부동산 불황기, 내집 잘 파는 방법은?

부동산 경기 침체가 장기화되면서 집을 팔지 못해 이사를 가지 못하는 수요자들이 많다. 특히 제때 팔지 못해 쓸데없이 세금이나, 대출 이자만 잔뜩 나가고 있는 경우도 비일비재다.

부동산정보업체 내집마련정보사 양지영 팀장은 "부동산 시장이 좋지 않을 때에는 특히 그 주택이 비인기 지역에 있다면 어떻게든 매도를 하는 것이 좋다"면서 "그리고 앞으로 시장이 좋아졌을 때 시세가 오를 수 있는 곳으로 빨리 갈아타는 것이 현명하다"고 말한다.

요즘같이 부동산 시장이 먹구름만 잔뜩 껴 있을 때, 부동산을 잘 팔려면 어떻게 해야 하는지 알아보자.

◇불황기에 부동산 잘 파는 방법

은마, 잠실주공5단지 안전진단 통과 등 굵직한 호재들이 터져 나와도 강남권 부동산 시장이 움직이지 않는다. 이렇게 최근 부동산 침체기가 장기화되고 특히 앞으로 부동산 시장 전망이 어둡게 나오면서 부동산을 가지고 있는 사람들은 매도에 관심이 더 높아졌다.

부동산 가격이 그동안 너무 떨어져서 지금 매도를 한다고 해도 큰 손해가 예상돼 이러지도 저러지도 못하는 사람들이 많다. 특히 다주택보유자들은 세금 부담으로 매도를 하긴 해야하는데 어떤 것을 먼저 팔아야 세금을 최대한 줄이면서 수익률을 높일 수 있는지도 고민이다.

부동산 투자에서 성공하려면 좋은 부동산을 잘 사는 것도 중요하지만 잘 팔아서 현금화를 최대한 시키는 것도 하나의 방법이다. 특히 부동산 불황기 때에는 매도 방법이 더욱 중요하다.

첫째, 가장 먼저 매도할 부동산의 몸값을 키우는 것이 좋다. 만약 처분하려는 물건이 아파트나 주택이라면 일단 수리를 해서 파는 것으로 고려하자. 똑같은 사과 두 개가 있다면, 손님은 반질반질 잘 닦아 놓은 사과를 사기 마련이다. 부동산 역시 마찬가지다. 비슷한 조건의 매물일지라도 집이 깨끗하게 정리정돈이 된 매물이 더 잘 팔린다. 경비가 다소 들더라도 리모델링을 해서 매도를 한다면 더 잘 팔 수 있다. 상식적으로 생각하면 팔 물건을 아까운 돈을 들여서 수리를 하면서까지 팔 이유가 없다. 하지만 집을 수리해서 팔게 되면 수리비용은 100만원 가량 들었다면 팔 때 수리 전보다 1천만원 이상을 더 부를 수 있다. 즉, 집이 깨끗하다면 옆집과 비교를 하면서 흥정을 붙이기 쉽기 때문이다.

둘째, 부동산 정책을 적극 활용해야 한다. 특히 세제개편안에 집중해야 한다. 1가구 다주택자에 대한 양도세 중과 부분을 놓쳐서는 안된다. 정부는 1가구 다주택자에 대한 양도세 중과를 올 연말까지 유예했다. 하지만 정부는 최근 양도세 중과제도를 연장할지 여부를 검토하겠다고 밝혔다. 따라서 보유 주택이나 토지를 매도할지 여부는 세제개편 방향을 보고 결정해도 크게 무리는 없다. 올해는 예정신고세액공제 폐지로 세금이 올랐고 부동산 시장 침체가 지속되고 있어 양도세 중과 유예기간이 연장될 가능성이 높다.

내년으로 연기될 경우에는 정말 급한 경우가 아니라면 내년으로 미루는 것이 좋다. 정부가 부동산 규제 완화책 등 정책을 내놓게 되면 빠르면 올 연말, 내년 초에는 시장이 회복될 가능성이 있다. 시장이 회복이 되어 매수자들이 움직일 때 매도를 해야 더 좋은 값에 팔 수 있다.

셋째, 시세 대비 가격을 낮춰 내놔라. 특히 앞으로 큰 시세차익이 기대되지 않는 비인기 지역의 주택이라면 과감하게 포기하는 것이 좋다. 요즘같이 불황의 골이 깊을 때에는 인기 지역에서도 매수자를 찾기 힘들다. 따라서 시세보다 가격이 많이 낮춰서라도 최대한 빨리 매도를 하고 빨리 갈아타는 것이 훨씬 이득이 될 수 있다.

넷째, 세입자를 들이지 말라. 세입자가 있는 상태에서는 주택을 제때 매도하기가 어렵다. 인기 지역의 경우에는 전세를 안고 매수를 하는 경우가 많다. 하지만 비인기 지역의 경우에는 실제 거주하려는 사람이 대부분이기 때문에 세입자가 들어가 있다면 매도하기는 쉽지 않다. 이왕 집을 팔려고 마음을 먹었더라면 세입자를 들이지 않는 것이 빨리 매도하는 방법 중 하나다.

다섯째, 중개업소 수수료를 조금 더 쳐주는 것도 도움이 된다. 중개업자 입장에서는 수수료가 더 많은 매물을 우선적으로 손님에게 권하기 마련이다.

본인도 직접 거래에 나서는 것도 하나의 방법이다. 급하다면 중개업자만 믿고 가만 앉아서 기다릴 것이 아니다. 본인이 직접 매도에 나서야 한다. 요즘에는 포털사이트 카페 등에서도 부동산 직거래 등을 통해 매물 사고 팔 수도 있다. 더 믿음직한 곳에서 직거래를 원한다면 부동산정보업체 등의 직거래 장터를 이용하는 것도 도움이 된다.

마지막으로 증여를 하는 것도 전략 중 하나다. 앞으로 부동산 시장이 호황일 때 시세 차익이 날 수 있는 부동산일 경우에는 팔지 않고 증여를 하는 것도 하나의 방법이다. 상속세 및 증여세 산출세액은 과세표준에 세율을 곱한다. 세율은 최저 10%에서 최고 50%까지 5단계 초과누진세율 구조로 되어 있다. 증여는 증여받는 사람을 기준으로 과세하므로 1명에게 증여하는 것보다 여러 명에게 나눠 증여하는 게 세금을 줄일 수 있다. 예를 들어 10억원 상당의 부동산을 성인 자녀 1명에게 증여를 하면 증여세는 2억3천100만원 나온다. 하지만 자녀 2명에게 50%씩 증여할 경우 증여세는 1억6천800만원으로 6천300만원의 절세효과를 볼 수 있다.

강주남 기자/namkang@heraldm.com

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