과천 3기 신도시 "주민과 함께".. 개발 패러다임 바꾼다

LH, 지자체·주민과 '맞손' 잡고 추진 / 일방통행 개발방식 "NO" / 잇단 개발에 화훼 생산기반 붕괴 우려 / 지역민과 대화.. 공동협력 업무협약 / 화훼유통센터 건립 ?재정착 지원 모색 / 새로운 공공개발 모델 "YES" / 주민 참여 합동협의체서 보상가 산정 / 영업·농업 원주민 생활대책도 마련 / "소외 주민 없게" 필요 정보 상시 제공

3기 중규모 신도시 입지로 지정된 경기 과천의 균형적인 발전을 위해 사업 시행자와 주민, 지방자치단체가 서로 협력하면서 기존 공공주도의 개발방식을 바꾸고 있다. 지금까지 정부의 공급자 위주의 ‘일방통행’ 개발방식에서 벗어나 새로운 패러다임을 시도하고 있는 것이다. 다양한 의견이 수렴될 수 있도록 지자체를 비롯해 지역주민 의견을 충분히 반영해 정부 정책으로부터 소외되는 이를 최소화하는 작업이다.

20일 관련 업계에 따르면 과천은 그동안 뉴스테이(기업형 임대주택)와 3기 신도시 지정 등 대규모 도시개발계획을 잇달아 추진하면서 화훼 생산기반이 붕괴할 것이란 우려가 확산했다. 그러나 최근 과천지구·주암지구 화훼인대표연합, 과천시, 한국토지주택공사(LH)는 ‘과천시 화훼유통복합센터 타당성 검토 및 사업전략 수립용역’의 추진을 위해 공동협력하기로 하고 업무협약을 체결했다.

화훼업계의 한 관계자는 “과천지식정보타운, 과천주암지구, 과천과천지구의 순차적 개발로 인해 평생 종사해온 삶의 터전을 상실한 내몰림으로 공공개발에 대한 반감이 매우 높은 상황에서 이번에 용역 발주에 모두가 동의했다”고 설명했다. 과천화훼단지의 수도권 내 유통 규모는 45%를 차지하며, 과천화훼협회와 과천화훼집하장 연매출 규모를 합하면 1300억원에 달하는 수준이다.

3기 중규모 신도시 입지로 지정된 경기 과천의 균형적인 발전을 위해 사업 시행자와 주민, 지방자치단체 간 의견수렴을 통한 시민참여형 개발에 적극 나서면서 기존 공공주도 개발방식을 바꾸고 있어 주목된다. 사진은 지난해 12월 3기 중규모 신도시 발표 당시의 경기 과천시 신도시 예정부지. 뉴시스

이번 용역은 정부가 지난해 12월 발표한 ‘수도권 주택공급계획’에 따라 추진되는 과천 공공주택지구 내 화훼업 종사자의 재정착을 지원하고 과천시 화훼산업을 발전시킬 수 있는 방안을 주민들과 함께 모색하기 위해 시행됐다. 앞서 LH는 지난 12월 발표 이후 과천지구 화훼인단체 등 주민들과 매주 만나 갈등의 분위기를 서서히 화해모드로 전환시키면서 화훼용역 추진과 화훼용역 자문위원회 구성, 협약체결까지 성사시켰다. 만남 횟수가 현재까지 30여 차례에 달한다.

특히 화훼업계가 이번 용역 발주에 동의한 이유는 LH가 직접 화훼유통복합센터를 건립·운영하는 것을 포함해 리츠, 민간개발 등 다양한 사업방식을 검토하기로 했을 뿐만 아니라 원주민 재정착 방안 등을 고려했기 때문으로 보인다. 전문가들은 사업시행자인 LH와 더불어 주민, 지자체, 업계전문가 등 다양한 주체들이 능동적으로 참여한다는 점에서 과천 공공주택지구 및 화훼유통복합센터가 ‘지역과 함께 만드는 도시’의 우수사례가 될 것으로 기대하고 있다.

업계 관계자는 “과천지구 등 개발사업에 포함된 화훼인들이 사업시행자와 함께 개발과정에 동참하는 현상은 원주민과 사업시행자 간의 첨예한 갈등을 야기하던 기존 개발과정과 비교할 때 새로운 공공개발의 모델로 고무적”이라고 말했다.

보상 부분도 주민과 사업시행자 간 합동협의체를 구성해 시민참여형 거버넌스 체계를 구축할 예정이다. 보상가격의 산정은 사업시행자의 기본조사로부터 시작된다. 또 사업시행자가 실시하는 기본조사는 지구지정 후에 본격적으로 시작된다. 사업지구 내 토지와 물건에 대한 조사가 주민들의 입회하에 이루어지며, 기본조사 자료는 보상의 가장 기초자료로 활용된다.

기본조사가 완료되면 사업시행자는 토지주와 지자체, 사업시행자가 각각 추천한 3인의 감정평가업자에게 보상가격 산정을 의뢰해 산술평균한 금액으로 보상가격을 결정한다. 사업시행자는 이렇게 보상금액이 결정되면 토지소유자 등에게 손실보상 협의를 요청하며, 협의보상 요청 시 협의보상 기간, 장소 등과 함께 협의보상에 응하지 않을 경우 재결절차와 향후 일정을 안내한다.

또한 사업시행자는 토지 등에 대한 보상과는 별개로 사업지구 내 주택을 소유하고 사업이 발표되기 전부터 살아온 원주민에게는 기준을 충족할 경우 이주자택지를 공급하고 있다. 이주자택지는 단독주택을 지을 수 있는 토지로 조성원가에서 생활기본설치비용을 제외한 가격으로 공급한다. 아울러 협의보상계약을 체결한 토지소유자에게는 앞서 언급한 대로 협의양도인 택지를 우선 공급하고 있다. 협의양도인 택지도 단독주택을 지을 수 있는 토지로 수도권의 경우 감정가격으로 공급한다.

사업지구 내에서 영업, 농업을 영위하여 보상을 받은 원주민들을 위한 생활대책도 시행한다. 생활대책은 사업시행자가 영업보상자 등에게 생활보전 차원에서 근린생활용지 등을 지분으로 우선 공급하는 제도이며, 상가 등을 건축할 수 있는 토지를 우선적으로 감정가격으로 공급하는 제도다.

사업지구 내 토지소유자는 현금보상을 대신해 대토보상을 받을 수도 있다. 대토보상 제도는 토지소유자가 협의보상 계약체결을 하면서 받는 현금보상금을 유보하고, 향후에 사업시행자가 조성한 토지로 보상받는 제도다. 국토부는 3기 신도시에 대토보상을 적극 활성화한다는 계획이다.

대토보상제도는 2007년 제도 도입 이래 계약률이 미미했으나, 최근 수도권 사업지구를 중심으로 증가세를 보이고 있다. 2018년에 보상을 시행한 고양 장항지구와 수서역세권의 경우 대토보상계약 비율이 각각 총토지보상액 예정액의 35%, 51%를 차지했다.

LH 관계자는 “향후 LH 보상제도에 대한 정확한 정보와 대토보상 등을 활용한 리츠사업 활용방법 등 주민들이 필요한 정보를 제공할 예정”이라며 “과천지구는 사업 전반에 대한 시민참여형 거버넌스 구축을 통해 시민과 함께 만들어가는 도시를 조성하겠다”고 말했다.
 
나기천 기자 na@segye.com