[11·3 부동산대책] '묻지마 청약'에 족쇄..풍선효과 우려도

정부가 3일 발표한 ‘실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안’의 핵심은 청약시장 과열의 원인인 ‘묻지마 청약’ 수요 통제를 통해 실수요자가 중심이 되는 주택시장을 만드는 데 초점이 맞춰졌다.

지난 9월 올해 최고 청약경쟁률을 기록한 부산 '명륜자이' 모델하우스 앞에서 관람객들이 줄을 서서 입장을 기다리고 있다. /조선일보 DB

서울과 경기도 하남·동탄2, 부산 등 정부가 지정한 조정대상 지역에선 ‘맞춤형 청약제도’가 실시돼 청약 과열현상이 어느 정도는 진정될 것으로 보인다. 건설사들의 고분양가 경쟁이나 밀어내기 공급도 일정 수준 줄어들 것으로 예상된다.

◆ 청약 인기지역 1순위 조건 강화…실수요자 위주로 진입 유도

이번에 정부가 지정한 조정대상 지역은 서울 25개구를 포함해 경기도 과천·성남·하남·고양·남양주·화성 동탄2신도시, 부산 해운대·연제·동래·남구·수영구와 세종시 등 이른바 ‘청약 인기지역’이다. 이 지역에선 6개월~1년의 지역별 청약통장 가입 기간을 채웠더라도 세대주와 5년 내 청약에 당첨한 사실이 없는 사람만 1순위 청약을 할 수 있다.

2주택 이상 보유하고 있는 다주택자는 1순위 청약을 넣을 수 없으며, 2순위 청약자도 통장을 써야 한다. 이 지역에서 청약이 당첨되면 최대 5년간 다른 주택에 당첨될 수 없는 재당첨 제한 조치도 실시된다. 결국 1순위 청약 진입장벽을 높여 청약 경쟁률 하락을 유도해 실수요자가 당첨될 기회를 높인 것이다.

내년부터 전용면적 85㎡ 이하 민영주택 청약과 관련해 지자체가 최대 100%까지 추첨제로 진행하기로 했던 청약가점제 자율시행도 당분간 유예돼 현행 가점제(40%)가 유지된다. 전매제한도 강화되고 중도금 대출보증 발급과 관련된 계약금 요건도 기존 5%에서 10%로 높아지기 때문에 단타를 노리는 투자자들의 청약이 줄어드는 효과를 볼 수도 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 “이번 조치로 청약 인기 지역에서 단기 차익을 얻으려는 투기 수요가 억제되고 실수요자 위주의 시장이 정착되는 계기가 될 것”이라며 “서울과 부산 지역 등은 1순위 요건이 강화돼 유효 청약자 수가 줄어들 것으로 보여, 청약 경쟁률뿐 아니라 계약률도 하락할 수 있다”고 말했다.

바뀐 규정이 적용되면 청약 경쟁률은 낮아질 것으로 전망된다. 현재는 당해 지역과 기타 지역 구분 없이 하루에 1순위 청약을 진행하고 있지만, 정부는 건설사 등 사업주체 협조를 통해 조정대상 지역은 1일차 당해 지역, 2일차 기타 지역으로 1순위 신청 날짜를 분리하도록 할 계획이다. 당해 지역에서 1순위 마감될 경우, 당첨 가능성이 없는 기타 지역은 신청을 생략해 청약 경쟁률이 과도하게 부풀려지는 것을 차단하는 조치다.

경기도 화성 동탄2신도시. /조선일보 DB

◆ 신규 분양시장 진정될 듯…’풍선효과’ 우려도

업계는 이번 대책으로 과열을 빚었던 신규 분양시장이 진정될 것으로 내다보고 있다. 내놓는 대로 ‘완판’했던 지금까지와는 달리, 앞으로는 청약 흥행을 장담하지 못하기 때문에 건설사들도 공급물량을 서서히 줄여나가고 분양가를 지금 수준보다 낮출 가능성이 있기 때문이다. 또 내년부터 본격적으로 입주가 시작되기 때문에 공급과잉 우려도 고민해야 할 상황이다.

김재언 미래에셋대우 부동산 세무팀장은 “건설사들도 조금씩 분양 물량을 줄여나갈 것으로 보인다”면서 “지금까지는 달궈진 청약 시장 분위기에 편승해 분양가가 계속 올라갔지만, 앞으로 청약 열기가 빠지면 분양가를 낮추는 분위기가 형성될 수 있다”고 말했다.

‘풍선효과’가 나타날 수 있다는 지적도 나온다. 저금리가 이어지고 있기 때문에 투자처를 찾는 사람들이 규제가 적용되지 않는 틈새시장으로 몰릴 수 있다는 얘기다. 이번 대책과 관련이 없는 경기도 타 지역이나 지방 중소도시 등의 청약시장에 일시적으로 집중되는 현상이 나타날 수도 있다.

고준석 신한은행 부동산투자자문 TF 팀장은 “일시적으로 투기수요가 지방 등으로 넘어가 풍선효과가 현실화할 가능성이 있다”면서 “조정지역과 인접한 주변 시장이 틈새시장이 될 수 있을 것”이라고 말했다.

김민형 건설산업연구원 연구위원은 “이번 조치로 풍선효과가 나타날 수 있는데, 정책 불확실성이 남아있는 만큼 주택보다는 상업용 부동산으로 쏠릴 가능성이 있다”고 말했다.

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