젊은층 중심 '신형 모기지' 주목받는 3가지 이유

정부가 최근 연 1%대의 저리 장기대출 등 지원 방안이 담긴 전월세 시장 안정화 대책을 발표했다. 주택거래 회복에 대한 기대감이 매매로 이어질 지 주목된다. 정책브리핑은 전문가들의 의견을 통해 전월세 방안의 효과와 향후 추진과제를 알아본다.(편집자주)

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원

정부가 '8·28 전·월세 안정대책'을 내놓았다. 이번 대책은 과도하게 쏠리는 전세수요를 매매수요로 분산시켜 전세시장을 안정시키겠다는 것이다. 어찌 보면 우회적인 전세시장 안정대책이다. 정부가 보기에는 '전세난 구원투수'는 전세로 살고 있는 세입자, 그 중에서도 집을 처음으로 장만할 연령대인 30~40대 세입자다. 이번 대책은 이들 젊은층에게 "초저금리로 장기간 대출을 해주고 취득단계 세금도 깎아줄 테니 전세 그만 살고 집을 사라"는 강력한 신호를 보낸 것이다. 마침 가을 이사철이 시작된데다 전세매물 씨가 말라 집을 사는 수요(전세난 회피수요)도 나타나고 있어 어느 정도 거래는 늘어날 것으로 보인다. 하지만 실물경기 침체 등 주변 여건이 녹록치 않아 시장 분위기를 확 돌려놓기는 어려울 전망이다.

이번 대책에서 가장 주목을 끈 것은 신형 모기지(장기주택담보대출)이다. 수익 공유형, 손익 공유형 2가지로 공급되는 신형 모기지는 '로또 모기지'로 불릴 정도도 폭발적인 관심을 모으고 있다. 생애최초 주택 구입자에게 제공되는 신형 모기지는 젊은층 전세 거주자를 매매시장으로 유도하는 데 적지 않은 도움이 될 것으로 보인다. 그 이유는 3 가지다.

첫째, 대출금리가 최저 연 1%대의 파격적인 금리라는 점이다. 연 3%대의 물가상승률을 감안하면 사실상 마이너스 금리다. 전세금 대출 금리가 연 3%대 후반까지 내려와 있어 집을 살까 말까 고민하는 수요자에게는 전세 금리보다 더 낮춰야 움직일 것이라는 현실적인 판단이 반영된 것이다.

둘째, 집값 하락에 대한 두려움으로 집을 사지 않는 사람들에겐 정부(국민주택기금)와 위험을 분담할 수 있는 점도 장점이다.

마지막으로 신형 모기지를 이용하면 전·월세보다 훨씬 저렴하게 주거공간을 장기간 안정적으로 마련할 수 있다.

요즘 젊은 층들은 아버지 세대들과는 달리 집을 소유보다는 이용 중심으로 보려는 경향이 있어 신형 모기지가 매력적일 수 있다. 다만 신형 모기지 대상이 아파트를 제외한 다세대, 다가구, 연립주택은 포함되지 않은 점, 아파트도 20년 이상 노후 된 곳은 빠지는 점은 다소 아쉽다.

이번 8.28 대책의 또 다른 핵심은 취득세 영구 인하다. 6억원 이하 1%, 6억~9억원 이하 2%, 9억원 초과는 3%로 인하되고 다주택자도 그대로 적용된다. 정부가 이처럼 1주택자와 다주택자를 차별하지 않은 것은 여유자금을 가진 계층을 끌어들여 매매시장을 활성화시키겠다는 생각에서다. 지난 4.1대책 당시 취득세를 인하할 때에는 다주택자에게는 취득세를 더 내도록 했다. 거의 5개월 만에 내놓은 이번 대책에서는 그 당시와 달라 국회 문턱을 그대로 넘을 수 있을지 주목된다.

정부가 이번 대책을 통해 연간 공공임대주택 11만 가구를 공급키로 한 점은 고무적이다. 전세난에 시달리는 무주택 서민들이 마지막으로 기댈 수 있는 것이 공공임대주택이다. 무주택서민들에게 주거안정이라는 보호막을 씌워준다는 측면에서라도 경제협력개발기구(OECD)국가의 절반에 불과한 공공임대주택 확충은 시급한 상황이다.

다만 현재 공공임대주택이 월세 중심인데, 앞으로 전세 비중을 늘리는 것이 필요하다. 현재 전세시장의 불안은 임대차 시장이 전세에서 월세로 넘어가는 과도기적 과정에서 전세유통 물량이 줄어들면서 나타난 측면도 없지 않다. 그런 점에서 공공부문에서 전세물량을 늘려야 빠른 월세화에 따른 충격을 줄일 수 있다.

우리 경제의 최대 복병이 1000조원에 달하는 가계부채 문제다. 이번 신형 모기지가 기존 대출구조와 다르다고 하지만, 가계부채가 늘어날 수 있으니 부실로 이어지지 않도록 철저한 위험관리를 해야 한다.