[Real Estate]동탄·파주 '입주 임박' 단지 '관심' - 분양권 투자 매력

지난 9월 총부채상환비율(DTI) 규제가 서울 및 수도권으로 확대된 데 이어 10월 제2금융권으로까지 확대된 이후 강남권 재건축 아파트를 중심으로 하락세가 심화되고 있다. 현재 하락세만 놓고 보면 점차 서울 및 수도권 전역으로 확산되는 추세다. 겨울이 깊어질수록 주택 시장 분위기는 더욱 냉랭해지는 듯하다.

이런 와중에도 홀로 호황을 누리는 곳이 있다. 바로 분양 시장이다. 지역별 또는 단지별로 정도마다 차이는 있지만 대부분 분양 물량이 높은 경쟁률을 보이며 순위 내 마감되고 있고 1~3순위 내 청약이 미달된 단지 역시 무순위 청약에서는 청약통장이 필요 없는 일반 투자자들이 몰리면서 청약 경쟁률을 한껏 밀어올리고 있다.

분양 시장의 호황에 힘입어 그동안 공급을 미뤘던 물량도 한꺼번에 쏟아지고 있다. 분양 시장에서 한겨울과 한여름은 양대 비수기라고 해서 분양을 피하는 것이 일반적이다.

그런데도 12월에 전국적으로 5만9600가구 분양이 예정돼 있고 이 중 5만2200가구가 수도권에 집중돼 있다. 올 들어 가장 많은 물량이다.

이 같은 분양 시장 호황의 근원으로 단연 세제 지원 정책을 꼽는데 주저하지 않는다. 지난해 하반기 금융 위기 이후 건설 및 분양 시장이 급격히 위축되자 정부는 올해 2·12 대책을 통해 2010년 2월 11일까지 취득한 신축(미분양) 주택에 대해 취득 후 5년간 발생한 양도소득세를 서울을 제외한 수도권 중 과밀억제권역은 60%, 기타 지역은 100%가 감면해 주기로 했다.

세제 지원과 함께 최근 주택 시장 침체의 주범으로 몰리고 있는 DTI 규제가 분양 시장에는 적용되지 않는다는 점, 지난해 금융 위기 이후 급감한 분양 물량에 대한 예비 청약자들의 청약 갈증이 컸다는 점, 가격과 입지 경쟁력이 뛰어난 지역의 물량이 대거 분양되고 있다는 점 등이 분양 시장 호황의 원동력이 되고 있다.

좋은 아파트 분양 증가예비 청약자 입장에서야 분양 물량이 많으면 청약 기회가 많아져 좋지만 분양 시장이 과열될수록 청약 경쟁이 치솟으면 당첨 확률이 낮아지고 이와 함께 치솟는 분양가가 여간 부담이 아닐 수 없다. 그렇다고 일반 매물을 매입하자니 가격도 만만치 않고 DTI 규제니 뭐니 해서 자금 마련하기가 여간 어렵지 않다. 이런 때 분양권을 통해 내 집을 마련해 보는 것은 어떨까.

분양권은 청약 자격이 필요하지 않아 치열하게 경쟁할 필요가 없고 DTI 규제가 적용되지 않아 자금 마련이 비교적 쉽다. 또한 기존의 분양 조건을 그대로 승계할 수 있고 분양 계약 조건 이행률에 따라서는 몇 천만 원의 계약금만으로 분양권을 매입할 수 있어 초기 자금 부담을 덜 수 있다는 이점이 있다.

또 분양권은 분양 계약이 이뤄진 후 입주 전의 상태에 있는 아파트의 입주 권리다. 따라서 신규 청약이 진행되는 단지에 비해 입주 기간이 짧다는 특성이 있다. 심지어 분양권을 매입하고 3개월 내 입주할 수 있는 아파트도 있다.

일반 매매보다 입주 기간이 길어 자금 마련이나 대금 납부에 다소 여유가 있고 청약을 통해 분양 받는 것보다 입주 기간이 짧아 입주까지 필요 이상 오랜 시간을 기다릴 필요가 없다. 또한 일반 매매에서와 같이 학군과 직장을 고려한 단지 선택은 물론 동·호수·층·향을 임의로 선택해 매입할 수 있다는 장점이 있다. 매물의 선택권 행사와 새 아파트 입주라는 일반 매매와 분양의 장점을 두루두루 갖추고 있는 셈이다. 달리 말해 수요자의 입주 계획(입주 시점, 자금)과 기호(입지, 가격, 동·호수·층·향)에 맞게 아파트를 선택할 수 있는 길이 바로 분양권 시장이다.

그렇다고 분양권이 마냥 운수대통의 결과만 가져다주는 복권 상품은 아니다. 좋은 점도 많지만 유의해야 할 점도 한둘이 아니다. 투자자 입장에서야 분양권 가격, 즉 프리미엄이 지속적으로 형성 가능한 곳의 분양권을 매입하고 싶어 하고 또 그렇게 하는 것이 옳겠지만 내 집 마련 실수요자에게 프리미엄 상승은 이만저만 부담이 아니다. 분양가 이상의 높은 가격은 물론 심지어 인근 아파트보다 높은 가격에 분양권을 매입해야 하는 부담이 생길 수 있기 때문이다.

분양계약서 내용 꼼꼼히 살펴야 '안심'그런 의미에서 실수요라면 분양 물량이 집중된 곳 중에서도 입지 경쟁력이 우수한 곳을 선택하는 것이 좋다. 분양 물량이 집중된 곳은 분양권 매물이 많을 수 있기 때문에 매물 선택 폭이 넓고 입지 경쟁력이 우수하면 분양권 매수 후 가격이 하락할 우려가 적기 때문이다. 분양가보다 낮은 마이너스 프리미엄 단지를 찾는 것도 좋지만 그렇다고 미분양이 많은 단지를 고르는 것은 금물이다. 분양권도 내 집 마련 목적을 위해 취득하는 것인 만큼 가급적 지역 및 브랜드 선호도가 높거나 입주 후 주거 환경이나 입지 여건이 개선될 여건이 충분한 곳의 상품을 매입해야 한다.

매입하려는 분양권에 대한 사전 정보를 파악하는 것도 중요하다. 대부분 분양권을 중개하는 공인중개사의 정보에 의존하겠지만 매수자가 직접 그 정보의 진위 여부를 파악하는 것도 게을리 해서는 안 된다. 분양률(또는 계약률), 공사 진척도, 입주 예정일 등 분양 현장에 대한 정보는 물론 분양계약서와 분양 내용의 진위 여부, 중도금 대출이 있는 경우의 대출 조건, 또는 중도금 납입 현황, 발코니 확장 등 옵션 사항에 대한 계약금 납입 여부, 금융회사 대출 조건에 대한 승계 여부 등을 확인해야 한다.

당초 분양권은 2003년 5·23 대책을 통해 전매가 제한(투기과열지구 내)되기 시작했으나 MB 정부 들어 지속적인 규제 완화(투기과열지구 해제)를 통해 강남 3구를 제외한 전 지역의 분양권 거래가 가능하게 됐다. 물론 아직 분양가 상한제가 적용되는 수도권 단지의 경우 권역과 공급 규모에 따라 공공택지는 5~1년, 민간 택지는 3~1년간 전매가 금지되고 있다.

따라서 입주 전 분양권 상태로 거래할 수 있는 물량이 그렇게 많은 상황은 아니다. 2009년 11월 말 기준으로 수도권에서 거래할 수 있는 분양권 물량은 총 427개 단지에 23만4000여 가구(조합원 분양권 포함) 정도다. 이들 분양권이 모두 매물로 나오는 것은 아니지만 실수요뿐만 아니라 투자 수요가 몰렸던 유망 지역(동탄, 파주, 도심재개발, 광명 등) 일반 매물 및 조합원 매물이 입주를 앞두고 쏟아져 나오고 있다는 점은 주목할 만하다.

이영진 닥터아파트 이사 ukc2773@drapt.com