서울·과천·분당, 분양가 상한제 전격 추진..집값, 정말 안정될까?[Q&A]
과거 획일적 분양가 규제와 달라..가산비 산정 가능
수도권 30만호 공급 예정.."공급 위축 우려 없다"
정부가 12일 투기과열지구로 지정된 지역에서 민간택지에 대한 분양가 상한제 적용을 추진하겠다고 밝혔다.
또 재건축‧재개발 사업 등도 '최초 입주자모집공고 신청분'부터 분양가 상한제를 적용하고, 수도권 투기과열지구 내에서 민간택지 분양가상한제가 적용된 주택은 전매제한 기간을 5~10년으로 확대한다고 발표했다.
정부는 과거에도 민간택지에 대해 분양가 상한제를 시행한 바 있다. 이번에 내놓은 대책들이 과거와 어떻게 다르고, 과연 효과는 있을지, 정부의 주요 입장을 Q&A로 정리해봤다.
- 민간택지 분양가 상한제 관련 제도를 왜 개선하게 됐는가.
"무주택 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하기 위해서는 부담 가능한 수준의 분양가 책정이 필요하다. 분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인해 집값 상승을 촉발한다. 결국 이는 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려가 있다. 민간택지에 적정 수준의 분양가가 책정될 수 있도록 분양가 상한제 적용이 필요하다. 그러나 현행 지정 요건이 까다로웠기 때문에 이를 합리적으로 개선하게 됐다."
정부는 지난해 6월부터 올해 6월까지 최근 1년간 서울 아파트의 분양가가 21.02% 상승했다며, 이는 기존 주택 가격 상승률인 5.74%에 비해 약 3.7배 높은 수준이라고 지적했다. 익 같은 분양가 상승은 ' 분양가 상승 → 기존주택으로 수요 이동 → 기존주택 상승 → 분양으로 수요 이동 → 분양가 상승' 등으로 이어지는 고리라는 지적이다.
- 분양가 상한제 적용대상 지역과 적용 시기는 어떻게 되는지?
"법령 개정에 소요되는 기간을 고려 시, 10월 중 제도 개선을 완료할 것으로 예상된다. 상한제 지정 지역이나 시기에 대한 결정은 주거정책심의회에서 시장상황을 종합적으로 고려해 별도로 이루어질 것이다."
- 민간택지 분양가 상한제 시행으로 집값이 안정될 것으로 보는건가?
"민간택지 분양가 상한제는 실수요자가 부담 가능한 수준의분양가를 책정토록 하는 것이다. 시장 전반의 가격 안정에 도움이 된다. 최근 국책연구기관인 국토연구원도 민간택지 분양가 상한제 시행이 서울 아파트 가격 연간 1.1%p 하락 효과가 있다고 전망했다."
- 과거에도 분양가 상한제가 시행한 바가 있었다.
"과거 분양가 상한제가 시행됐던 시기인 2007~2014년에 서울 집값은 안정세였지만, 분양가 규제가 자율화된 2015년 이후 부터는 시장이 과열됐다. 서울 아파트값 변동률만 봐도 그렇다. 분양가 상한제가 적용됐던 시기인 2007~2014년에는 0.37% 변동률을 나타냈다. 그러나 2015~2018년에는 변동률이 5.67%에 달했다."
- 과거에 추진됐던 분양가 상한제와 어떻게 다른가.
"현재 분양가 상한제는 분양가를 '택지비+건축비' 이하의 가격으로 설정토록 하는 제도다. 가산비를 통해 개별 사업장 특성을 탄력적으로 고려할 수 있다. 주택 건설에 소요되는 비용(원가)을 고려하므로, 과거(1977년~1988년) 획일적 분양가 규제와는 전혀 다른 제도다. 또한 분양가 심사의 투명성·전문성·공정성을 강화하기 위해 분양가 심사위원회에 대한 제도 개선을 추진하고 있다. 분양가격 세부 항목 공시를 비롯해 분양가 심사 내실화를 추진하고 있다."
- 후분양에도 상한제와 전매제한기간 확대가 동일하게 적용되는지?
"분양가 상한제는 상한제 적용지역 지정 이후 ‘입주자 모집 공고 신청분’부터 적용될 예정이다. 후분양 단지에도 분양가 상한제는 ‘입주자 모집 공고 신청분’ 부터 일관되게 적용될 계획이다. 전매제한 기간 확대도 후분양 여부와 무관하게 분양가 상한제 적용 주택에는 동일하게 적용된다. 다만 전매제한 기간이 3년을 초과하는 경우 3년 이내에 소유권이전 등기 시 3년이 경과한 것으로 간주한다. 후분양 단지의 실질적인 전매제한 기간은 선분양 대비 큰 차이를 보이지 않을 것으로 생각한다."
- 관리처분인가를 받은 재건축 단지까지 개정 요건을 적용하는 것은 과도한 것 아닌가?
"관리처분인가를 받은 경우에도 분양 승인을 받기 전이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것이 아니다. 관리처분인가에 포함된 예상 분양가격과 사업가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대이익에 불과하다. 국민의 주거 안정이라는 공익이 조합원의 기대이익보다 크다고 볼 수 있다."
- 민간택지에 거주의무기간 부과를 추진하는 이유는 뭔가?
"민간택지에 대한 거주의무 부과는 이번 '주택법 시행령' 개정 사항은 아니다. '주택법' 개정이 필요하여, 이번에 바로 적용되는 것은 아니다. 9·13대책 이후 분양가 상한제가 적용되는 수도권 공공택지 내 공공분양에 대해서는 전매제한 기간에 더해 거주의무 기간을 적용하고 있다. 민간택지에도 분양가 상한제가 적용 가능하게 되는 만큼, 시세보다 저렴하게 주택을 공급 받아 단기 차익을 향유할 수 없도록 주택법 개정을 통한 거주의무 기간 부과도 적극 검토하겠다."
- 분양가 상한제가 시행되면, 공급이 위축된다는 전망도 있다.
"2007년 분양가 상한제가 시행한 후(2008~2009년)에서울 인허가가 감소한 이유는 금융위기, 상한제 시행 전 밀어내기 식의 기저효과 때문이었다. 금융 위기 충격이 완화된 2010년부터는 상한제 시행 상황에서도 상한제 이전 수준으로 충분한 물량의 인허가가 이뤄졌다. 2008년 인허가 감소의 60% 이상은 정비사업 외 물량이며, 오히려 정비사업 물량은 1만9000만호로 상한제 시행 전인 2006년(1만5000호)보다 많았다.
과거 상한제 시행시기(2007~2014년)에도 정비사업 인허가 물량은 연평균 2만1000만호로 2006년(1만5000호) 대비 높은 수준이었다. 현재 서울 내 추진 중인 381개 정비사업 중 추진이 본격화 된 착공(85개), 관리처분인가(66개) 단지는 151개, 약 13만7000만호에 달한다."
- 서울 및 수도권의 경우, 공급 위축 우려가 더 큰 상황이다.
"주택 공급 확대와 함께 분양가 상한제가 시행될 경우장기간의 시장 안정화에 도움이 될 것으로 기대한다. 향후, 수도권 30만호 공급 계획에 따라 서울 내 4만호가 공급될 예정이다. 또 이미 조성된 택지 활용과 도시 규제 개선을 통한 공급도 확대될 계획이다. 서울시는 상업‧준주거 지역에서 용적률을 상향했으며, 상향분의 50%를 공공주택으로 공급하도록 했다. 역세권의 범위도 확대해 승강장 경계를 확대(250→350m)하고 역세권의 의미도 대중교통 중심 역에서 모든 역으로 변경했다."
- 주택의 품질 저하 우려가 있다.
"분양가 상한제는 건축비를 최신 기술 및 자재를 적용한 적정 품질의 아파트를 공급할 수 있는 수준으로 책정한다. 가산비를 통해 추가적인 품질 향상 소요 비용도 인정하고 있다. 주요 가산비는 주택성능등급·소비자만족도 우수업체 가산비, 친환경주택 건설 비용, 인텔리전트 설비 비용, 초고층주택 가산비, 구조가산비 등이다. 이미 세종이나 위례 등에서는 소비자가 선호하는 우수한 품질의 주택이 공급되고 있다. 과거 상한제가 적용된 대치·논현·서초 등 주요 민간택지에도 가격 대비 성능이 좋은 아파트가 공급됐다."
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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