[부동산 Q&A] 2주택자 언제·어떻게 매도해야 세금 덜 낼지..

중과세 폐지때 稅 비교후 팔 시기 결정을

Q=

서울에 2채의 주택을 소유하고 있습니다. 원래 1가구 2주택 양도세 중과 규정에 해당되었는데 양도세 한시적 완화로 인해 세율이 완화되어 있는 상태입니다. 언제까지 어떠한 방식으로 매도하는 것이 세금상 가장 유리할까요.

A=

1가구 2주택 양도세 50% 중과 규정에 해당되는 경우 먼저 양도하는 주택에 대해서는 50%의 세율을 적용하고 장기보유특별공제도 적용받지 못합니다. 다만 2012년 12월 31일까지 매도시 장기보유특별공제는 계속 배제하되 양도세 중과세율이 아닌 보유기간에 따른 일반세율을 적용하고 있습니다. 보유기간에 따른 세율이란 ▦1년 미만 50% ▦1년 이상 2년 미만 40% ▦2년 이상 6~35%의 누진세율을 적용하는 것을 말합니다.

따라서 2주택을 모두 매도할 예정이라면 양도차익이 적은 것을 먼저 매도해 양도세를 내고, 양도차익이 많은 것은 나중에 1주택 상태에서 매도해 양도세 비과세를 적용받는 것이 유리합니다.

다만 최근 양도세 중과규정 폐지를 추진하려는 정부의 움직임이 있는데, 만약 양도세 중과폐지가 되면 장기보유특별공제를 받으실 수 있기 때문에 먼저 매도하는 주택의 양도세 계산이 유리해 질 수 있습니다. 따라서 중과세 규정이 폐지되길 기다려 매도하는 것도 하나의 방법이지만 장기보유특별공제 효과가 얼마나 중요한 세금의 변화를 일으킬지는 모르기 때문에 반드시 효과를 정확히 계산해 봐야 합니다.

결국 한시적 완화 기간인 2012년 말까지 매도시 부담할 양도세와 양도세 중과 폐지시 부담할 세금을 모두 계산해 보고 매도시기를 정하는 것이 좋습니다. 매도 시기의 시세도 함께 고려해 손해를 보지 않도록 하는 것도 중요합니다.

만약 2주택 모두 양도세 중과 폐지 또는 한시적 완화 여부와 상관없이 오랫동안 보유할 예정이라면 ▦배우자나 자녀에게 증여하는 방법을 통해 취득가액을 올리거나 ▦주택수를 분산하는 방법 등을 통해 양도세 절세효과를 만들 수 있는지를 따져볼 필요가 있습니다. 증여의 방법 등을 활용하기 위해서는 증여에 소요되는 비용에 비해 훨씬 더 큰 양도세 절세효과가 있어야 하는 것은 물론입니다.

김종필 세무사

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