다주택자, 어느 집부터 팔까

[머니투데이 이재경기자]다주택 보유자에 대한 양도세 중과 제도가 폐지돼 2주택, 3주택자도 양도세 기본세율로 과세된다. 이번 조치는 경기불황으로 자금을 융통하기 위해 보유하고 있던 집을 팔고자하는 다주택자들에겐 좋은 기회가 될 것으로 보인다.

특히 매도를 하고 싶었지만 세부담 때문에 팔지 못한 1가구 3주택자 보유자들에게는 큰 혜택으로 작용할 전망이다.

◇매도ㆍ매수 타이밍은?

그렇다면 어떤 집을 먼저 파는 것이 좋을까. 일단 매도를 할 계획이라면 대출 부담이 크고 시세 차익이 덜한 것부터 파는 것이 좋다.

요즘 부동산 시장은 한치 앞날을 내다볼 수 없는 상황이기 때문에 대출 이자가 많은 부동산을 가지고 간다는 것은 부담이 클 수밖에 없다. 또 시세 차익이 덜한 것부터 팔아야 최대한 세금 부담이 줄어든다. 무엇보다 앞으로 시장이 좋아졌을 때 가격 상승 여력이 크지 않은 부동산을 파는 것이 좋다.

자금 여력이 있는 등 상황이 급하지 않는 사람이라면 시장이 좋아졌을 때를 기다렸다가 파는 것도 나쁘지 않다.

세금 완화책이 나올 경우에는 그동안 세 부담 때문에 내놓지 못한 매물들이 쏟아져 나오기 때문에 가격이 일시적으로 하락할 가능성이 크다. 이 경우 제값을 받지 못하고 팔 수가 있다. 또 내년에는 세율이 더 낮아지기 때문에 급하지 않다면 내년에 파는 것이 세부담을 더 줄이는 길이다.

반대로 매수자들이라고 한다면 세제개편안이 시행되는 그 시점을 적극적으로 노려볼 필요가 있다. 그 때쯤이면 세금 회피 급매물들이 쏟아져 나오기 때문에 조금 더 저렴한 가격으로 매입할 수 있다. 게다가 그 시점에는 매수자가 우위에 있기 때문에 흥정을 통해 좋은 가격에 매입할 수 있다.

매입할 때에는 강남권 등 최근 가격이 많이 떨어지고 또한 앞으로 호황기 때 가격이 오를 수 있는 매물을 찾는 것이 중요하다.

◇얼마나 줄어드나?

그렇다면 양도세 중과가 폐지가 되면 세금이 얼마나 줄어들까.다주택자의 경우 2주택자는 50%, 3주택 이상자는 60%의 높은 세율이 적용됐었다.지난해 12월 양도세 완화조치로 2주택자의 경우 내년까지 한시적으로 기본세율을, 3주택 이상자는 45%를 적용받아왔다. 이 세율이 올해는 6~35%, 내년부턴 6~33%로 바뀐다.

예를 들어 1가구 3주택자인 나부자씨가 지난 3년 전 주택을 사서 1억원의 차익이 발생했다고 한다면 이번 조치 이전에는 중과세 60%가 적용돼 6000만원을 세금으로 내야 했다.

정부는 앞서 올해부터 내년말까지 다주택자에 대한 양도세 한시 감면조치를 취해 3주택 이상 보유자(60%)에 대해서 45% 세율을 적용하고 있다. 나부자씨는 1억원 차익에서 45%의 세율이 적용돼 4500만원을 세금으로 내야 한다.

하지만 앞으로는 세금이 더 줄어든다. 일반세율로 적용되기 때문이다. 세율이 35%(누진공제 1414만원)가 적용돼 2086만원만 내면 된다. 약 2414만원의 세금을 절감할 수 있게 된다.

이번 대책은 대책 발표일인 16일 이후 양도분부터 적용된다.다만 기획재정부는 '경제활성화 지원 세제개편안'을 4월 임시국회에 제출할 계획이므로 앞으로 국회에서 논의되는 상황을 면밀히 지켜볼 필요가 있다.

◇거래는 잘 될까?

그렇다면 이번 다주택 양도세 중과 폐지가 부동산 시장에는 어떤 영향을 줄까.이번 조치로 다주택자들이 매물을 내놓으면 거래가 일부 살아날 것으로 기대된다.집값 상승에 대한 기대가 높지 않은 상황이고 실물경기 위기와 거시경제지표가 갈수록 악화하고 부동산의 보유력이 크게 떨어지면서 매도가 늘어날 것으로 보인다.

또 장기보유특별공제 혜택이 주어지지 않아 오래 갖고 있어봐야 매력이 없다는 점도 매물 증가를 부추길 전망이다.

최근 2개월여 동안 강남권을 중심으로 거래 시장이 회복되나 싶었지만 다시 급매물이 쏟아지면서 가격 하락으로 이어지고 있는 상황이다.

양지영 내집마련정보사 팀장은 "당장은 그동안 세부담 때문에 매도하지 못했던 매물이 늘어나면서 주택가격이 내려갈 수 있다"며 "하지만 장기적으로는 주택 매매에 따른 부담이 덜해지면서 시중 자금이 부동산으로 몰려 주택시장 부양 효과가 나타날 것"이라고 전망했다.

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이재경기자 lee@< 저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이 >