달라진 稅制 알아야 침체시장서 낭패 모면

하반기 정부 부동산대책 어떤 변화 오나

올 하반기부터는 부동산 관련 제도들이 일부 달라진다. 청약통장이 없으면 보금자리주택 청약에 나설 수 없고, 보금자리주택 거주 의무도 강화됐다. 특히 양도소득세 등 세제부문에 변화가 생겼다. 부동산 시장이 침체에서 벗어날 기미를 보이지 않는 상황에서 정부 정책의 변화를 꼼꼼히 숙지해야 낭패를 보는 일을 막을 수 있다는 게 전문가들의 조언이다.

◆바뀐 세제, 이것만은 알아둬야=

올 연말을 기점으로 양도소득세가 가장 크게 바뀐다. 올 들어 이미 양도세 예정신고납부에 따른 세액공제가 폐지됐고 예정신고를 하지 않으면 무신고가산세도 부과되고 있다. 여기에 올 한 해 경과규정을 두고 2년 이상 보유 부동산을 양도하면 5%의 예정신고세액공제를 적용했는데 이런 혜택이 연말이면 종료된다. 내년 1월1일 이후 양도분부터는 예정신고세액공제가 완전히 폐지되고, 무신고 시 20%의 가산세가 부과되기에 연내 매도한 납세자들은 반드시 양도소득세 예정신고납부를 잊지 말아야 한다.

1세대 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 한시적으로 완화한 것도 올해 종료된다. 2009년부터 2년 동안만 일반세율(6∼35%)이 적용된 1세대 2주택자나 작년 3월16일 이후부터 올해까지 이뤄지는 양도분에 일반세율(서울 강남·서초·송파구 등 주택투기지역 주택 양도분은 16∼45% 세율)을 적용받은 1세대 3주택 이상 보유자에 대한 한시적 양도세 중과 유예조치는 연말까지만 유효하다.

◆3자녀 특별공급 청약통장 필요=

자녀를 3명 이상 둔 무주택자가 대상인 3자녀 특별공급은 올 상반기까지 별도의 청약통장이 필요하지 않았다. 하지만 주택공급규칙이 개정돼 8월23일 이후부터는 특별공급분에 청약하려면 6개월 이상 납입한 청약저축(주택청약종합저축 포함)이 요구된다. 규칙 공포일로부터 6개월 후 적용되기에 성남 고등지구 등 3차 보금자리지구 특별공급 예비 청약자들은 바뀐 규정의 적용을 받아 청약통장이 필수라는 점을 유념해야 한다.

수도권 그린벨트에 짓는 보금자리주택 거주 의무기간과 예외조항 관련 법제 역시 개편됐다. 최초 입주 가능일로부터 90일 이내인 입주 의무기간에서 제외되는 사유는 근무·생업·취학 혹은 질병치료를 위한 해외체류 시, 10년 이상 장기복무자 등 특별공급대상자가 주택 건설지역 외 거주하는 때로 한정했다. 거주 의무기간 제외 사유에는 국외 유학, 군복무, 혼인 등의 사유도 추가로 포함됐다. 경·공매로 인한 거주이전은 해당 주택의 반환절차를 통해 채무변제가 가능하다고 여겨져 예외 조항에서 삭제됐다.

◆주택·상가 임차인 보호범위 확대=

주택임대차보호법 시행령 개정으로 7월부터 우선변제 범위가 확대되고 우선변제금도 상향됐다. 개정안은 전세금이 높은 서울을 수도권 과밀억제권역에서 분리하고 경기 안산시와 용인, 김포, 광주시 등 기존 권역에서 제외했던 곳의 임차인은 광역시 수준으로 보호받을 수 있게 했다.

보증금 상한액은 ▲서울 6000만원→7500만원 ▲서울을 제외한 수도권 과밀억제권역 6000만원→6500만원 ▲광역시(군 제외) 5000만원→5500만원 ▲수도권 과밀억제권역이 아닌 인천지역과 안산 등 경기 4개 도시 4000만원→5500만원 등으로 올랐다. 이 외 주택 가격이 비교적 낮은 지역은 4000만원 이하일 때 보호 대상이 된다.

상가건물임대차보호법도 적용 범위를 확대해 우선변제를 받을 보증금의 상한액은 서울 7500만원, 수도권과 과밀억제권역 6500만원, 과밀억제권역과 군 지역을 제외한 광역시 및 안산·용인·김포·광주시 5500만원 등으로 높였다.

부동산 정보업체 '부동산써브' 함영진 연구실장은 "최근 고양, 용인 등 수도권 일부 지역에서 미분양 및 입주 과잉에 따른 단기 공급초과로 거래 감소, 매매가 하락 현상이 계속되고 있다"며 "하반기에는 정부가 부동산 규제완화 등 추가 대책으로 주택시장 거래를 활성화시킬지 주시해야 한다"고 말했다.

김재홍 기자 hong@segye.com

■하반기 바뀌는 부동산제도 체크포인트
변경 사항	주 요 내 용
준공후 미분양 주택취·등록세 감면 혜택 종료	2009년 2월12일 현재 미분양으로, 2010년 6월 30일까지 준공된 주택에 한해 적용했던 취·등록세 감면 혜택 7월부터 폐지
서울시 정비사업공공관리자제 시행	7월1일부터 서울의 모든 재개발·재건축 단지에 서울시가 사업을 주도하는 공공관리자제도 도입. 재개발·재건축 사업시 계획수립 단계부터 사업완료시까지 진행 관리를 구청장이나 SH공사, 한국토지주택공사(LH) 등의 공공관리자가 주도
사업자 기준 및 주차장기준 완화를 통한 도시형 생활주택 활성화 방안 시행	7월 초부터,① 도시형 생활주택 사업자 기준 완화② 건축허가대상 도시형 생활주택도 완화된 주차장 기준 적용③ 지하주차장 의무설치비율 삭제④ 도시형 생활주택에서 기숙사형 주택을 폐지
자료:부동산써브

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