[취재파일] 9.10대책 분석-정부 "연말까지 집 사세요"

오늘 열린 경제활력 대책회의에서 정부가 발표한 부동산 정책의 골자는 한 마디로 "집 살 계획 있던 분들, 올해 연말까지 집 사세요. 특히 미분양 주택~!"으로 요약됩니다.

이번 대책의 핵심은 역시 그동안 시장에서 줄기차게 요구해왔던 취득세 추가 감면입니다. 정부는 오는 10월 초쯤 법안이 국회를 통과하면 연말까지 9억 원 이하 1주택자에 대해서는 취득세를 현행 2%에서 1%로, 9억 원 초과 다주택자에 대해서는 현행 4%에서 2%로 각각 감면된다고 밝혔습니다. 지난 해 정부가 실시한 취득세 한시 감면을 다시 실시한다는 겁니다. 작년엔 3월 22일부터 12월까지 9개월 넘게 시행됐다면 올해는 10월부터 12월까지 두세 달만 추가감면을 해줍니다. 그 사이에 집을 사라는 겁니다.

취득세 추가 감면은 지자체와 추가 협의를 거쳐 최종안을 확정한 뒤 국회 의결을 거쳐야 해 10월쯤부터 연말까지만 주택 구입자에게 혜택이 주어질 전망입니다. 국토해양부 박상우 주택토지실장은 "여당과 어느정도 조율을 한 데다 국가경제 위기 상황에서 여야를 떠나 협조할 것으로 기대한다"면서 "정부 추진안은 어렵지 않게 국회를 통과할 것"이라고 확신에 찬 어조로 말했습니다.

"그럼 언제 집을 사야 되느냐"는 질문에 대해 "지금이 살 때다. 지금부터 알아보라"라고 답했습니다. 취득세 인하조치의 소급적용은 국회 상임위 통과 시점입니다. 따라서 부동산 매매 계약을 체결한 뒤 한달 내로 국회 상임위에서 취득세 추가감면이 통과된 것을 확인한 뒤 취득 신고를 하라는 겁니다. 박 실장은 이어 "경기는 사이클이 있다. 2006-7년부터 5년 이상 하락세가 계속됐으니 이제 상승세를 탈 때가 됐다고 볼 수 있다"면서 "내년 초 세계경기가 풀린다면 부동산 경기가 살아날 수 있을 것"으로 전망했습니다.

오늘 발표한 정부의 또다른 핵심정책은 올해 말까지 미분양 주택을 취득할 경우 이후 5년간 발생하는 양도차익에 대해서는 양도세를 전액 면제해주는 것입니다. 이 같은 조치는 현재 수도권 미분양주택은 2만 9천 호로 금융위기 때(2만 7천 호)보다 높은 수준이기 때문제 서둘러 미분양 주택을 해소하고 건설업계 자금난을 완화하기 위한 조치라는 설명입니다.

결국 서둘러 연말까지만 미분양 주택을 산 뒤 신고하면 9억원 이하 1주택자는 취득세 1%만 내면 되고, 앞으로 5년간 집값이 얼마나 오르든 양도세를 한 푼도 안 내도 된다는 것입니다.

더불어 "9월 말부터 총부채상환비율 보완대책, 즉 자산과 미래소득을 반영해 대출 상한액을 늘려주는 정책이 본격적으로 시행되면서 이번 정기국회에서 양도세 중과와 재건축 초과이익 환수제까지 폐지되면 주택관련 규제가 거의 다 풀리면서 시장 분위기가 많이 좋아질 것"이라고 박상우 실장은 말했습니다.

그동안 취득세 조정이 주택거래에 미친 영향을 상당히 큽니다. 부동산 상승기엔 취득세는 거래에 별다른 영향을 주지 못하지만 요즘같은 불경기엔 5억원 짜리 집을 살 때 취득세로 그 1%인 5백만원 정도만 아낄 수 있어도 심리적으로 구매를 결정하는 데 영향을 끼친다고 전문가들은 분석합니다. 정부는 실제로 50% 한시감면이 시행됐던 작년엔 2010년에 비해 주택 거래가 20% 이상 증가한 효과를 봤다며 이번 조치가 최근 발표된 DTI 보완 조치와 함께 거래 활성화에 도움이 될 것이라고 설명했습니다.

하지만 문제는 그 다음입니다. 전문가들의 의견은 이런 단기처방은 반짝효과에 그칠 수 있는데다 시장을 왜곡시킬 수 있다며 우려하는 반응이 대다수입니다. 박합수 국민은행 부동산팀장은 "취득세 추가 감면과 미분양주택 양도세 감면 등 모두 시장이 절실하게 바랐던 대책"이라면서도 "국회에서 언제 통과될지 모르니까 불과 두세달 짜리 정책인데 이렇게 짧은 정책은 처음 봤다. 시장을 오히려 왜곡시킬 우려가 있다"고 지적했습니다. 내년에 집을 사야 할 사람이 올해 연말까지 집을 사기 위해 서두르면서 단기간에 거래가 급증한 뒤 내년 초에는 거래가 수직으로 급감할 수 있어섭니다. 시장이 불안정해지며 거래가 더욱 끊길 것으로 우려된다는 분석입니다.

건설산업연구원 허윤경 박사는 "취득세 인하는 거래량 증가에 일부 영향을 미치고, 양도세 감면도 미분양 해소에 도움이 될 것"이라면서도 "큰 틀에서 시장 전반의 상황을 반전시킬 수는 없는 단기처방"이라고 말했습니다. "내년 이후 경기회복을 전제로 수요를 살렸는데 막상 경기가 회복되지 않으면 미래 수요를 앞당기는 효과 정도에 그칠 것"이라고 우려했습니다.

박원갑 국민은행 부동산수석팀장은 "현재 부동산 시장은 실수요자 위주로 움직이는 상황에서 '취득 장벽'은 수요자에게 큰 영향력을 미치기 때문에 이번 취득세 인하는 매수 대기자를 시장으로 유도할 수 있어 어느 정도 효과를 거둘 것"이라면서도 "단기적인 거래 활성화만으로는 주택 가격이 오르고 거래량이 급증하는 등 반전을 기대하기 어렵다"고 선을 그었습니다.

미분양 주택도 얼마나 해수될 수 있을지 미지수란 지적도 적지 않습니다. 현재 수도권 미분양 주택이 3만가구에 달하는 가운데 특히 준공 후 미분양은 중대형이 84%를 차지합니다. 하지만 실수요자들은 중소형을 선호하기 때문에 생각보다 거래활성화 효과를 보기 힘들 것이란 분석도 제기됩니다.

이번 대책이 분양시장을 오히려 더 위축시킬 수 있다는 지적도 있습니다. 이영호 닥터아파트 리서치연구소장은 "양도세 감면 대상은 준공 후 미분양 주택물론 일반 분양시장까지 대책 영향권에 들어갔다"고 평가했다. 분양시 청약이 미달되면 바로 '미분양 주택'으로 분류돼 이 아파트를 계약하는 소비자는 양도세와 취득세 감면을 한꺼번에 챙길 수 있어서 한 단지 내에서도 혜택 적용이 엇갈려 형평성 시비가 벌어질 가능성도 있다는 것입니다.

특히 내년 1월이 되면 거래 급감 등 부작용을 어찌할 것이냐는 우려가 나옵니다. 이에 대해 국토해양부 박상우 주택토지실장은 "내년 초에 예산상황을 봐야 한다"면서 내년에 다시 취득세 추가감면이 연장될 가능성이 있음을 시사했습니다. 하지만 지방세 담당부처인 행정안정부 관계자는 "올 연말까지 취득세 인하로 인한 지자체 손실분은 정부가 모두 보전한다"면서 "내년엔 금년대로 9억 이하 1주택자는 2%, 9억 초과 다주택자는 4%로 환원될 것"이라고 말했습니다. 2011년 한해 취득세 추가감면 탓에 줄어든 지방세는 2조 1천억 원에 달합니다. 정부 고민은 연말이 되면 더욱 깊어질 것으로 보입니다.하대석 기자 hadae98@naver.com