[청계광장]소형아파트가 대세라는데

[[머니위크]]요즘 소형아파트 몸값이 천정부지로 치솟는다. 3년 전만 해도 분양 현장에서 소형아파트는 기피 대상이었지만 요즘은 없어서 못 팔 정도가 됐다. 이 같은 소형 쏠림현상이 대세인가, 아니면 반짝 현상인가.

되돌아보면 2006년 4분기까지는 소형 강세현상이 두드러지지 않았다. 대세상승기여서 평형에 관계없이 고른 상승세였다. 그렇지만 은평뉴타운 고분양가 후폭풍이 나타나면서 불안을 느낀 무주택서민들이 소형 아파트 매입에 나서면서 저가․소형 강세가 심하게 나타났고 지금까지도 이어지고 있다.

소형아파트 강세 원인은 복합적이다. 우선 1~2인가구의 지속적인 증가다. 통계청에 따르면 2009년 현재 1~2인가구는 728만4684가구로 전체가구의 43.1%에 달한다. 이는 9년 전인 2000년(34.7%)에 비해 8.4%포인트 늘어난 것이다. 2030년이 되면 1~2인가구는 전체의 51.8%로 절반을 훌쩍 뛰어넘는다. 1~2인가구의 증가는 곧바로 소형아파트 가격 상승으로 연결시키기는 어렵더라도 소형 수요를 확대시키는 요인으로 이어졌을 것이다.

그 다음으로 공급부족이다. 부동산1번지에 따르면 2000년만 해도 수도권에서 20평형대 이하 아파트는 6만9731가구가 신규로 입주, 40평형 이상의 대형 입주물량(3만660가구)의 2배를 넘었다. 그러나 2009년 20평형대 아파트 입주물량은 1만7650가구로 40평형대 이상의 대형(3만5274가구)의 절반에 불과한 실정이다. 공급이 모라자니 소형이 희소가치가 부각돼 상대적으로 강세를 띨 수밖에 없게 된 것이다.

그리고 본격화한 뉴타운ㆍ재개발 이주, 소형아파트 대체재인 다세대ㆍ다가구주택ㆍ오피스텔의 위축, 불황에 따른 '실속소비' 성향, 다주택자 양도세 중과제도 한시적 폐지 등도 소형 강세에 적지 않은 영향을 줬다는 분석이다.

그런데 일부 전문가들은 소형 강세 이유로 1~2인가구 증가를 가장 큰 요인으로 꼽는 것 같다. 하지만 필자의 생각은 다르다. 바로 부족한 공급 물량이다. 소형아파트 강세 원인을 인구론으로만 해석하는 것은 논리적 오류에 빠질 수 있다. 3년 전 '똘똘한 주택' 한채 갖기 바람이 불었을 때도 1~2인가구가 늘어나고 있었다. 대형이 뜰 때에는 1~2인 가구 증가는 거론을 안하더니 소형이 뜨니까 1~2인가구를 얘기를 꺼낸다. 뭔가 앞뒤가 맞지 않는다.

인구는 초장기 시계열이다. 단시간에 달라진 것을 거의 느끼지 못하는 공기와 같은 존재다. 때문에 인구만 가지고 소형 강세 원인을 분석할 경우 주택수요 결정 변수 중 특정 변수를 확대해석할 가능성이 있다는 생각이다. 아주 멀리 보면 소형이 주목을 받을 것이다. 그럼에도 불구하고 적어도 향후 10년간은 수도권에서 인구 충격에 의해 대형아파트가 폭락할 가능성은 낮다. 대형 수요인 40~50대 쌍봉세대를 중심으로 한 수요가 버티고 있기 때문이다. 수도권에서 40~50대 인구는 882만명을 기록하는 2022년에 정점을 이룬다. 더욱이 주택경기는 멈춰있지 않고 순환하는 법이다.

또 하나 잊지 말아야 할 것은 바로 가격이다. 향후에 소형아파트 가치가 아무리 높아진다고 하더라도 가격이 비싸다면 메리트가 없다. 최근 소형아파트 가격이 많이 치솟았다. 이 바람에 수도권에서는 대형아파트가 훨씬 더 가격 경쟁력이 있는 지역도 많다. 실물경기도 회복되고 있어 대형아파트 수요가 살아날 수 있다. 이런 곳에서는 집이 좁아서 좀 더 넓은 아파트로 이사를 가야 한다면 오히려 지금이 기회일 수 있다.

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