'꿩 먹고 알 먹는' 임대사업 해볼까

자영업자인 김모씨(50)는 경기 수원에 중소형 아파트 두 채를 보유하고 있다. 김씨는 그동안 다주택자에 대한 중과세 문제로 고민해왔다.이런 와중에 정부가 '8·29 주택거래 활성화 대책'의 후속 조치로 서울을 제외한 수도권에서 매입임대사업자 등록요건을 종전 5가구 이상에서 지난 20일부터 3가구 이상으로 완화함에 따라 김씨는 수원에 중소형 아파트 한 채를 더 구입해 아예 임대사업자로 등록하기로 했다.

26일 부동산업계에 따르면 정부가 부동산 시세 차익만을 목적으로 했던 수도권 내 다주택자들을 임대사업자로 유도하기 위해 세제 혜택 요건을 대폭 완화하자 다주택자들의 임대사업에 관심이 집중되고 있다. 특히 전셋값이 급등하고 있는 수도권 신도시와 경기도 내 인구 밀집지역에서 다주택자들의 임대사업이 크게 늘어날 전망이다.

■매입임대사업 등록요건 대폭 완화

지난 20일부터 서울을 제외한 수도권의 매입임대주택에 대한 세제 지원 요건을 완화하는 내용의 세법 시행령이 시행되면서 종전 2∼4가구 주택소유자들이 임대사업 등록 여부를 놓고 발걸음이 빨라지고 있다.

개정 세법 시행령에 따르면 서울을 제외한 수도권에서 종전에는 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 5가구 이상 보유해야 했지만 앞으로는 3가구 이상이면 되고 취득 주택의 가격도 공시가격 기준 3억원 이하에서 6억원 이하로 대폭 완화됐다.

임대사업자가 양도소득세 등을 감면받기 위해 의무적으로 임대해야 하는 기간도 종전 10년 이상에서 7년 이상으로 낮춰졌다. 따라서 지금보다 쉽게 매입임대사업을 할 수 있고 이러한 요건을 갖추면 다양한 세제 혜택을 받을 수 있다. 우선 주택 매입임대사업으로 등록해 앞의 요건을 갖추면 종합부동산세가 면제되고 나중에 되팔 때는 다주택자에게 적용되는 양도세 중과(매매차익의 최대 50%)에서 배제돼 일반세율(최대 38%) 적용을 받아 양도세를 크게 절감할 수 있다. 장기보유 특별공제(최고 30%) 혜택도 받을 수 있다. 단 사업대상 주택은 모두 같은 행정구역(시·군·구)에 있어야 한다.

■전셋값 강세 수도권 신도시 유망

수도권 지역에서 최근 전셋값이 급등세를 보이고 있는 지역에서 다주택자들이 임대사업자 등록을 두고 저울질을 하고 있다. 전문가들은 임대사업자로 등록하면 양도세와 종합부동산세 등 세금 부담을 크게 덜 수 있는 데다 연 6∼10% 정도의 임대 수익도 올릴 수 있어 재테크 1순위로 추천하고 있다.

닥터아파트 김주철 팀장은 "최근 전셋값이 크게 오르고 있는 경기 안양 평촌과 군포 산본, 고양 일산, 파주 교하 등의 신도시와 함께 인구 밀집지역인 경기 남양주시와 화성시 일대에서 임대사업을 고려해 볼 만하다"고 말했다.

아울러 매매가격 대비 전세가격 비율이 높은 지역들도 임대사업용 아파트 매입 후보지로 손꼽히고 있다. 전세가격이 강세를 보인다는 것은 임대수익률이 높고 중장기적으로 가격 상승폭이 커 시세차익도 기대할 수 있기 때문이다. 신도시를 비롯해 경기 평택과 군포 등은 전세가율이 상대적으로 높아 임대사업을 할 만한 지역으로 평가되고 있다. 주택형은 중형보다는 임차인을 구하기 쉬운 소형이 유리하다.

■5년 내 매도 때 감면세액 추징 주의

주택임대사업에서 주의할 점은 부동산 침체가 장기화될 경우 보유한 주택의 가격이 하락해 자칫 시세차익을 기대하기 어려울 수 있다는 점이다. 주식 투자에서 주가가 급락해 주식을 더 사는 일명 '물타기'를 했는데 주가가 더 떨어져 손실이 커지는 것과 비슷한 상황이 벌어지게 된다.

따라서 입지와 개발 호재, 임대 수요, 유동인구 등을 꼼꼼하게 따질 필요가 있다고 전문가들은 조언한다.

또 임대주택 취득(통상 잔금지급일) 후 30일 이내에 해당 시·군·구에 임대사업자로 등록해야 한다. 취득일로부터 2개월 이내에 이전등기를 하지 않거나 임대주택의 임대 개시일부터 5년 이내에 해당 주택을 임대 이외의 용도로 사용 또는 매도하는 경우에는 감면세액이 추징되므로 주의해야 한다.

부동산써브 정태희 연구원은 "다주택자가 임대사업에 나서기에 앞서 자신이 소유하고 있는 주택의 지역 및 규모, 가격 등 임대사업자 등록요건이 맞는지 꼼꼼히 살펴봐야 한다"면서 "임대사업 도중에 집을 팔 경우 오히려 손해가 날 수도 있기 때문에 주의해야 한다"고 말했다. 그는 "임대사업을 할 지역은 안정적인 임대수요가 기대되는 대규모 단지나 대학가 주변이 유리하다"면서 "다만 임대사업 종료 뒤에 집값이 하락할 위험이 있는 곳은 피해야 한다"고 조언했다.

/rainman@fnnews.com김경수기자

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