[8·28 전·월세 안정대책] 전세수요 매매전환 '깜짝카드'.. 문제는 시장 반응

당정은 전·월세 시장 안정을 위한 해법을 매매시장 활성화에서 찾았다. 당정이 28일 내놓은 '8.28 전·월세시장 안정을 위한 대응방안(8.28 전·월세 안정대책)'은 전세수요의 매매전환을 유도하는 내용과 전·월세 수급불균형을 완화하기 위해 임대주택 공급을 확대하는 투트랙 해법을 담고 있다.

그러나 방점은 주택거래를 정상화시켜 전세수요를 매매수요로 전환시키는데 찍혔다. 이를 위해 처음으로 국민주택기금을 통해 선보이는 주택구입지원제도(모기지제도)는 주목할 만하다. 주택구입자와 금융기관(국민주택기금)이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하고 주택구입자 입장에서는 1%대의 초저금리로 대출을 받아 내 집 마련을 할 수 있는 새로운 금융상품 모델을 제시했다는 점에서 획기적이라는 평가다. 집값이 수년째 계속 하락하면서 향후 집값 상승에 대한 확신이 사라져 전셋값 고공행진에도 전세수요자들이 매매로 돌아서지 않자 정부가 기금을 동원해 주택을 공동으로 매입하겠다는 것이다.

■생애최초주택자 대상 10월 출시

이 모기지 제도는 수익공유형과 손익공유형 2가지 유형으로, 부부합산 연소득 7000만원 이하의 생애최초주택구입자가 대상이다. 주택은 전용면적 85㎡ 이하이고 6억원 이하 아파트만 가능하며 올해 중 수도권과 광역시에 위치한 3000가구에 대해 선착순으로 지원된다. 등기부상 법률적 소유권은 모두 주택구입자에게 있으며 따라서 취득세 등 등기비용과 재산세 등 각종 세금도 주택구입자가 내야 한다. 현재 우리은행이 상품 개발을 진행 중이며 10월 초부터 출시된다.

우선 수익공유형 모기지는 주택기금에서 집값의 최대 70%까지 20년 만기로 연 1.5%의 모기지를 공급하고 주택 매각 또는 만기 때 매각차익(평가차익)이 발생할 경우 일부를 주택기금과 공유하는 방식이다. 연 1.5%의 고정금리로 주택가격의 70% 이내에서 최대 2억원(구입자 연소득의 4.5배 이내)까지 지원된다. 대출금은 1년 또는 3년 거치, 20년 원리금 균등분할 상환이다. 주택 처분은 구입 후 3년이 넘어야 가능하지만 5년 이내에 매각하면 0.9~1.8%의 조기상환 수수료가 부과된다.

손익공유형 모기지는 주택기금이 집값의 최대 40%까지 연 1~2%의 금리로 지분 성격의 모기지를 지원하고 향후 주택구입자와 기금이 주택 매각손익을 공유하는 방식이다. 지분임대료는 초기 5년 동안 연 1%, 6년차부터 연 2%가 적용된다. 지원한도는 주택가격의 40% 이내로 최대 2억원까지 가능하다. 지원대상자와 주택은 수익형과 동일하며 5년 이내 조기매각 땐 조기상환 수수료도 부과된다.

수익공유형은 향후 발생한 수익에 대해서만 기금이 지분율에 따라 이를 공유하고 손익공유형은 기금이 주택 구입자와 함께 향후 발생한 수익은 물론 손익에 대해서도 공유한다는 점에서 차이가 있다.

■목돈 따라 수익형·손익형 선택

수익공유형과 손익공유형은 정책 대상자가 다르다. 수익공유형은 대출금이 주택가격의 최대 70%까지 가능해 목돈이 없는 사회초년생이 활용하는 게 유리하다. 반면 손익공유형은 주택가격의 40% 이내에서 대출이 이뤄지는 반면 수익과 손실을 모두 공유할 수 있어 안정성 면에서 유리하다. 즉 전세금 등 목돈이 있는 무주택자가 활용하면 좋다는 뜻이다.

예를 들어 A씨가 수익공유형 모기지 상품을 통해 2억원짜리 주택을 대출액 1억4000만원(집값의 70%)을 끼고 구입해 향후 20년 후 주택가격이 4억원으로 올라 2억원의 시세차익이 발생했다고 치자. 기금은 대출액 1억4000만원에 대해 20년 원리금균등분할상환을 적용한 대출평잔이 7000만원(매입가격의 35%)이어서 시세차익의 35%, 즉 4900만원을 회수한다. 반면 주택구매자는 나머지 1억5100만원의 차익을 가져가게 된다. 향후 집값이 이보다 훨씬 많이 올라도 기금이 가져갈 수 있는 최대치는 연 5%다.

또 B씨가 손익공유형 모기지 상품을 통해 2억원짜리 주택을 대출액 8000만원(집값의 40%)을 끼고 구입해 20년 후 3억5000만원으로 올랐다고 치면 기금은 시세차익 1억5000만원에 대해 지분 40% 몫인 6000만원을 회수하게 되고 주택구입자는 60%인 9000만원을 가져간다.

■전·월세보다 주거비용 적어

국토부는 이 같은 새로운 공유형 모기지 상품을 이용하면 전세나 월세보다 주거비용이 훨씬 적게 들어 전·월세 수요자가 매매시장으로 유입될 것으로 내다봤다.

실제 국토부가 조사한 바에 따르면 C씨가 자기자금 8000만원을 갖고 시세 2억5000만원짜리 주택을 일반 대출상품을 통해 구입하거나 전세 1억7000만원, 3000만원 보증금에 월세 70만원짜리 보증부월세로 거주한다고 가정하면 공유형 모기지 상품을 활용할 때 주거비용이 가장 저렴한 것으로 나타났다.

연 4.3%의 일반 모기지를 활용해 주택을 구입할 경우 연 주거비용은 942만원, 보증부 월세로 거주할 경우는 연 787만원에 달했다. 또 전세로 계속 거주할 경우 616만원이 들었으며 수익공유형을 통해 주택을 구입했을 경우는 연 447만원의 비용만 지불하면 됐다. 또 손익공유형을 통해 주택을 구입했을 경우 거주비용은 연 662만원이었다.

따라서 수익공유형 모기지 상품은 전세보다 저렴한 비용으로 신혼부부 등이 내 집 마련을 할 수 있으며 손익공유형 모기지 상품도 전세와 유사한 비용으로 내 집 마련을 할 수 있어 무주택 서민들에게 큰 도움이 될 전망이다.

kwkim@fnnews.com 김관웅 기자

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