[올해의 핫이슈 '부동산 변수'] 北리스크,주택거래 흔들 '직격탄'

주택시장이 2년여 만에 회복세를 보이고 있는 가운데 올해 주택을 비롯한 부동산 시장 전반을 좌우할 만한 주요 이슈에 관심이 쏠리고 있다.

지난해 12월 31일 부동산업계와 전문가들은 올해 부동산 시장을 움직일 주요 변수로 △점증하는 대북 리스크 △세제 감면 등 규제 완화 △각종 개발 호재 △보금자리주택 공급 확대 여부 등을 꼽았다.

이들은 어떻게 결론이 나느냐에 따라 일시에 시장 흐름을 뒤바꿀 수 있는 핵심변수여서 부동산 시장 참여자들은 그 결과에 주목할 필요가 있다.

■점증하는 대북 리스크

지난해 11월 북한이 연평도를 포격 도발한 이후 심화되고 있는 대북 리스크는 향후 부동산시장을 뒤흔들 가장 강력한 변수로 떠올랐다.

실제 북한의 연평도 포격 도발 직후 수도권 서북부 접경지역의 토지는 물론 주택시장도 매수세가 끊기고 가격이 급락하는 등 직격탄을 맞기도 했다. 당일에 서울지역 주택시장도 거래성사 직전에 매수자가 계약을 포기하는 사례가 잇따르기도 했다. 이어 실시된 한·미 연합군의 서해합동사격 훈련 당일에도 서울 각지에서 거래가 취소되는 등 대북 리스크는 주택시장에 엄청난 영향을 미치고 있다. 문제는 대북 리스크가 단발성이 아니라는 데 있다. 천안함 사태에 이어 영토까지 도발당한 우리나라가 특별한 계기가 없는 한 북한과 긴장관계를 계속 유지할 것으로 관측되기 때문이다. 이에 따라 부동산 시장은 향후 대북 리스크가 불거질 때마다 크게 휘청거릴 것으로 예상된다.

■세제·대출규제·분양가상한제 완화

한시적으로 도입된 각종 세금 감면과 대출규제 완화 등의 정책 지속 여부도 부동산 시장에 큰 변수다. 정부는 지난해부터 규제완화 기조를 유지하고 있지만 주택시장을 비롯한 부동산 시장이 과열될 기미가 보인다면 언제든지 다시 규제로 돌아설 가능성이 있기 때문이다.

이 중 오는 3월 말까지 한시적으로 실시되고 있는 총부채상환비율(DTI) 폐지는 특히 중요한 변수다. 정부가 지난해 8·29주택거래 활성화대책에서 주택 투기지역인 서울 강남 3구(강남·서초·송파)를 제외한 모든 지역에서 DTI 규제를 한시적으로 폐지하면서 주택시장에 거래가 늘고 가격도 회복세를 보이고 있다. 하지만 오는 3월 말 이후 다시 규제가 다시 시작되면 시장은 얼어붙을 가능성도 크다.

더불어 오는 4월 말 종료 예정인 지방 미분양주택 양도세 한시 감면도 미분양 시장을 결정지을 변수다. 최근 지방주택시장이 빠르게 살아나면서 할인판매단지를 중심으로 미분양이 속속 소진되고 있다.

주택시장의 가장 큰 규제인 분양가상한제 폐지 여부도 관심사다. 주택시장 침체가 장기화되면서 이미 유명무실해진 규제지만 정부의 규제완화 의지를 엿볼 수 있다는 점에서 중요하다.

■재개발·재건축 등 매머드급 개발 계획

서울 주요지역에서 발표될 예정인 개발호재도 시장을 자극할 수 있는 큰 변수다. 서울 강남구는 올해 초 개포지구 지구단위계획안을 확정하고 서울시에 상정할 예정이다. 개포지구는 32개 단지 2만8000여가구로 향후 4만여가구의 매머드급 단지로 변모하게 된다. 이렇게 되면 주변 집값은 물론 서울 전체 주택시장에도 엄청난 영향을 미칠 것으로 업계는 보고 있다.

연중에 확정될 것으로 예상되는 서울 반포지구와 잠실지구, 당산지구 등 한강변 유도정비구역의 개발계획안도 엄청난 파장을 몰고 올 전망이다. 서울의 노른자위 지구의 세부 개발계획이 나오면 주변의 주택 등 부동산 시장이 요동칠 가능성이 크다.

■금리·부동자금 등 흐름

주택시장을 둘러싸고 있는 금융환경도 주목할 필요가 있다. 저금리기조가 과연 언제 끝날 것인지, 시중에 넘치는 유동자금이 부동산 시장으로 유입될 수 있을지가 관건이다. 글로벌 경제가 아직 금융위기를 벗어나지 못하고 있어서 우리나라만 금리인상을 하기에는 위험하다는 지적도 있지만 한국은행은 "저금리 시대가 끝났다"며 계속 금리인상을 언급하고 있어 장담하기는 이르다.

과잉 유동성도 부동산 시장을 자극할 수 있는 강력한 무기다. 2006년 집값 급등기도 과잉유동성에서 시작됐기 때문이다. 현재 국내 시장은 저금리를 등에 업고 과잉유동성이 걱정될 정도로 유동자금이 빠르게 증가하고 있다. 더구나 미국 등 선진국이 양적완화 정책을 펴고 있어 해외 유동자금도 국내에 유입될 가능성이 큰 상황이다.

■위례 등 보금자리주택 본청약

하지만 부동산 시장을 자극할 만한 요인만 있는 것도 아니다. 보금자리주택 본 청약이 내년 1월부터 시작되기 때문이다. 보금자리주택은 그동안 주택시장을 안정시키는 가장 강력한 수단으로 위력을 발휘해 왔다. 특히 올해 본청약이 진행되는 곳은 대부분 입지가 좋고 사전예약에서 높은 경쟁률을 기록한 단지들이 많아 본 청약 역시 순조로울 전망이다. 또 서울 수도권 주민의 최대 관심지역인 위례신도시의 본청약도 오는 6월부터 진행된다. 지난해 3월 사전예약을 통해 접수한 2939가구가 대상이다.

/kwkim@fnnews.com김관웅기자

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