상반기 단지 내 상가 고공행진.. 하반기는 동탄·다산 등 분양 채비

서울 송파구의 한 아파트와 단지 내 상가. /사진=김창성 기자

저금리 기조가 지속되며 매월 은행이자 이상의 수익을 올릴 수 있는 수익형부동산이 인기를 끌면서 상가시장에 대한 관심이 고조되고 있다.

창업 열풍, 인구 고령화 등의 추세와 맞물려 상가 투자 및 임차 수요도 꾸준히 증가할 전망이다. 이런 가운데 올 상반기 부동산시장은 여러 굵직한 이슈가 가득 찬 가운데 상가 투자가 주목 받았다. 하반기에도 각 지역에서 공급될 상가 등 수익형부동산에 수요자의 이목이 집중될 것으로 전망된다.

28일 수익형부동산전문기업 상가정보연구소에 따르면 올 상반기에는 단지 내 상가가 크게 주목 받았다.

◆단지 내 상가 고공행진

올 상반기에는 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 단지 내 상가 인기가 이어졌다. 예정가 대비 평균 낙찰가율이 180%를 넘어선 가운데 하남미사와 화성동탄, 화성봉담 등에서는 낙찰가율 200%를 넘는 상가도 속출했다.

지난 6월 실시된 입찰 결과 화성봉담2 A4블록 101(호)는 예정가 1억8800만원보다 3억8088만원 높은 5억6888만원(낙찰가율 302.6%)에 낙찰됐다.

LH 단지 내 상가는 대규모 배후 수요를 갖춰 상가 투자의 블루칩으로 통한다. 여기에 6·19 부동산대책에 상가 관련 규제가 제외됐다는 점도 인기요인으로 분석된다.

민간건설사가 공급하는 단지 내 상가도 호조세를 이어갔다. 지난 3월 공급된 ‘롯데캐슬 골드파크’ 4차 상업시설 ‘마르쉐도르 960’은 78개 점포 공급에 평균 29.8대1 경쟁률을 보이며 계약 2일 만에 완판 됐다.

이 단지의 2차 상업시설인 ‘마르쉐도르’는 최고 경쟁률 595대 1을 기록했고 3차 ‘마르쉐도르 애비뉴’ 역시 최고 980대 1의 높은 경쟁률을 기록한 바 있다.

6100가구의 대단지 창원 중동 유니시티의 단지 내 상가 ‘유니스퀘어’는 지난 6월 입찰에서 최고 낙찰가율 202%, 평균 경쟁률 30대 1을 기록하며 성황리에 분양을 마쳤다.

◆서울시 지하도상가 권리금 논란 일촉즉발

서울시가 ‘지하도상가 임차권의 양도·양수를 전면 금지한다’는 내용을 골자로 하는 조례를 개정한다고 입법예고하면서 논란이 일었다.

이번 조례 개정 법안이 시의회에서 가결되면 점포간 양도·양수가 금지되고 계약이 만료된 점포는 서울시가 경쟁 입찰을 통해 새로운 점포주와 임대차계약을 맺게 된다. 이때 기존 점포주들은 권리금을 받지 못하고 나갈 수밖에 없어 반발이 거세다.

조례를 적용받는 상가는 서울시설공단이 관리하는 명동·을지로·강남·영등포 등 총 25개 구역 지하상가 상점 2788개 점포다.

당초 정부는 지하도상가의 임차권 양도‧양수를 금지했다. 하지만 서울시와 인천시 조례에서는 허용되는 상황이 오래 이어져 오다가 이번에 서울시가 태도를 180도 바꾸면서 갈등이 극으로 치달았다.

지하도상가 상인중에는 수억원의 권리금을 내고 임차한 이들도 다수 있는 것으로 알려졌다. ‘제2의 용산참사’를 막으려면 서울시의 책임 있는 태도가 필요한 시점이다. 무엇보다 지하도상가 권리금 실태에 대한 면밀한 조사와 함께 보상 관련 협의가 시급하다.

◆내쫓기는 상인들…’젠트리피케이션’ 심화

새 상권이 형성되거나 쇠락한 상권이 부활하는 과정에서 급등한 임대료를 감당하지 못해 원주민이 내쫓기는 ‘젠트리피케이션’이 최근 화두다.

서울의 명소인 삼청동·가로수길·홍대거리·경리단길·성수동 등이 대표적이다. 서울 망리단길에 이어 경주 황리단길, 전주 객리단길, 울산 꽃리단길 등도 젠트리피케이션 주의보가 내려졌다.

정부는 상가임대차보호법(상임법) 개정을 통해 임대료 급등을 막고 영세상인과 청년 창업자들이 저렴하게 입주할 수 있는 별도 공간을 확보할 수 있도록 하는 등 제도적·재정적 지원방안을 마련한다는 방침이다.

구도심을 살리는 도시재생뉴딜사업이 새 정부의 국정 화두로 부상한 가운데 정부가 도시재생과 젠트리피케이션 억제라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있을지 지켜볼 대목이다.

◆상임법 개정 초읽기

문재인 대통령의 대선 후보 시절 공약인 상임법 개정이 초읽기에 들어갔다. 골자는 계약갱신청구권 행사 기간을 5년에서 최장 10년으로 늘리고 임대료 상한 한도를 연 9%에서 5% 이하로 낮추겠다는 것이다.

정부는 또 상가임대차 계약의 90% 이상이 보호 받을 수 있도록 환산보증금을 올리고 임대료 과다인상 억제는 물론 시장 불공정 행위 감시와 규제를 강화할 방침이다.

법안이 발효되면 기존 상이법 사각지대에 놓인 상인들의 고충이 해소되고 기존 제도의 형평성 논란도 어느 정도 사그라질 것으로 관측된다. 다만 정작 매출이 취약한 영세상인에게 돌아가는 혜택이 미미한 점은 아쉽다는 지적이다.

◆하반기 상가분양 향방은?

시중의 풍부한 유동자금이 상가 시장으로 향하는 가운데 수도권 택지지구를 중심으로 신규 상가 공급도 활기를 띨 전망이다. 상반기 주목을 받았던 서울 마곡지구, 하남미사 등에 이어 동탄2(남동탄), 다산신도시 등도 분양 채비를 마쳤다.

지난 6·19 부동산대책이 주택시장에만 국한돼 상가시장이 반사이익을 누렸다면 하반기에는 상가시장에도 직접적인 규제가 가해질 예정이어서 보다 신중한 투자가 요구된다.

이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “상가투자 및 창업 수요가 지속 증가하는 가운데 전반적인 상가시장은 양호한 흐름을 이어갔다”며 “상임법 등 상반기 정책 이슈들은 하반기 투자 환경에 큰 영향을 미칠 수 있는 만큼 관심을 갖고 대응할 필요가 있다”고 조언했다.

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김창성 기자 solrali@mt.co.kr
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