11.3 부동산 대책, '전매거래 축소-고분양가 행진제동-청약 경쟁률 하락' 시작타격 예상

정부가 부동산 안정화 대책을 발표함에 따라 전매거래 축소, 고분양가 행진 제동과 청약경쟁률 하락 등 시장타격이 불가피할 것으로 보인다.

다만 입주권 등 조합원지위 양도는 자유로워 조합원의 입주권거래로 일부 가수요가 쏠리는 부작용이 야기될 우려가 나왔다.

또 1순위 제한과 재당첨 제한 등만 실시되고 분양권 전매는 자유로운 부산광역시는 오히려 경남권 투기적 가수요의 집결지가 될 수 있다는 전망도 제시되고 있다.

국토교통부는 3일 전매제한기간 강화, 재당첨 제한, 1순위 제한 등 강화된 청약규제 대책을 내놓은 바 있다.

이번 규제의 특징은 투기과열지구의 일괄 도입보다는 과열양상을 보이는 서울 등 수도권과 지방 일부지역에 대한 선별적 미세조정으로 정책강도를 조절했다는 것.

현재 분양가상한제 적용 지역으로 지정되지 않은 수도권 민간택지 입주자는 계약 후 6개월간 전매가 제한되기도 했다.

하지만 이날 이후 서울시(강남4구 제외)와 경기 성남시(민간은 1년6개월, 공공은 소유권 이전 등기시)에서 입주자모집공고를 게재하는 분양 사업지는 18개월간 전매가 규제될 예정이다.

통상 분양에서 입주까지 2년6개월의 기간이 소요됨을 고려할 때 분양권 기간의 60%정도는 전매행위가 봉쇄되는 것.

함영진 부동산114 센터장은 “계약금만 들고 시세차익 목적에서 웃돈을 노리던 청약가수요의 활동이 제한됨과 동시에 강남권 전매규제로 틈새상품을 찾아 이동하는 강북지역 풍선효과 유발도 쉽지 않을 것”이라고 밝혔다.

재건축 가격 급등 열풍의 진앙지였던 서울 강남4구와 경기 과천시는 아예 소유권이전등기 시까지 분양권 전매를 할 수 없게 된다.

다만 입주권 등 조합원지위 양도는 자유롭기 때문에 조합원의 입주권거래로 일부 가수요가 쏠릴 가능성이 제기됐다.

3일 이전에 이미 분양계약을 마친 기분양 사업지의 분양권전매는 자유롭기 때문에 기존 강남4구의 분양권은 거래와 유동성에 제약이 없었다.

함 센터장은 “수도권 전매시장이 축소되며 타격을 받긴 하겠으나 가격급락을 우려할 만한 수준은 아니다”라면서 “강남4구 아파트 입주물량은 내년도 7031가구로 올해 6723가구과 큰 차이가 없어 공급과잉 우려에서 자유롭기도 하다”고 전했다.

이와 더불어 경기도 하남시, 고양시, 화성시(동탄2지구에 한함), 남양주시의 공공택지와 세종특별자치시(행정중심복합도시 건설 예정지역) 공공택지는 소유권이전등기 시까지 전매가 제한될 예정이다. 반면 부산광역시의 민간택지는 전매규제에서 제외될 전망.

하남시 미사지구의 분양은 마무리단계라 대부분 전매규제를 벗어나겠지만 향후 공급이 남아있는 하남 감일·감북지구와, 남양주 다산신도시, 고양 향동·삼송지구 등은 전매규제에 따른 유동성제약을 피할 수 없을 것으로 보인다.

함 센터장은 “청약가수요로 부풀려진 거품이 다소 해소되면 실수요자의 내 집마련 당첨기회와 분양가 부담이 낮아지는 순기능도 있다”면서 “무주택 실수요자에게는 분양시장의 진입문턱이 낮아지는 효과를 기대해 볼만하다”고 주장했다.

한편 분양권 전매가 자유로운 부산광역시는 오히려 경남권 투기적 가수요가 몰릴 수 있다는 우려도 제기됐다.

함 센터장은 “경남권에서는 대구 아파트시장의 가격조정으로 저금리 유동자금이 돈 될 만한 곳을 찾고 있다”면서 “아파트 가격이 동반상승하고 구도심의 정비 사업까지 활발한 부산에 가수요를 묶어 둘만한 전매규제가 없다는 점은 아쉬운 부분”이라고 밝혔다.

실제 부산지역 아파트 평균 청약경쟁률은 지난해 79.5 대 1에서 올해 106.8 대 1로 과열양상을 띄었다. 지난 2일 기준 약 117만명이 청약시장에 유입된 바 있다.

한편 부동산114는 이번 대책으로 인해 내년도 아파트 분양물량은 2015년(51만호), 2016년(49만호, 예정포함)에 비해 일정부분 축소된 40만호 이하가 공급될 예정이다.

/장주영기자 jjy0331@sedaily.com