[뉴시스아이즈]신년 특집 '2010 새해 경제 기상도'-부동산, 호전 기류 속 가격거품 등 복병으로

【서울=뉴시스】김형섭 기자 = 2010년 부동산 시장은 전체적으로 회복세를 나타낼 것으로 예상된다. 실물경기와 밀접한 부동산시장의 특성상 2010년에는 실물경기의 회복이 예상되는 만큼 부동산시장도 고점회복을 지속적으로 시도할 전망이다.

다만 2010년의 부동산 경기는 상승폭이 크고 상승기간이 긴 대세상승이라기보다는 단기적 사이클에서 고점을 향한 회복시도에 그칠 것이라는 게 전문가들의 의견이다.

박원갑 부동산1번지 대표는 "2010년 부동산시장은 회복세는 유지하되 가격 부풀림 현상으로 인해 작은 충격에도 언제든지 가격이 출렁일 수 있는 등 변동성 확대가능성에 유의해야 한다"고 조언했다.

◇주택공급 규모 및 거래량 모두 증가주택산업연구원이 발표한 '2010년 주택시장전망'에 따르면 2010년 주택건설 전망 BSI는 전년대비 143.5, 전년 하반기 대비 134.8로 주택공급 실적의 증가가 예상된다.

주택공급 BSI가 100보다 크면 주택건설 실적이 전년도보다 호전될 것으로 본다는 응답이 많다는 것이고 100보다 작으면 악화될 것이란 전망이 우세하다는 의미다

그러나 이는 기저효과에 의한 결과로 여전히 주택공급 위축 상황은 유지될 것이라는 설명이다.

주택건설 실적 BSI는 2008년 대비 2009년 80.4를 기록해 2009년 민간 주택공급 실적이 매우 위축됐음을 나타내고 있다. 또 2008년 공급량도 전년(2007년) 대비 이미 급격히 감소한 상황이기 때문이다.

2010년 주택거래 BSI는 전년대비 115.9로 주택거래량 역시 다소 증가할 것으로 전망되고 있다.

그러나 2009년 3분기까지 증가하던 거래량이 금융규제(DTI·LTV) 강화로 주춤했고 금융규제 효과가 중장기적으로 지속될 것으로 예상됨에 따라 2010년 주택거래량도 2009년에 비해 크게 개선되지는 않을 것으로 예상된다.

주택가격 전망과 관련해 주택산업연구원은 "경제회복에 따른 실질소득 상승효과보다 출구전략으로 예상되는 시장이자율 상승이 더 큰 영향을 줄 것"이라고 관측했다.

경제전망 기관들이 2010년 경제회복 가능성을 보여주고 있지만 실업률과 물가상승 등을 고려할 때 실질소득 상승효과가 직접적으로 주택매매 시장에 영향을 주기는 쉽지 않은 상황이라는 것이다.

반면 2010년 정부의 출구전략으로 시장이자율이 상승할 경우 주택매매 가격의 상승여지를 억제하는 방향으로 작용할 것이며 이에 따라 전세가격 상승력은 유지될 것으로 연구원 측은 전망했다.

이 같은 분석을 토대로 연구원은 2010년 주택 매매가격이 소폭 상승할 것이며 서울 아파트의 경우 1.8%, 수도권은 1.4%, 전국은 0.4% 오를 것으로 내다봤다.

전세가격은 보금자리주택 공급에 따른 대기수요 증대와 재개발·뉴타운 이주에 따른 전세수요 증가로 높은 상승세를 기록할 것으로 전망했다. 연구원의 전세가격 상승 전망치는 서울 아파트 5.6%, 수도권 아파트 4.2%, 전국 2.0%로 서울과 수도권이 강세를 보일 것으로 예상했다.

◇2010년 부동산시장 변수는?2010년 부동산시장을 가름하는 변수에는 어떤 것들이 있을까. 김용진 스피드뱅크 부동산연구소장은 "거시 변수로는 실물경기 회복 여부와 함께 출구전략의 한 가운데 있는 금리 상황, 미시 변수는 보금자리주택 분양과 지자체 선거에 따른 국지적인 개발 재료 등이 있다"고 설명했다.

실물경기 측면에서 경제성장 전망치가 상향 조정되고 있으며 세계경제 위기 국면의 마무리와 함께 국내 경기가 바닥을 쳤다는 확신과 공감대가 형성된다면 아파트값 상승은 불가피할 것으로 보인다. 국내 경기와 부동산시장의 상관성이 높기 때문이다.

특히 경기 회복과 함께 최대 232조 원에 달하는 시중 과잉 부동자금은 투기자금화 우려를 낳을 수도 있다.

DTI 규제와 함께 주택담보대출 금리 인상은 수요자들이 시장 참여를 위축시킬 요소이다. 최근 금융권의 가산금리 상승에 한국은행의 기준금리 인상이 맞물리면 주택담보대출 금리가 8%대를 넘어설 것이란 전망도 나오고 있는 상황이다.

이 경우 레버리지 효과를 기대한 아파트 매입은 주춤해질 수밖에 없고 거래량 감소에 따른 가격 하락 변수로 작용할 것으로 전문가들은 보고 있다.

보금자리주택 사전예약 분양은 대기 실수요자들을 기존 아파트 매매시장으로 가는 길목을 차단하는 효과를 낳을 전망이다. 상반기로 예정된 2차는 물론 하반기 3차, 4차 역시 경쟁력을 갖춘 입지에 낮은 분양가로 수요자들에게 찾아 간다면 이는 분명 아파트 시장을 안정시키는 또 다른 변수다.

2010년 6월로 예정된 지자체 선거도 큰 변수다. 시장의 활성화나 침체에 상관없이 도심재생사업과 맞물린 각종 개발 공약이 쏟아져 나올 것으로 예상되기 때문이다.

지자체 선거가 어느 정도의 영향을 줄지는 의견이 분분하지만 낙후된 도심을 되살리기 위한 공격적이고도 국지적인 개발 프로젝트는 일시적으로나마 부동산 가격을 밀어 올릴 것으로 관측된다.

2010년 연말로 시한이 마감되는 다주택자 양도세 중과세 한시적 감면 조치도 간과해선 안 될 포인트다. 2010년까지 1가구 다주택자가 양도하거나 1가구 1주택자가 신규 취득해 다주택자가 되는 경우 1가구 2주택은 6~35%(2010년 6~33%)의 일반세율이, 3주택 이상은 기존 60%보다 낮은 45%의 중과세율이 적용된다.

이는 매물로 인해 단기적으로 가격 하락을 유도할 가능성이 높다. 그러나 수요자들이 시장에 적극 참여해 거래 활성화로 이어질 경우 중기적으로 가격 상승을 견인하게 되는 흐름을 형성할 수 있을 전망이다.

ephites@newsis.com※이 기사는 뉴시스 발행 시사주간지 뉴시스아이즈 제159호(1월4일자)에 실린 것입니다.< 저작권자ⓒ '한국언론 뉴스허브' 뉴시스통신사. 무단전재-재배포 금지. >