하우스푸어에서 벗어나는 법

[머니위크]수입 안정적이면 원리금 축소.. 많이 어렵다면 다운사이징 바람직

[[머니위크]수입 안정적이면 원리금 축소… 많이 어렵다면 다운사이징 바람직]

대출 받아 집을 구입한 뒤 상환 부담 때문에 소비를 줄여 생활하느라 힘든 '하우스푸어' 이야기가 언론에 자주 등장한다. 현대경제연구원의 '하우스푸어의 구조적 특성' 보고서에 따르면 주택을 한채만 보유하고 거주주택 구입 시 받은 대출의 원리금 상환으로 가계부담을 느낀 나머지 지출을 줄이면서 가처분소득 대비 원리금 비중이 10% 이상인 가구를 하우스푸어로 정의했다.

이 기준에 부합하는 하우스푸어는 얼마나 될까. 전국에 374만4000명, 108만4000가구로 전체 가구수의 10.1%로 산출됐다. 수도권에서는 거주자 중 17.2%, 비수도권에서는 5.0%가 하우스푸어였다. KB금융지주 경영연구소가 수도권과 5대 광역시에서 주택담보대출을 받은 2000가구를 대상으로 조사한 것에서는 소득의 30% 이상이 원리금 상환에 들어가며 자산 대비 부채비율이 100%를 초과한 가구를 하우스푸어라고 볼 때 16.2%가 하우스푸어로 파악됐다. 연령별로는 30대가 19.6%, 40대가 18.9%로 가장 높은 비중을 나타냈다.

하우스푸어 중 64%는 `주택을 빨리 팔고 싶다돴는 의견을 보였다. 거주하고 있는 주택 한채만 보유하고 있는 하우스푸어라 하더라도 각자의 상황에 따라 대처 방법은 달라질 수 있다.

◆수입이 안정적이라면

현재 거주하는 주택은 팔기 아깝고 안정된 직장에 다니면서 연수입이 고정적으로 들어온다면 당장은 부담이 크더라도 원리금을 장기적으로 줄여나가는 것을 고려할 수 있다. 안정된 연봉에서는 미래의 재정 계획이 가능하기 때문이다.

한국에서는 이자만 내고 만기에 원금을 갚는 방식의 대출을 많이 받는 편이지만, 하우스푸어에서 벗어나기 위해서는 이자와 함께 대출 원금도 갚아나가야 한다. 동일 금리 가정 시 실질적인 이자의 부담은 원금균등상환이 제일 적고, 원리금균등상환, 만기일시상환 순서다. 원리금균등상환방식은 매달 똑같은 금액을 내기 때문에 이자는 초기에 많다가 점차 줄어들고, 원금은 초기에 적게 갚다가 나중에 많이 갚게 된다.

반면 원금균등상환방식은 매달 일정금액씩 원금을 상환해가므로 초기에 납입하는 금액이 더 많다. 원금을 갚아나가는 것은 소비성 지출이 아니라 대출금을 줄여 순자산을 늘리고 부채비율을 낮춰 가면서 재무구조를 개선하는 과정이다. 저축액을 늘림으로써 순자산을 늘리고 부채비율을 낮추는 것과 방향성이 같다.

◆수입이 불안정하거나 생활비 조달이 어렵다면

수입이 다소 불안정하거나 수입이 안정돼 있더라도 원리금 상환액을 대폭 줄여서 다른 생활비 조달에 신경 써야 한다면 적극적으로 매도하는 것이 낫다. 특히 투자효과를 높이려는 마음으로 가족 구성원에 비해 큰 규모의 주택을 구입했었다면 다운사이징은 필수다. 주택을 줄이면 세금과 관리비도 줄어들어 그만큼 생활비를 늘릴 수 있다. 이미 투자결과는 예상에서 빗나간 것이며 어떤 투자에서나 판단이 잘못됐을 때는 빨리 손절매하는 것이 현명하다.

주택가격이 언제 상승할지 모르고, 상승하더라도 워낙 한참 뒤에나 느린 속도로 상승한다면 그동안 지불해야 하는 이자비용을 감안했을 때 별 의미가 없다. 빨리 매도하겠다면 "요즘 거래가 안 된다"는 말에 구속될 필요 없이 적극적으로 방안을 모색해야 한다. 주택 거래가 빈약해졌지만 전혀 거래가 안 되는 것은 아니고 예년에 비해 상당히 줄어든 것뿐이다.

◆빨리 매도하려면

빨리 매도하기 위해서는 급매 가격에 내놓아서 잠재적인 매수 대기자가 한번쯤 관심을 갖도록 유도하고, 그때 매수자가 원하는 가격과 절충하는 방식을 취하는 것이 좋다. 중개인의 요령도 중요하다. 이미 급매 가격이니까 중개인을 통해 약간만 흥정 여지를 보여주어도 거래가 성사될 가능성이 매우 높아진다.

다만 많은 사람들은 손해를 보며 팔 땐 스스로 생각하는 가격보다 크게 낮은 가격으로는 팔기 싫어하는 경향이 있다. 그렇게 낮은 가격에는 팔지 않겠다는 것은 자금사정이 견디기 힘들 정도로 심하게 쪼들리지 않는다는 증거도 된다. 즉 진정한 하우스푸어는 아닌 셈이다.

하지만 과장된 하우스푸어가 아니라 진정한 하우스푸어라면 과감하게 주택을 다운사이징해 대출금 규모를 감당할 수 있는 수준으로 줄여야 한다.

◆다운사이징 요령

다운사이징의 구체적인 방향은 각자의 상황과 성향에 따라 선택이 달라진다. 아이가 학교에 다니고 있는데 새 학교에 아이가 적응하는 것을 염려하거나 지금의 학교가 마음에 들어 아이 교육상 살고 있는 동네에 계속 주거해야 하는 경우가 있다.

또는 부부 중 한사람의 직장 근처에서 계속 살고자 할 때, 아이를 돌봐주는 친정부모의 근처에 계속 살고자할 때에도 현재의 동네를 주거지로 유지해야 하는데, 이런 때는 현재 사는 아파트단지나 근처의 단지에서 평형만 줄이면 된다. 그리고 평형 차이에 따른 아파트 가격 차이만큼 대출금을 갚도록 한다. 평형을 줄이면 원리금 상환부담이 크게 줄어들고, 대출 원금의 거의 대부분을 갚을 수 있는 가구들도 있다.

같은 동네에 계속 살아야 하고 가족을 고려했을 때 현재 살고 있는 평형을 계속 유지하고자 할 때엔 '나홀로아파트'로 옮기면 된다. 나홀로아파트는 큰 단지보다 평당 가격이 훨씬 낮기 때문에 같은 평형에 살고 같은 동네에 계속 살면서도 아파트 가격부담을 크게 낮출 수 있다. 아파트 가격이 잘 오르는 시기에는 대단지가 더 빠르게 올라서 프리미엄이 반영돼 더 비싸게 가격이 형성된다.

나홀로아파트로 옮기면 최소 수천만원에서 억원 단위까지 돈을 회수해 대출금을 크게 줄일 수 있다. 또한 나홀로아파트는 투자목적으로 구입하는 사람들은 거의 없고 실거주 목적의 매매로 형성된 가격이므로 거품도 별로 없어서 아파트 가격의 하락 추세에 영향을 덜 받는다.

같은 평형을 유지하면서 대단지에서만 살겠다면 더 싼 동네로 옮기면 된다. 강남권에서 30평대 아파트에 살다가 대출금 줄이기 위해 강북의 30평대 아파트로 옮겨 대출금을 거의 다 갚은 사람도 있다. 비싼 동네에 살지 않더라도 현재 살고 있는 동네보다 더 싼 곳은 흔히 찾을 수 있다. 서울에 사는 사람이라면 서울을 벗어나서 전철을 통해 출퇴근이 용이한 곳으로 옮기는 것도 고려할 수 있다. 수도권에서는 전철 공사가 어디에선가 늘 진행 중이며 새로운 전철이나 연장선이 계속 생겨나고 있다.

예전 같으면 동네에 신규로 전철이 생겨나는 것은 아파트 가격을 상당히 올라가게 만드는 호재로 작용했지만, 지금은 침체기여서 그렇지 않다. 서울로의 출퇴근 여건이 좋아졌는데도 가격이 오르지 않은 아파트들을 찾아볼 만하다.

이와 같은 하우스푸어의 대처 방법들은 자가주택에서의 거주는 유지한다는 전제조건을 바탕으로 하는데, 자가주택을 매도한 뒤 다른 주택을 구입하지 않고 아예 전세로 옮기는 방법도 있다. 하지만 자가주택을 완전히 포기하면 현재의 하우스푸어에서는 벗어나지만 먼 미래에 또 다른 위험을 맞이할 수도 있기 때문에 신중해야 한다.

☞ 본 기사는 < 머니위크 > (

www.moneyweek.co.kr

) 제238호에 실린 기사입니다.

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머니투데이 이건희재테크칼럼니스트 sam0593@hanmail.net

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