[11.3 부동산대책]Q&A로 풀어본 11.3 대책

【서울=뉴시스】오동현 기자 = 정부가 3일 발표한 '실수요중심 시장 형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안'(11.3대책)은 당초 예상과 달리 비교적 강도 높은 내용을 포함하고 있다.

11.3대책에 따르면 규제 강화 지역으로 지정된 곳은 서울, 경기(과천·성남·하남·고양·화성동탄2신도시·남양주), 부산(해운대구·연제구·동래구·남구·수영구), 세종(예정지역에 한함) 등이다.

민간택지의 경우 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 과천은 전매제한 기간이 기존 6개월에서 '소유권이전등기시'까지 강화된다. 강남4구 외 서울 전역과 성남은 1년6개월로 연장된다.

경기 과천·성남·하남·고양·남양주·화성동탄2, 세종의 공공택지 내 주택은 전매가 기존 1년에서 '소유권이전등기시'까지 제한된다. 수도권 중 지구면적 절반 이상이 그린벨트 해제된 공공택지 내 85㎡ 이하 주택도 분양가격이 인근 시세의 70%이상이면 마찬가지로 전매가 금지된다.

청약 1순위 자격도 ▲세대주가 아닌 자 ▲5년 이내 당첨자 ▲2주택 이상 소유자는 제외하기로 했다. 더불어 규제 강화 지역으로 지정된 지역 주택에 당첨된 세대원도 재당첨 제한 대상자에 추가했다.

다만 이번 대책은 신규 아파트 분양에 집중되면서 재건축 조합원 지위양도 제한은 두지 않았다. 이 때문에 투자수요가 분양권 거래에서 입주권 거래로 옮겨질 가능성에 대한 우려가 나온다.

다음은 박선호 국토부 주택토지실장과의 일문일답이다.

-서울·경기 일부·부산·세종 등을 규제 강화 지역으로 선정한 이유는.

"투기과열지구 지정요건 중 정량요건의 일부를 준용했다. 주택가격상승률이 물가상승률보다 2배 이상인 곳, 청약경쟁률이 5대 1을 초과했거나 국민주택 규모 이하 주택 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 곳, 주택의 전매행위 성행 등으로 주택시장 과열 및 주거 불안의 우려가 있는 곳 등을 고려했다. 다만 규제를 적용했을 때 과도한 위축이 나타날 개연성이 있다고 판단한 지역은 제외했다. 이번 대책의 키워드는 선별적·단계적 접근이다."

-강남4구와 경기 과천시의 경우 사실상 전매를 금지한 이유는.

"이들 지역은 이번에 설정한 정량요건 중 주택가격상승률, 청약경쟁률 2가지를 충족하면서 타지역에 비해 과열 수준이 높고 지속될 가능성이 있었으며 시장 파급효과가 높아 전매제한기간을 보다 강화해 투자수요의 감소를 유도할 필요가 있다고 판단했다."

-추가 지정 및 해제 검토 시기는 언제.

"이번 대책은 청약제도나 전매제한 관련 부분이 많기 포함됐다. 어느 정도 법적 안정성이나 제도의 예측가능성은 전제돼야 한다고 생각한다. 매달 검토하기 보다는 3개월 또는 6개월 단위로 시장 지표와 해당 지역의 주택시장 흐름을 보고 추가 지정 또는 해제를 판단하도록 하겠다."

-서울 전 지역이 규제 대상으로 지정된 배경은.

"최근 6개월에서 1년간의 청약시장 상황을 정밀하게 보고 분석했다. 서울의 경우 신규 파트 청약시장에 중점을 두고 있는데 최근 민간택지 내 민영주택, 일반분양은 상당한 과열 양상을 보였다고 판단했다. 강남권역 뿐 아니고 강북 또는 신촌 등 비강남권도 마찬가지로 과열 양상이 계속 나타났다. 청약 관련 규제는 해당 주택 사업에 있어서 미분양을 유발하는 것이 아니라 청약에 있어서 당첨 기회의 순서를 실수요자로 바꿔주자는 거다."

-향후 금리 인상 고려했나.

"정부는 주택시장에 조정 가능성을 유의하고 있다. 그렇기에 과잉 공급이나 대내외 경제 불확실성, 금리 인상 등을 고려해 이번 조치 범위를 선별했다. 이번 규제 대상 지역은 투자수요를 제대로 걸러내는 효과를 내면서도 미분양이 대거 난다거나 주택가격이 급락한다던가 할 가능성은 적다고 봤다. 주택시장은 견조한 흐름을 보이고 있고 앞으로 상당기간 유지 될 가능성이 높다는게 전문가들의 의견이기도 하다."

-'소유권이전등기시' 까지 전매를 제한하는 것은 무엇인가.

"계약 체결시부터 주택이 준공돼서 소유권이 이전되는 시점까지 사실상 분양권을 사고 팔 수 없다는 얘기다. 기존에 이미 분양받아서 분양권 소지한 경우에는 해당하지 않는다. 기존 분양권까지는 거래 가능하다. 다만 분양권 거래와 관련해 업·다운 계약을 최대한 적발해 과태료를 부과하고 세금을 추징하는 조치를 할 것이다."

-청약열풍의 부산을 전매제한 대상에서 제외한 이유는.

"주택법에 따르면 수도권 이외의 지역은 전매제한 기간을 적용할 수 없다. 부산은 전매제한 대신 청약 1순위 자격제한, 재당첨 강화 등을 5개구 모두 적용하기로 했다. 그러면 청약과열은 상당부분 해소될 것이다. 부산 등 지방의 전매제한 기간을 적용하는 부분에 대해서는 앞으로 상황을 보면서 주택법 개정도 고려하겠다."

-거액의 돈이 오가는 재건축 단지 입주권 거래는 괜찮나.

"재건축 단지 입주권 거래는 이번 조치에 적용되지 않는다. 아직 검토해보지 않았다. 이번 대책은 신규 아파트 분양에 초점을 맞췄다. 신규 아파트 청약과열이 필연적으로 고분양가 문제로 이어지기 때문에 시장 과열을 완화하기 위한 조치다."

-투기과열지구 지정하지 않은 이유는.

"이번 규제 대상 지역은 전매제한기간 강화(부산 제외), 1순위 제한, 재당첨 제한 등 투기과열지구 지정의 주요 효과가 모두 포함됐다. 특히 서울과 경기의 향후 분양물량은 대부분 정비사업과 공공택지 물량이다. 이들 물량은 통상 1순위에서 마감된다는 점을 감안하면, 주요 청약제도의 강화는 단기적 투자수요가 청약시장에 진입하는 것을 효과적으로 억제할 수 있을 것으로 기대한다. 이번 대책이 시장에 미치는 영향을 모니터링하면서 정례적으로 투기과열지구 지정 여부를 검토할 계획이다."

-투기세력들은 이미 많은 돈을 벌었다. 너무 늦은 대책 아닌가.

"올해 3월까지는 강남 재건축 예정단지를 중심으로 서울 집값이 거의 오르지 않거나 오히려 하락하는 지역도 있었다. 이후 미국 금리 동결, 한국은행 기준금리 인하 등 여러가지 경제상황을 고려해 취한 조치다. 주택시장의 흐름이 조금씩 달라졌는데 정부가 정확하게 진단할 수 있을 정도로 신중한 정책 판단과 분석이 필요했다."

odong85@newsis.com

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