[좌담회]"집값 상승은 국지적..하향안정속 거래활성화 유도를"

정책 일관성 유지 급선무민간-공공 분리추진 시급규제완화정책 유지 바람직저소득층 주거안정 신경을시장 다시 요동칠 가능성미분양 합리적 인하 필요

최근 풍부한 시중 유동성이 부동산 쪽으로 쏠리면서 부동산시장이 다시 꿈틀대고 있다. 이른바 강남 3구가 아닌 지역에서도 가격 상승과 거래량 증가가 포착되며 일부에서는 투기 조짐도 엿보이고 있다. 분양 물량이 늘면서 일반 국민의 관심도 높아지는 상황이다. 이에 정부는 부동산 투기에 대해선 수단과 방법을 가리지 않고 선제적으로 차단하겠다고 경고하고 나섰다. 헤럴드경제는 부동산 버블, 과잉 유동성에 대한 우려가 제기되는 가운데 올바른 진단과 향후 바람직한 정부 정책을 모색하고자 '부동산시장의 동향 전망 및 향후 과제'라는 주제로 전문가 좌담회를 마련했다.

사회 조진래 시장경제부장토론 참석자이성근 경희대 행정대학원 부동산학과 교수이상호 GS건설경제연구소 소장박덕배 현대경제연구원 전문연구위원

-사회=최근 활성화되고 있는 부동산시장을 어떻게 봐야 할 것인가. 현 부동산시장에 대한 평가를 한다면.

▶이상호 GS건설경제연구소 소장=작년 11, 12월에 비해 거래량 늘었고 가격도 올랐다. 그러나 전국적인 것이 아니고 서울, 수도권 호재가 있는 지역만 그렇다. 실거래량도 절대적 수준에서 작년동기보다 큰 증가가 아니며 가격도 마찬가지다. 최근 분양이 이뤄진 청라지구 등 국지적인 현상으로 전체로 보면 국토부도 거래량이 주춤하는 것으로 본다. 과열이 됐거나 크게 활성화됐다고 보기 힘들다.

▶이성근 경희대 교수=전국적으로 보느냐, 국지적으로 보느냐에 따라 다르다. 전국을 커버하는 국토부는 국민은행의 자료를 통해 주택동향을 보는데 정부 통계자료가 불확실한 면이 있다. 최근 가격상승은 국지적인 것으로 봐야 한다.

▶박덕배 현대경제연구원 전문연구위원=보수적인 국민은행 자료를 보더라도 상승세는 사실이다. 그러나 주택시장 회복이라고 표현하기는 어렵고 지역적으로 강남 버블 세븐 지역, 소형 아파트 중심으로 많이 올랐다. 거래량도 늘고 있는데 그 이전에 비하면 크게 떨어진 수준이다. 지금 이렇게 오르는 것은 작년 10월 이후로 공포 심리에서 벗어나 정부의 규제완화와 증시 반등에 따라 심리적으로 안정이 되다 보니 이제 사도 괜찮지 않을까 그런 내수 심리가 고개를 들었기 때문이라고 본다.

-사회=아직 국지적인 현상이라고 하더라도 시중자금이 돌아다니다 보면 전국으로 확대될 가능성도 있지 않나. 자금이 쏠리면서 부동산시장이 지금보다 더 과열되지 않을까 하는 우려는 분명히 있는 것 같다.

▶박 위원=단기부동자금이 계산방법에 따라 가장 많게는 811조원까지 올라갔었다. 투기성 자금만 해도 130조~230조원 가까이 된다고 조사됐다. 경기회복이 V자가 아닌 U자형, 완만한 L자형으로 가면서 저금리가 유지되고, 자금들이 갈 데가 없기 때문에 일부 지역 부동산, 주식 등에서 치고 빠지는 식으로 단기 부동화 현상이 한동안 지속될 것이다.

▶이 소장=부동산 시장의 외적인 측면에서 800조원 규모의 유동자금이 대체 투자처가 없다고 하지만 시장 전체적 자금이 부동산으로 흘러가고 있는 것은 아니다. 최근 부동산시장의 동향은 국지적으로 오른 것이다. 서울 분양물량은 공급이 제대로 안 되는데 서울시가 제2롯데월드, 한강르네상스 개발 같은 호재를 양산했다. 이에 특정 지역의 가격이 상승하고 거래량이 증가한 것이다.

또 한 가지 짚을 점은 현재 분양가가 과거보다 떨어지는 가격 조정이 시장 내에서 이뤄지면서 거래가 늘어나고 있다는 것이다. 지방 같은 경우는 20%씩 공식적으로 깎아서 판매하는 경우도 있다. 가격조정에 따라 여유자금 있는 이들이 더 움직이고 있다.

▶이 교수=지금 움직이는 사람들은 여유가 있는 사람들이다. 특정 지역의 가격이 오르는 것은 특별히 중요하지 않다. 정부는 민간과 공공을 나눠서 정책을 추진해야 한다. 민간까지 정부가 다 개입하다 보면 어디까지 손을 대야 할지 모르는 상황이 된다. 한쪽이 조금 오른다고 누르면 다른 곳이 튀어 나오는 풍선효과가 있기 때문에 정부는 정책의 신뢰성, 일관성을 가지고 정책을 추진하는 것이 중요하다.

-사회=정부 정책방향이 거래활성화하는 쪽으로 가야 할지 아니면 투기가 확산될 것을 사전에 차단하는 쪽으로 가야 할까. 과열투기를 막으면서 서민의 실질 주택 수요를 충족시킬 정부 정책은 없나.

▶박 위원=가계의 부동산 자산이 80%가량 된다. 전세금까지 치면 87, 88%가 부동산 자산이다. 대한민국 국민이 부동산에 목숨을 걸고 있는 상황이라 가격이 안 내려가게 하려고 하고 있지만 그건 아니라고 본다. 급락이 아니라 하향 안정세로 가면서 거래를 활성화하는 것이 큰 부동산정책 방향이 돼야 한다. 지금 수준이 정상가격이라면 괜찮지만, 아니라면 언제든 내려갈 것이다. 저금리, 규제완화정책이 언제까지 지속될지도 미지수다. 경착륙해서 완전히 망가지는 것에 대비하기 위해서는 서서히 내려가도록 유도해야 한다.

비공식적으로 25만~30만가구에 달하는 미분양 아파트 해결이 가장 급선무다. 계속 자금이 안 돌면 언제까지 버틸 수 있을지 모른다. 백화점 할인처럼 가격을 일시적으로 낮춰 판매한다거나 합리적으로 가격을 떨어뜨리는 것도 방법이다.

▶이 교수=이명박 정부는 강남 3구 정도 빼고는 거의 규제를 다 풀었다. 가격이 차분히 하락할 정도로 와 있다. 주택을 가진 자와 무주택자를 구분해 정책을 추진해야 한다. 지방의 미분양은 서울의 가진 자가 사주지 않으면 안 되는 상황이다. 정부가 제도권에서 미리 1년 전쯤 움직였어야 한다. 서울시 장기전세 시프트, 신혼부부주택 등은 좋은 정책이지만 아직도 도심 외곽, 수도권 외곽이다. 접근성이 좋은 지역에 짓고 이를 따라가는 세력의 자금 능력을 위해 금융지원책을 뒷받침해 줘야 한다. 젊은층 수요에 대한 정확한 조사를 바탕으로 부동산정책이 움직여야 한다.

▶이 소장=전반적 시장이 대세상승이라고 보기 힘들고, 그런 관점에서 본다면 시장 정상화 차원에서 기존의 규제완화정책은 계속 유지하는 것이 바람직하다고 본다. 정부가 시장에 직접 개입해서 공급, 수요, 가격 모두 통제할 수는 없지 않나. 시장을 인정하고 정부는 저소득층 주거안정 쪽에 신경 쓰는 게 맞다. 정부와 민간의 적절한 역할 분담이 이뤄지고 시장 선진화가 필요하다.

-사회=양도소득세 중과 폐지에 대한 향후 정책방향은 어떻게 돼야 하나.▶이 소장=양도세 중과하는 곳이 거의 없다. 또 지금 상황에서 보면 주택가격 상승이 이뤄지기 어렵다고 보이며, 시장 정상화 관점에서 양도세 중과는 폐지돼야 한다.

▶이 교수=양도세는 징벌적 성격이다. 1가구 1주택자는 투기 세력이 아니라고 일반적으로 보지만 1가구 1주택자의 비과세 여건이 2년 거주, 3년 보유다. 실거래가 신고제도는 전 정부가 가장 잘한 것으로 투명성에 자신 있으면 2년 거주 제한도 풀어야 한다. 3주택 이상은 임대사업자로 방향을 잡아갔어야 하지 않나 본다. 정부의 부동산정책이 일관성, 신뢰성이 없는데 중장기적 측면에서 섬세하게 조정할 필요가 있다.

▶박 위원=부동산정책이 지난 정권하고 현 정권이 너무 다르다. 부동산 경기가 안 좋다면 다 풀고, 또 과열되면 묶고 그런 식은 안 된다. 양도세도 선진화 방향에서 보유세 문제로 접근하면 가질 수 있는 사람은 몇 채라도 가질 수 있게 해야 한다. 다만 지금 폐지한다고 해도 다음 정권에 또 바뀔 수 있다. 양도세 폐지가 중요한 게 아니라 한국 실정에 맞게끔 주택거래와 투자에 예측 가능한 정책을 펴야 한다.

-사회=건설업체 구조조정은 어떻게 추진하고 부실을 털어내야 할까.▶이 소장=정부가 일관된 시그널을 던져야 한다. 작년 말 올해 초에 살리기 구조조정을 한다고 했다가 최근에 와서는 다음달 중으로 워크아웃 들어가는 등 과감한 구조조정을 내세운다. 정책의 일관성이 없으면 기업체 입장에서는 더 어렵다. 부실 정보가 심하고, 회생 가능성 없는 곳은 빨리 퇴출하는 것이 맞다. 그래야 금융권에서 기업으로 자금이 들어간다.

건설업체 구조조정은 미분양과 부동산 PF문제인데 PF가 앞으로 어떻게 될지 중요하다. 정부는 미분양에 대해서는 다양한 대책을 내놓고 있지만, PF에 대해서는 거의 논의가 없다. 현재 PF 리스크의 분배가 안 돼 부담이 시공사에 전가되고 이것이 부실을 초래하고 금융기관에 영향을 준다. 향후 정부 정책과 대책 논의가 시급하다.

▶이 교수=회생 가능성이 없으면 빨리 정리해야 하는데 타이밍을 놓쳤다. 은행에 자율조정을 맡기는 것도 문제다. 정부가 처음부터 적극적으로 개입했어야 한다. 건설사뿐만 아니라 대기업도 구조조정에 들어가면 집값도 같이 맞물려 돌아간다. 시기적으로 정부가 더 강하게 했으면 혼돈이 좀 줄어들었을 것이다. 은행도 한 번 고민을 해야 하는데, 과거 담보대출을 경쟁적으로 해줬다. 프로젝트 파이낸싱의 수익을 보고 정말 대출을 해줬나, 여러가지가 부족했다. 중소건설업체를 보면 5년 전만 해도 조그만 건물 하나만 지어도 남았다. 자생 노력을 더 빨리 했어야 한다.

▶박 위원=부동산시장이 또 한 번 흔들릴 수 있는 여지가 충분하다. 미국이나 유럽이나 호주 등 모든 국가는 부동산 가격조정을 거친 상태지만 우리는 장기지표로 보면 아직 거의 안 떨어졌다. 떨어지려고 할 때 글로벌 금융위기 때문에 각종 규제완화, 저금리대책이 나오면서 그 덕분에 목숨을 연장하게 됐다. 한 번쯤 더 요동칠 수 있다고 생각하고 이에 대비해야 한다. 주택 공급 위주로 가는 시대는 아니기 때문에 구조조정이 강도 높게 이뤄져야 한다. 건설업체도 변신할 수 있다면 해외 등으로 적극 눈을 돌려야 한다.

정부는 현 상황에서 매크로한 규제완화보다는 마이크로한 접근이 필요하다. 미분양 아파트의 경우 돈이 안 도는 게 큰 문제로 용도를 변경해서 소사무실이나 상업시설로도 자유롭게 이용할 수 있도록 하는 것도 방법이다. 또 금융기관을 통해서 돈이 왔다 갔다 할 수 있도록 부동산 거래가 활성화돼야 한다.

정리=오연주 기자/oh@heraldm.com사진=이상섭 기자/babtong@heraldm.com- '대중종합경제지' Copyrights ⓒ 헤럴드경제 & heraldbiz.com, 무단 전재 및 재배포 금지 -