살아난 주택거래 힘 실어야 vs 가계빚 더 늘려 경제에 부담

◆ DTI규제 완화 연장 논란 ◆오는 3월 일몰되는 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 해제의 연장 여부를 놓고 논란이 가열되고 있다. 지난해 내놓은 8ㆍ29 주택거래 활성화 대책 일환으로 정부가 수도권 DTI 규제를 일시적으로 폐지한 이후 주택 거래가 늘어났지만 동시에 가계 부채도 증가하는 부작용이 있기 때문이다. 주택매매거래 활성화 측면에서는 DTI 완화 연장을 주장하는 목소리가 높다. 매매거래가 활성화돼야 심화되는 전세난을 조금이라도 진정시킬 수 있다는 논리와도 직결된다. 반대 신호는 급증하고 있는 주택담보대출이다. 부동산 경기 호황이었던 2006년 11월(5조1000억원) 이후 최대치로 나타나고 있다.

최근 한국은행의 기준금리 인상으로 대출금리까지 덩달아 뛰자 DTI 완화를 예정대로 종료해야 한다는 주장도 만만치 않다. 결국 정부가 부동산 활성화에 중점을 둘 것이냐, 가계부채 위험 관리에 더 중점을 둘 것이냐에 따라 최종 운명이 판가름 날 것으로 보인다.

정부는 "1~2월 주택 거래와 부채 증가 추이를 종합적으로 판단해 결정하겠다"는 방침이다.

◆ DTI 규제 완화로 거래 늘었나= 지난달 전국 아파트 실거래가 신고 건수는 6만3192건으로 2006년 12월 이후 4년 만에 최대치를 기록했다. 최근 4년(2006~2009년) 같은 달 평균 4만6104건보다 37.1%나 증가한 것이다.

서울은 6629건, 수도권은 2만174건으로 전달 대비 각각 15.6%, 34% 늘었다. 2009년 10월 서울 6929건, 수도권 2만2598건 이후 최대 거래량이다. 2006~2009년 4년간 평균보다 각각 11.8%, 5.5% 증가한 것이다. 작년 12월 신고 건수는 10~11월 거래량이 반영된 결과다. 급매물 위주로 소화된 거래라지만 주택시장 회복을 점칠 수 있는 대표적 지표인 거래량이 DTI 규제 완화 이후 꿈틀거리는 것만은 사실이다.

가격 회복세도 나타나고 있다. 국민은행에 따르면 작년 12월 전국 주택매매가격은 전달보다 0.4% 상승하며 4개월째 상승세다. 서울은 0.1% 올라 9개월 만에 상승 반전했다.

그러나 이 같은 현상은 일시적이라는 분석이 만만치 않다. 실제 서초구 대표 아파트인 반포자이는 지난해 12월 신고된 실거래 건수가 19건에 이르렀지만 1월 들어 21일 현재까지 4건 거래에 그치고 있다. 강남 대표 재건축인 은마아파트는 지난해 12월 신고된 거래 건수가 26건이었지만 1월 현재 5건으로 '확' 줄었다. 다른 서울과 수도권 아파트 거래 추세도 비슷하다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 "지난해 말 급매물이 소진되면서 매매 수요가 대기 수요나 전세 수요로 돌아서는 사례도 많다"며 "1월에는 거래량이 크게 줄어들 것으로 보인다"고 설명했다.

거래량 증가 원인이 반드시 DTI 규제 완화 때문이라고 보긴 어렵다는 의견도 있다.

박원갑 부동산1번지 연구소장은 "DTI 완화를 통해 정부의 정책 방향이 규제에서 부양 쪽으로 선회한다는 긍정적 신호를 시장에 준 것은 맞다"며 "그러나 8ㆍ29대책에는 다주택자 양도세 감면 시기 연장 등 다른 정책도 포함돼 있어 거래 증가가 DTI에서 기인했다고 콕 찍어 말하는 것은 무리"라고 말했다.

◆ DTI 규제 완화로 가계빚도 늘었나= 한은에 따르면 DTI 규제 완화가 실제 적용되기 시작한 작년 9~12월 은행권 주택담보대출은 9조4729억원이나 증가했다. 2009년 같은 기간 4조6000억원 증가한 것에 비하면 2배 가까이 급증한 것이다. 그동안 금융당국이 DTI 규제 완화에 소극적이었던 것도 이처럼 눈덩이처럼 불어나는 가계부채 때문이다. 게다가 작년 말부터 기준금리가 잇따라 인상되고 있어 원리금 상환 부담이 가중될 수 있다는 논리다.

그러나 DTI 규제 완화와 실제 대출 증가에 직접적인 연관성이 약하다는 지적도 만만치 많다. DTI 규제 완화 이후 늘어난 담보대출 금액의 상당 부분은 예전부터 DTI 규제를 받지 않고 있는 신규 아파트 거래에 사용된 집단대출인 것으로 나타나고 있기 때문이다.

한은이 집계하는 담보대출잔액 통계는 기존 주택 거래와 신규 아파트 중도금 등에 사용되는 집단대출을 구분하지 않은 숫자다.

주요 은행별로 보면 신한은행은 작년 9~12월 주택담보대출이 2조4584억원 증가했는데 이 중 7358억원이 집단대출이다. 우리은행도 1조3369억원 중 8108억원이 집단대출이고, 하나은행은 7844억원 중 5379억원이 집단대출이다. 농협은 9~11월 주택담보대출이 6874억원 늘었는데 이 중 4752억원이 집단대출이다.

손은경 하나금융연구소 연구원은 "작년 하반기에 몰린 주택담보대출의 상당 부분은 신규 입주 아파트 중도금과 이주비 마련용 자금 수요가 확대되는 과정에서 집단대출이 늘어난 데 따른 것"이라고 지적했다.

◆ 전문가 의견도 엇갈려 = 한시적인 DTI 규제 완화 연장 여부에 대해 전문가들의 의견도 엇갈리고 있다.

손재영 건국대 교수는 "DTI 규제 완화는 여러 변수 중 하나일 뿐이지만 작년 8ㆍ29대책 이후 부동산 시장 분위기가 좋아진 것은 사실"이라며 "담보인정비율(LTV)이 있기 때문에 DTI는 앞으로도 지금처럼 은행 자율에 맡기는 게 바람직하다"고 지적했다.

금융당국은 과거 DTI 규제가 적용될 때도 상한선까지 대출을 받는 경우가 거의 없기 때문에 DTI 규제 완화 효과가 미미하다고 주장해왔다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 "대부분 주택 구입자들이 실제 DTI 상한선까지 대출을 받는 것은 드물지만 매수심리 개선으로 전체적인 대출 규모는 증가하고 소득을 파악하기 어려운 자영업자 등은 DTI 규제에 직접적인 영향을 받는다"고 지적했다. 이 팀장은 "DTI 규제가 다시 살아나면 시장이 약세장으로 갈 수도 있다"며 "부동산 시장이 계속 약세를 보이면 주택 구입 수요가 더 줄고 가뜩이나 심각한 전세난을 악화시킬 수 있다"고 설명했다.

손은경 연구원은 "집값 상승에 대한 기대감이 없는 상황에서 규제 완화만으로는 한계가 있다"고 지적했다.

반면 박재룡 삼성경제연구소 연구원은 "DTI는 이제 옵션이 아니라 LTV와 함께 필수적인 대출 규제가 돼야 한다"며 "한시적으로 폐지한 만큼 3월에 종료되는 게 맞다"고 밝혔다. 거래량을 늘려 시장을 부양하는 정책에 대출 규제를 동원해선 안 된다는 것이다.

하준경 한양대 교수는 "거래도 활성화됐고 가격이 떨어지는 흐름은 없어져 당초 약속대로 DTI 한시 폐지는 3월에 종료돼야 한다"며 "금리 인상이 계속 이어질 가능성이 크기 때문에 지금은 가계부채에 더 신경을 써야 한다"고 주장했다. 하 교수는 "DTI를 최소한의 건전성 규제로 봐야 한다"고 덧붙였다.

김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "DTI 규제 완화로 거래량도 늘어나는 등 분위기를 조성하는 데 기여했다"며 "DTI 한시 폐지 연장 여부는 3월까지 집값과 전세금 동향을 봐야 한다"고 판단을 유보했다.

김 소장은 "지금처럼 전세금만 오르고 거래량이 늘면서 가격이 안정돼 있으면 굳이 DTI 규제를 강화할 필요는 없다"면서 "예전 수도권 DTI 40~60% 규정도 투기세력을 제외하면 크게 영향받지 않는 적당한 수준이었다"고 설명했다.

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