"10년 후 지금과 같은 재건축 호황 없다.. 신규 주택수요 감소 탓"

재건축 가능연한 30년, 1990년대 200만호 아파트 추진 가능
신규 주택수요 2030년까지 매년 7000~8000가구 감소 전망
건산연 "베이비부머 세대 주택보유 비율 감소 본격화"

[이데일리 이진철 기자] 최근 서울 강남권 등에서 불고 있는 아파트 재건축 투자 열풍이 부동산 과열의 주범으로 지목되고 있지만 앞으로 10년 후인 2020년대에는 줄어든 신규 주택 수요로 지금과 같은 재건축시장 호황은 없을 것이란 분석이 나왔다. 지난 2015년 9·1 부동산 대책 발표로 재건축 가능 연한이 30년으로 단축됐다. 이에 따라 1990년대 준공된 수도권 1기 신도시 아파트들은 2020년 이후에는 재건축 사업 추진이 가능하게 된다. 하지만 신규 주택 수요는 2030년까지 점진적 줄고 1차 베이비부머 세대(1955~1963년생·현재 54~62세)의 연령이 75세를 넘어서는 2030년대 중반 이후에는 감소 폭이 확대될 것이라는 전망이다.

18일 한국건설산업연구원에 따르면 신규 주택 수요는 연간 기준으로 약 40만 가구로 추정되고 있으며, 2030년까지 매년 평균 7000~8000가구씩 점진적으로 감소할 것으로 분석됐다.

신규 주택 수요는 2030년대 중반 이후에 크게 줄어들 전망이다. 이는 2030년대 중반 이후 1차 베이비부머 세대의 연령이 75세를 초과하면서 이들 세대의 주택 보유 비율이 하락할 것으로 예상되기 때문이다. 75세 이후에는 보유 주택이 자녀에게 상속·증여되는 등의 이유로 주택 보유 비율이 떨어지기 시작하고, 80세 이후부터는 주택 보유 비율의 하락세가 더욱 빨라질 것이라는 설명이다.

이에 따라 신규 주택 수요는 2020년 30만 가구 수준에서 2030년에는 30만 가구 안팎 수준으로 감소할 것으로 분석됐다.

2030년대 중반 이후 국내 신규 주택 수요가 줄면서 노후 아파트의 재건축 시장도 축소가 불가피할 것으로 보인다. 건설산업연구원은 “주택 경기 사이클이 통상 10년 정도라는 것을 감안할 때 2030년대 중후반을 전후해 주택 경기가 다시 호황 국면에 접어들 가능성이 있다”며 “하지만 이때는 신규 주택 수요가 많이 줄어든 상태여서 재건축 수주가 과거와 같이 호조세를 보이기는 어려울 전망”이라고 말했다. 다만 “서울 강남권과 같은 일부 선호 주거 지역의 경우는 예외적으로 재건축 시장이 다시 호조세를 보일 가능성은 있다”고 덧붙였다.

통계청의 가계금융조사 결과를 기초로 볼 때 우리나라 국민들이 기존 보유 주택의 크기와 가치를 줄이는 주택 다운사이징 시기는 대략 65세 이후인 것으로 나타났다. 이에 따라 1차 베이비부머가 주택 다운사이징 연령대인 65세를 초과하는 시기는 대략 2020년으로 분석된다.

결국 2020년을 전후해서 1차 베이비부머 세대의 주택 다운사이징이 대규모로 발생하고, 이로 인해 대형 주택이 매물 또는 임대 물건으로 시장에 대거 쏟아져 나올 수도 있다. 중소형 주택에 대한 수요가 증가하는 현상이 나타나고 일정 부분은 대형 고급주택, 실버주택 및 레지던스, 타운하우스 등과 같은 다양화된 수요로 전환될 것으로 보인다.

이홍일 건설산업연구원 연구위원은 “아파트 재건축 수주는 2020년대 중후반을 전후해 도래할 주택 경기 호황기 때 마지막으로 한 번 더 양호한 증가세를 보이고, 이후에는 과거와 같은 호조세를 보이지는 못할 가능성이 크다”며 “2020년대 후반 이후에는 노후 아파트를 대상으로 대규모 재건축보다는 소규모 보수, 실내 리모델링, 보강 등 유지·보수 위주로 시장이 점차 전환될 전망”이라고 말했다.

이진철 (cheol@edaily.co.kr)