입주때 잔금마련 계획 미리 세워야

■ 하반기 달라지는 부동산제도

'6·19 부동산 대책'으로 조정대상지역(서울 25개 자치구 전역, 경기 과천·성남·광명, 세종, 부산 해운대·연제·기장 등)의 집단대출 한도가 줄어든다. 올 하반기 아파트시장에 나서는 사람이라면 이 점을 명심하고 자금 마련 계획을 세워야 한다. 당장 다음주부터 조정대상지역의 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제 비율이 10%포인트씩 하향된다. LTV는 70%에서 60%로, DTI는 60%에서 50%로 낮아져 이전보다 대출 자금이 줄어들게 된다. 집단대출은 시행일(7월 3일)부터 입주자 모집을 공고하는 분양단지에 적용된다. 단, 앞서 입주자 모집 공고를 하고 계약까지 한 아파트라도 시행일 이후 분양권이 전매된 경우도 LTV·DTI 규제가 똑같이 적용된다.

분양아파트 잔금대출에도 새로 DTI를 50%로 적용한다. 또 올해 1월 1일 이후 입주자 모집 공고가 나온 아파트를 분양받아 입주 시점이 되면 잔금대출의 경우 일정 기간 원리금을 함께 갚아야 한다.

오는 7월부터는 다가구주택 집주인이 그 집에 실제로 살면서 세입자를 들여도 민간임대사업자로 등록할 수 있다. 세입자는 '연 임대료 상승률 5% 이하·의무 임대 단기 4년 보장' 등을 법적으로 보호받고 집주인도 재산세와 양도소득세 등 임대사업자로서 세금 일부를 면제받는다.

강남 재건축에 투자하려는 이들은 올해 말 재건축 초과이익환수제 유예가 종료될 가능성도 염두에 둬야 한다. 오는 12월 31일까지 관리처분인가를 신청하지 못한 재건축 단지는 2018년부터 초과이익환수제가 적용될 수 있다. 재건축 사업을 통한 초과이익이 조합원 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과이익의 최대 50%까지 부담금을 내야 한다. 초과이익은 준공 시점 집값과 재건축조합설립추진위원회 설립 시점 집값, 인근 일반 시세 상승분과 개발비용을 종합적으로 고려해 산정된다.

또 6·19대책으로 재건축 조합원 한 명이 소유할 수 있는 주택은 조정대상지역의 경우 원칙적으로 1주택이다. 다만 전용면적 60㎡ 이하 주택을 택할 경우 예외적으로 2주택이 허용된다. '도시 및 주거환경정비법'을 개정해 올 하반기(9~10월)에 시행될 예정이라 법 시행일 이후 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용된다.

[김인오 기자]

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