경인년 부동산 핫 이슈 '강남재건축·위례신도시 분양'

올해 부동산 시장은 어떤 이슈로 움직일까. 전문가들은 2008년과 같은 글로벌 금융위기가 다시 불어닥치지 않는다면 올해 부동산 가격은 대체로 상승세를 띨 것으로 전망한다. 다만 상반기 금리인상 등 출구전략이 본격화할 것으로 예상됨에 따라 가격 상승폭은 크지 않을 것이라는 게 대체적인 시각이다. 올해 부동산 시장은 개발 호재 여부에 따라 국지적으로 양극화 현상이 더욱 심화될 전망이다. 부동산 시장을 움직일 정책과 시장 변수를 토대로 시기별로 시장을 전망해 본다.

■1·4분기 서울 강남권 재건축 활기1월 분양시장은 비수기로 한산했던 여느 해 같은 달과는 분위기가 사뭇 다르다. 신축주택(분양·미분양)에 한해 적용되고 있는 '양도소득세 한시적 감면 혜택'이 오는 2월 11일 종료되기 때문에 건설업체들이 너도나도 분양물량을 쏟아내고 있어서다. 서울 은평뉴타운, 경기 광교신도시, 고양 삼송지구, 인천 청라지구 등 유망지역에서도 분양물량이 줄줄이 쏟아져 나온다. 분양시장의 열기는 재건축 아파트로 이어진다. 1월 강남구 은마아파트의 안전진단 통과 여부가 결정되고 비슷한 시기 강남구 개포지구, 강동구 고덕지구의 지구단위계획이 변경되면서 강남권 재건축 아파트에 대한 관심이 높아질 전망이다. 용적률 상향 등으로 사업성이 좋아지면 다른 재건축 단지들도 영향을 받을 수밖에 없다.

J & K부동산투자연구소 권순형 대표는 "올해는 노른자위 재건축 단지의 사업이 본격화되는 한 해가 될 것"이라며 "서울 개포와 고덕지구 등 강남권 재건축 단지는 물론 압구정동, 여의도, 동부이촌동 등 한강르네상스 프로젝트 개발에 따른 재건축사업도 가시화되면서 이들 지역을 중심으로 주택시장이 들썩일 것"이라고 말했다.

2월에는 송파구 잠실 제2롯데월드에 대한 기공식이 열릴 예정이다. 이에 따라 잠실 인근 집값이 다시 상승세로 돌아설 가능성이 있다. 하지만 상반기엔 '금리인상'을 포함한 정부의 '출구전략'이 본격화할 예정이어서 집값 파동은 없을 전망이다.

■2·4분기 2차 보금자리주택 관심 집중봄바람이 부는 4월 부동산 시장의 최대 관심은 역시 '2차 보금자리주택' 사전예약에 집중될 전망이다. 서울 강남구 세곡2지구와 서초구 내곡지구, 경기 부천 옥길, 시흥 은계, 구리 갈매, 남양주 진건 등 6곳에서 총 3만9000여가구 중 1만5000가구 안팎의 보금자리주택이 사전예약을 통해 공급될 예정이다. 서울 중심부와 가까운 최적의 입지에다 분양가격이 시세보다 최고 50%나 저렴해 무주택 서민들의 청약경쟁이 치열할 전망이다.

정부는 6월엔 '보금자리주택 특별법 개정'을 통해 전매제한 강화, 거주의무 부여 등 시세차익 환수제를 도입할 계획이다.

서울 서대문구 가재울뉴타운, 동대문구 전농·답십리뉴타운, 동작구 흑석뉴타운 등 도심 뉴타운 분양도 1·4분기에 이어 본격화할 전망이다. 특히 2431가구 규모인 답십리16구역은 5월께 일반분양분이 공급되고 937가구 규모의 흑석뉴타운(일반분양 179가구)에서도 같은 달 일반분양분이 나올 예정이다. 1·4분기로 예정된 성동구 왕십리뉴타운 등의 물량도 분양이 지연돼 일부는 2·4분기에 나올 가능성도 크다.

6월 2일 실시되는 지방선거는 올해 부동산 시장을 움직일 또 다른 주요 변수다. 후보들이 내놓는 각종 선심성 공약에 따라 해당 지역 집값이 들썩일 수 있다.

■3·4분기 수도권 대형 단지 입주 본격화하반기로 접어드는 7월 서울 송파구와 경기 성남·하남시에 걸쳐 있는 위례신도시 조성사업이 본격화된다. 위례신도시 아파트 공급은 역시 하반기 중 시작될 전망이다. 위례신도시는 수도권 신도시 중 가장 강남과 가까워 강남 대체신도시로 통한다. 그만큼 향후 집값 상승에 대한 기대감도 크다. 사람들이 크게 관심을 가질 수밖에 없는 상황이다. 위례신도시 분양을 전후해 인접한 송파구 거여·마천 재정비촉진지구, 동남권 유통단지, 장지지구 등도 조명을 받으면서 가격 상승 압력을 받을 가능성이 크다. 이 시기엔 서울을 중심으로 전셋값이 어느 정도 안정을 찾을 것으로 보인다. 서울 재건축 단지 및 수도권 주요 지역에서 입주물량이 크게 늘기 때문이다. 서울에선 8월 성북구 종암동 래미안종암3차(1025가구), 은평구 불광동 북한산힐스테이트(1332가구)가 입주하고 9월엔 성북구 정릉동 길음뉴타운9단지(1254가구) 등이 입주한다. 수도권에선 경기 고양시 식사지구를 시작으로 덕이지구까지 총 1만3000여가구가 입주를 시작하고 파주 교하신도시에서도 1만가구 이상이 6∼8월 대거 입주한다. 용인시 흥덕·신봉지구 등에서 총 1만4000여가구가 입주 예정이다.

■4·4분기 다주택자 급매물 증가예상10월부터 부동산 시장은 세테크에 대한 관심이 커질 전망이다. 다주택 보유와 비사업용 토지에 중과세되는 '한시적 양도세 경감'이 12월까지만 적용되지 않기 때문이다. 따라서 다주택자나 비사업용 토지 보유자라면 세테크 차원에서 연말까지 파는 게 유리하다. 다주택자의 경우 양도세율이 2주택자는 원래 시세차익의 50%, 3주택자 보유자는 60%까지 적용되지만 12월 말까지 처분하면 일반세율을 적용받아 양도세를 크게 줄일 수 있다. 이때를 전후해 경기 상황이 좋지 않을 경우 '양도세 중과제도 한시적 폐지' 연장 여부가 정부 차원에서 논의될 가능성도 있다. 하지만 현재 계획대로 연장되지 않는다면 다주택자들이 세금 부담을 피하기 위해 내놓는 급매물이 늘어날 전망이다. 자금여력이 있는 1주택자라면 12월까지 추가로 취득한 주택은 그 후 언제 양도하더라도 역시 중과세가 아닌 일반 세율을 적용받기 때문에 적극 관심을 가질 만하다.

10월엔 경기 화성 동탄2신도시를 비롯해 평택 고덕 국제화도시, 위례신도시 등 신도시에서 잇따라 분양물량이 쏟아져 나온다. 따라서 이 시기에 내집마련에 적극 나서볼 만하다. 정부는 12월에 '생애최초 주택구입자금 지원'을 위해 중기재정계획 반영 및 기금운용계획을 변경한다.

■연중 개발호재지역 관심 집중정부는 올해부터 2012년까지 수도권 주택공급 물량을 늘리기 위해 개발제한구역(그린벨트)을 풀어 보금자리주택 추가 공급계획 등을 연 2회씩 발표할 계획이다. 따라서 상반기와 하반기로 나뉘어 각각 그린벨트 해제지 및 개발계획이 발표되면 해당 지역 부동산 시장은 크게 요동칠 가능성이 크다.

서울시는 올해 강서구 마곡지구 워터프런트 착공 등 한강르네상스 관련 사업과 준공업지역 개발계획 인·허가, 용산국제업무지구 실시설계 등을 지속적으로 진행키로 함에 따라 해당 지역 및 인근 지역 부동산이 상승세를 보일 가능성이 크다. 서울시는 올해 단독주택 재건축사업 범위 등을 담은 '2020년 서울 도시정비기본계획'을 수립할 예정이다. 따라서 개발계획에 새로 편입되는 지역을 중심으로 투자자들의 관심이 집중될 전망이다.

/jumpcut@fnnews.com 박일한기자※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜뉴스. 무단 전재-재배포 금지 [☞ First-Class경제신문 파이낸셜뉴스 구독신청하기]