매매가 체결됐다. 7월 중순 전용 59㎡(25층)이 21억원, 지난달 말 전용 115㎡(20층)이 33억원에 각각 손바뀜했다.

서울 아파트값 상승세는 이어졌다. 부동산114에 따르면 지난주 서울 아파트값 상승률은 0.05%로 6월 셋째주 이후 11주 연속 올랐다. 분양가상한제가 재건축 아파트값은 내렸지만 집값 상승세는 막지 못한 셈이다.

임병철 부동산114 수석연구원은 “분양가상한제 확대 시행으로 대기 수요가 많은 강남권과 한강변 일대 정비사업이 지연되면 새아파트 희소성이 부각돼 이들 단지의 매수 움직임이 더 커질 것으로 예상된다”고 말했다.

청약 시장도 경쟁이 치열하다. 지난주 1순위 청약을 접수한 동작구 사당3구역 재건축 단지 ‘이수 푸르지오 더 프레티움’은 일반분양 89가구 모집에 1만8134명이 신청해 평균 204대 1의 경쟁률을 기록했다. 최근 10년간 서울에서 분양한 단지 중 아크로리버뷰(307대 1)에 이어 두 번째로 높은 경쟁률이다.

이수 푸르지오 더 프레티움 모델하우스 방문객들이 단지 모형을 살펴보고 있다. /사진=유엄식 기자

이 단지의 3.3㎡당 평균 분양가는 2813만원으로 주변 시세(3.3㎡당 3500만~3900만원 선)보다 낮고 서초, 방배와 인접한 강남권 입지라는 장점을 고려해도 상당히 높은 경쟁률이다.

업계에선 분양가상한제가 시행되면 청약 당첨 가점 상승으로 내집마련이 더 어려워질 것이란 우려에 30~40대 수요자가 대거 몰린 결과라는 분석이 나온다.

오는 5일 1순위 청약을 접수하는 ‘송파 시그니처 롯데캐슬’, 서대문 푸르지오 센트럴파크‘ 등 서울 시내 신축 단지도 같은 이유로 높은 청약 경쟁률이 예상된다.
분양가상한제 효과의 명암을 확인한 정부 내부에선 속도조절론이 나온다. 김 장관은 10월 시행을 예고했지만, 내각을 통할하는 이낙연 총리와 경제 컨트럴타워 홍남기 부총리가 최근 잇따라 신중론을 밝혔다.

이에 정비업계는 셈법 계산에 분주하다. 업계 관계자는 “최근 정부 분위기를 보면 10월부터 곧바로 분양가상한제를 적용하지 않고 비강남권은 제외될 가능성도 배제할 수 없는 것 같다”며 “분양 시점에 따라 수익성에 큰 차이가 나는 만큼 사업 추진 일정을 면밀히 검토한 뒤 결정하겠다”고 말했다.

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유엄식 기자 usyoo@