[부동산 시장] 죽어가는 부동산 활성화 해법은..재개발·재건축 속도 높여 공급 늘려야

◆ 부동산 시장 살릴 묘안 없나 ◆국토해양부가 지난 12월 7일 주택 시장 정상화, 서민주거안정 지원 방안을 발표했다. 정부의 부동산 대책은 올 들어서만 6번째다.

올 초부터 발표된 대책은 일부 효과를 보기도 했다. 도시형생활주택 건설 규모 확대, 미분양 세제 지원 확대, 임대사업자 요건 완화 등은 수도권 도심 내 소형주택 건설 붐을 일으켰다. 지방 미분양 아파트 물량이 줄어드는 데도 상당 부분 도움이 됐다. 이번 12·7 대책도 규제를 일부 완화해 장기적으로 거래 활성화에 기여할 것이란 의견 역시 많다. 이창근 하나대투증권 애널리스트는 "주택 시장 회복을 위한 정부 의지가 강하다는 신호를 줬다"고 평가했다.

서민·중산층 정책 이원화해야

그럼에도 불구, 전문가들은 '아직도 멀었다'는 의견이 지배적이다.

왜 그럴까. 방이 따뜻해지려면 군불을 지펴야 한다. 그런데 '군불'이라 할 수 있는 체감 경기가 바닥 조짐을 보이고 있는 게 근본적인 문제다.

정봉주 하나은행 부동산팀장은 "부동산 시장이 활성화되려면 경제 성장이 뒷받침돼야 한다. 그래야 적정한 임금을 받을 수 있는 양질의 일자리가 제공되고 이를 바탕으로 사람들이 부동산에 투자하는데 지금처럼 고령화, 저출산, 저성장이 지속될 경우 부동산 시장 활성화를 기대하기 어렵다"라고 진단한다.

원론적인 얘기지만 경기 활성화가 부동산 시장의 핵심 키워드란 얘기다. 그런데 현실은 녹록지 않다. 한국은행은 2012년 경제성장률을 3.7%로 전망했는데 올해보다 0.1% 둔화될 것으로 예상한다. 일부 기관은 유럽발 위기 등으로 실제 성장률은 이보다 더 낮을 것으로 예상하기도 한다.

상황이 이렇다고 두 손 놓을 수는 없을 터. 전문가들은 서민과 중산층을 구분한 '투 트랙' 전략을 해법으로 제시한다.

박대원 상가정보연구소장은 "서민을 위한 부동산 정책이라면 공공기관이 전담하고, 중산층 이상의 요구가 반영되는 시장은 민간기업 역할이 가능하도록 이원화된 운영이나 규제 완화가 필요하다"라고 말했다.

그렇다면 집이 없거나 구매여력이 부족한 서민들을 위한 대책은 뭐가 있을까. 12·7 대책에도 포함됐듯 생애최초주택 구입자들을 위한 지원책을 강화하는 것이 하나, 다양한 임대주택을 공급하는 것이 또 하나의 방안으로 꼽힌다. 전문가들은 선진국형으로 바뀌고 있는 임대차 시장에 대한 근본적인 대비가 필요하다고 입을 모은다.

함영진 부동산써브 실장은 "소득 대비 주택가격비율(PIR)이 높은 지역에 다양한 임대주택 공급을 확대하고 보증부월세 등 월세 시대를 대비한 임대차 정책을 내놓을 필요가 있다"라고 말했다. 12·7 대책에도 일부 이런 내용이 담겼지만 정부가 최근 변화하는 임대차 시장 트렌드를 보다 빠르게 쫓아가야 한다는 의견이 많다.

주택산업연구원이 발표한 '전세난 완화방안, 보증부월세 유도 가능성 검토' 보고서는 이런 점에서 시사하는 바가 있다. 보고서는 전세에서 전세금 일부를 보증금으로 걸고, 월세로 전환하는 이른바 보증부월세 사례가 증가하고 있어 월세 대비 30~50% 세액공제를 통해 지원할 필요가 있다고 주장한다.

더불어 전문가들은 고령, 1~2인, 다자녀, 신혼부부 등 세밀한 생애주기, 소득수준과 무주택 여부 등 가구 특성별로 '맞춤형 주택 정책'을 펼쳐나가야 한다고 조언했다.

논란이 되고 있는 보금자리주택 정책은 신중하게 접근해야 한다는 의견이 다수다. 최근 경기 침체로 아파트 공급 물량이 줄어들고 있는 만큼 전세 대란으로 이어지지 않도록 보금자리주택, 시프트 등 공공주택 공급은 지속적으로 유지하는 것이 바람직하다는 의견이 많다. 다만 보금자리주택 공급 시기 조절이 필요하다.

양지영 리얼투데이 팀장은 "수요자들은 위치도 좋을 뿐 아니라 주변 시세 대비 분양가가 크게 저렴한 보금자리주택이 나와 기존 민간 아파트의 장점이 별로 없다고 평가한다. 보금자리주택 공급으로 기존 아파트 가격이 더 떨어질 것이란 기대심리가 있어 보금자리주택은 향후 부동산 시장을 더욱 위축시킬 가능성이 크다"고 분석했다. 보금자리주택을 시장에서 '로또'로 보지 않도록 공급량, 공급 계획을 투명하게 알리고 민간 건설사들의 아파트와 보완재 관계가 될 수 있도록 유도해야 한다는 얘기다. 김일수 KB국민은행 강남스타PB센터 팀장은 "보금자리주택 일정 비율을 민간 건설사에 줘 자율경쟁을 유도하는 것도 방법"이라고 말했다.

중대형 공급 부족 대비할 때　

공공, 민간 건설사 할 것 없이 소형주택 공급에 주력하는 것도 문제점으로 꼽혔다. 주택 경기 사이클상 고급주택 수요는 꾸준하기 마련인데 공급 물량이 턱없이 부족해질 수 있다는 얘기다. 전영진 예스하우스 사장은 "지금처럼 부동산 경기가 좋지 않을 때 중대형 공급 물량을 늘려야 한다. 소형, 중대형 물량 수급이 맞지 않으면 중대형 공급 부족에 이어 집값 급등을 불러올 수 있다"고 전했다.

이를 위해서는 서울을 포함한 수도권 일대 재건축, 뉴타운 사업을 활성화해야 한다는 주장이 고개를 든다. 김일수 팀장은 "재건축, 재개발 등 도시정비 사업은 당장 주변 전세 가격 상승을 부추길 수 있지만 멀리 보면 공급을 늘리고 거래 활성화 효과까지 기대할 수 있다"고 전했다.

DTI 규제 완화는 논란

전문가들은 근본적으로 거래가 활성화돼야 부동산 시장이 해빙될 것이라고 입을 모은다. 이를 위해 거래 관련 세금(취득세, 양도세)을 폐지하거나 완화하는 정책이 필요하다는 지적이다. 다만 총부채상환비율(DTI), 주택담보대출비율(LTV) 등 금융 규제에 대해서는 의견이 엇갈린다. DTI 규제는 부동산 시장을 안정시켰다는 긍정적인 평가와 거래 위축의 주범이란 부정적인 평가가 동시에 나오기 때문. 양용화 외환은행 부동산팀장은 "시장을 살리기 위해서는 DTI, LTV 등 대출 규제 완화가 절실하지만 가계부채가 급증할 수 있어 현실적으로 어려워 보인다"고 말했다.

민간 건설업체 정상화도 부동산 시장 활성화의 필수 요건이다. 부실업체 구조조정은 필요하지만 금융권의 일률적인 대출 잣대는 민간업체를 더욱 옥죈다. 강공석 투모컨설팅 사장은 "건설사가 살아날 수 있도록 PF 시스템이 선진화돼야 한다"라고 주장한다. 전문가들은 분양가상한제를 폐지하는 대신에 경쟁 체제를 만들고 그래도 민간 건설업체가 공급하는 주택 가격이 비싸다고 한다면 공공택지지구 토지 가격을 할인 공급해 공사 원가를 낮추도록 지원하는 것이 필요하다고 역설한다. 김일수 팀장은 "해외 자금의 국내 유치를 위해 외국인 투자 제한을 크게 완화할 필요도 있다"고 덧붙였다.

불황 속 부동산 히트상품오피스텔·도시형생활주택 내년에도 인기 쭉~

올해 침체된 부동산 시장에서 가장 인기를 끈 상품은 뭘까. 단연 오피스텔, 도시형생활주택이 꼽힌다.

부동산정보업체 부동산114에 따르면 주거용 오피스텔의 올 한 해 임대사업 연간 수익률은 6.62%. 새로 분양하는 오피스텔 대신 이미 완공된 오피스텔을 구입해 임대사업을 할 경우 연 7%가 넘는 것으로 나타났다. 은행 금리를 훌쩍 뛰어넘는 수익률 덕택에 오피스텔이 인기몰이를 했다.

오피스텔에 투자자금이 몰린 이유는 무엇일까. 금융위기 이후 증시와 주택 시장이 침체되면서 돈 굴릴 곳을 찾지 못한 투자자들이 오피스텔로 몰렸기 때문이다. 집값 상승 기대감이 사라져 안정적인 임대수익을 얻으려는 투자자들도 오피스텔을 눈여겨봤다.

투자방식이 간편한 점도 매력요인으로 부각됐다. 오피스텔은 일반 아파트와 달리 청약통장이 필요 없다. 전매제한 규제도 없어 손쉽게 투자할 수 있다. 대체로 교통이 편리하고 공원, 편의시설 등 기반시설이 잘 갖춰진 곳에 입지한 경우가 많아 주거 만족도도 높은 편이다.

올해 히트 친 또 다른 부동산 상품은 도시형생활주택이다. 가구당 주거 전용면적이 85㎡ 이하 규모이며 20가구 이상 300가구 미만으로 짓는 공동주택을 말한다.

도시형생활주택의 인기요인은 저렴한 분양가와 상대적으로 높은 임대수익률이었다. 부동산114가 서울 도시형생활주택 거래 사례를 분석한 결과 연간 임대수익률은 6.97%에 달했다. 임대사업자로 등록하면 취득세 감면 혜택을 받을 수 있다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "수익형 부동산의 대표상품인 상가는 투자비용이 5억원 이상 드는 데 비해 도시형생활주택은 1억원 수준이라 손쉽게 투자할 수 있는 게 장점"이라고 설명했다.

도시형생활주택 공급도 크게 늘었다. 올해 인허가 누적 물량이 1분기 1만671가구에서 3분기에는 2만4321가구로 가파른 상승세를 보였다.

오피스텔과 도시형생활주택의 인기는 내년에도 지속될 전망이다. 전문가 20인 중 과반이 넘는 51.7%가 오피스텔과 도시형생활주택을 내년 히트상품으로 꼽았다.

오피스텔, 도시형생활주택 등 수익형 상품은 침체된 아파트 시장과 달리 적은 사업비와 높은 수익성을 바탕으로 내년에도 인기를 끌 것이라는 전망이다.

전문가 31%가 꼽은 도시형생활주택이 내년 히트상품 1위를 차지했다. 공급과잉 지적도 있지만 올해 착공한 물량이 준공되는 2~3년 후까지는 수요가 충분할 것이란 의견이 많았다.

권강수 한국창업부동산정보원 대표는 "아파트는 시세차익을 기대할 수 있지만 임대수익률은 낮고, 오피스텔은 공급이 지나치게 늘었다"며 "도시형생활주택은 정부가 규제를 계속 풀고 있고 1인 가구가 꾸준히 늘고 있어 2013년까지는 인기를 이어갈 것"이라고 전망했다.

전문가 20.7%가 선택한 오피스텔은 수요 증가가 예상되는 가운데 지난 8월 정부가 발표한 부동산 정책이 유리하게 작용할 전망이다. 정부의 8·18 부동산 정책에 따르면 내년부터 오피스텔도 일반주택처럼 임대주택으로 등록할 수 있다. 신규 분양 오피스텔을 매입해 주택임대사업자로 등록하고 5년 이상 주택임대사업을 하면 전용 60㎡ 이하는 취득세가 면제되고 60~85㎡ 이하는 20% 감면된다. 이렇게 되면 취득세 등 각종 세금이 절반 이상 줄어들어 오피스텔 수익률도 도시형생활주택의 연간 수익률인 6.94% 수준으로 올라갈 전망이다. 1~2인 가구, 베이비부머 은퇴 수요 증가로 오피스텔 수요는 꾸준히 늘어날 것으로 보인다.

12·7 부동산 대책, 양도세 얼마나 줄어드나2억원 번 3주택자, 세금 6400만원 덜 낸다

국토해양부가 발표한 12·7 대책은 다주택 보유자에 대한 양도소득세 중과제도 폐지, 강남3구 투기과열지구 해제, 재건축 초과이익 부담금 부과 2년 중지, 보금자리주택지구 내 임대주택 확대 공급 등이 골자다.

생애최초주택구입자금 등 국민주택기금 대출금리를 떨어뜨리고 조건도 완화하는 안 역시 이번 대책에 포함됐다. 정책이 시행되면 생애 처음으로 집을 사는 무주택자(부부 합산 연소득 5000만원 이하)는 내년 말까지 최고 2억원을 연 4.2%(종전 4.7%)의 이자로 빌릴 수 있다. 상환기간은 1년 거치 19년 상환 혹은 3년 거치 17년 상환 조건이다.

전문가들은 이번 대책 중 다주택자 양도세 중과제도 폐지에 주목한다. 정부는 2005년 부당할 정도로 차익이 많거나 고가의 매물에 대해서는 세율을 더 높여 세금을 물게 하는 중과세 제도를 신설, 운영해왔다. 144만명에 달하는 다주택자는 이 제도 때문에 보유 부동산이 오르더라도 상당 금액을 세금으로 내야 했다. 그러다 보니 매매를 하지 않으려는 경향을 보였다. 정부의 이번 대책은 다주택자들의 마음을 움직여 거래 활성화로 이어질 수 있게 한다는 것이다.

양도세 중과제가 폐지될 경우 다주택자는 얼마나 혜택을 볼까. 5년 전 6억원에 아파트를 샀던 김 모 씨를 예로 들어보자. 김 씨의 아파트는 현재 8억원으로 올랐다. 결론부터 말하면 중과세 적용, 장기보유특별공제 불가능인 현행법대로라면 김 씨가 2주택 보유자일 경우 총 납부세액이 1억862만원이지만 달라질 세법을 적용하면 세금은 4809만원만 내면 된다. 3주택자일 경우도 현행법상으로는 1억3035만원을 내야 하지만 달라질 세법을 적용받는다면 6652만원만 부담하면 된다.

[박수호 기자, 노승욱 기자, 임혜린 기자] [본 기사는 매경이코노미 제1636호(11.12.21일자) 기사입니다]

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