"내집마련 전략 리모델링하라"

정부의 11.3부동산대책 발표로 그동안 계획한 내집마련 전략의 대대적인 리모델링이 불가피하게 됐다.

재건축을 추진하는 데 가장 큰 걸림돌이었던 소형평형 의무비율이 완화되고 용적률도 법적 한도까지 사용할 수 있게 됐다.

또 수도권 투기과열지구가 강남권 3개구를 남기고 모두 해제됐다.

투기과열지구 해제로 분양가 상한제를 적용받은 주택은 민간택지 기타지역(성장관리권역, 자연보전권역)의 경우 3년에서 1년으로 전매제한 기간이 짧아진다. 또 분양가 상한제를 적용 받지않고 분양됐던 주택은 등기 후까지 팔 수 없었지만 이제는 바로 팔 수 있게 됐다.

이때문에 기존에 세웠던 내집마련 전략을 바꿔야 한다.

◇목돈이 있다면 재건축 아파트 노려라 = 재건축 사업 진행에 큰 걸림돌이 되어 왔던 소형평형 의무 비율이 완화돼 목돈이 있고 강남 입성 대기자라면 지금 재건축아파트에 투자하는 것이 좋다.

또한 서울시 조례를 통해 제한돼 왔던 용적률이 정부가 용적률을 법이 정한 한도까지 허용키로 함에 따라 1종 200%, 2종 250%, 3종의 경우 300%로 최대 90%포인트 늘어나게 된다.

강남권 재건축 아파트는 지난해 하반기부터 시세가 크게 하락했기 때문이다.

수혜단지는 강남 개포주공과 강동구 고덕주공 등 저층 저밀도 재건축 아파트다.

강남 개포동 주공1단지는 저층 재건축 아파트로 대표적이다. 하지만 현재 낮은 용적률로 인한 수익성 악화로 지난 2003년 조합설립인가를 받은 후 별다른 변화가 없었지만 사업에 박차를 가하게 됐다.

서초구 반포동 주공1단지는 반포주공 아파트 가운데 한강 조망권을 확보한 유일한 단지이다. 하지만 청담 도곡, 암사명일, 짐실 화곡 반포지구 등 서울시 5대 저밀도 지구 가운데 유일하게 재건축 대열에서 뒤쳐져 있다.

◇투자 목적이라면 즉시 전매 가능한 아파트 노려라 = 투자목적이라면 즉시 전매가능한 아파트를 노려볼만 하다. 강남 3구를 제외한 수도권 전역이 투기과열지구에서 해제되면서 계약 즉시 전매 가능한 단지들도 있기 때문.

이들 단지는 그동안 소유권 이전 등기 이후부터 전매가 가능했지만 투기과열지구 해제 등으로 계약 후 즉시 전매를 할 수 있게 된 것이다.

대림산업은 용산구 신계동에서 699가구 중 263가구를 일반 분양된다. 52~186㎡주택형으로 구성된다.

삼성물산 건설부문은 마포구 공덕동 공덕5구역을 재개발해 794가구 중 79~148㎡ 29가구를 11월 분양한다. 그 외 벽산건설이 구로구 고척동에 '벽산블루밍' 147가구, 대림산업과 삼성물산의 서대문구 가재울뉴타운3구역을 재개발한 '래미안가재울'이 12월 등이 있다.

◇실수요자라면 분양가상한제 아파트 노려라 = 어느 정도 시간적 여유가 있다면 전매기간도 짧고 분양가도 저렴한 분양가상한제 적용 아파트를 노려보는 것이 유리하다.

투기과열지구가 전면 해제가 됐기 때문에 수혜가 커진 지역들이 많기 때문이다. 특히 민간택지 중에서도 비과밀억제권역의 경우에는 전매제한 기간이 1년으로 대폭 줄게 된다.

인천 청라지구의 경우에는 국토이용 효율화 방안을 내놓으면서 청라지구를 과밀억제권역에서 성장관리권역으로 변경하면서 전매제한 기간이 85㎡이하는 5년, 85㎡초과는 3년으로 줄게 됐다.

광명주택은 청라지구 A15블록에서 107~110㎡형 263가구를 11월에 분양한다. 분양가상한제가 적용되고 분양가는 3.3㎡당 900만원선이 될 것으로 전망된다.

청라지구 A22블록에 서해종합건설이 분양한 공급면적 86~88㎡ '그랑블' 아파트가 미분양 상태다. 소형이어서 등기 뒤 2년까지 전매가 금지된다. 평균 분양가는 3.3㎡당 950만∼1000만원이다.

파주운정지구는 삼부토건이 운정지구 A18-2블록의 '삼부르네상스'를 분양중이다. 79~171㎡ 724가구로 구성된다. A9블록에서는 남양건설이 80~149㎡ 690가구로 구성된 '남양휴튼'를 분양 중이다.

지난 7월에 경동이 경기도 안성시 미양면에 분양한 '경동메르빌'이 있다. 77~108㎡ 488가구로 구성된다. 분양가는 3.3㎡당 평균 499만원이다.

인천 남동구 만수동에 향촌주거환경개선사업지에 분양된 '향촌휴먼시아'도 앞으로 1년 후 거래가 가능해졌다. 공급면적 85㎡로 분양가는 3.3㎡당 748만원이다.

내집마련정보사 양지영 팀장은 "11.3대책으로 달라진 것이 많기 때문에 내집마련을 준비해 왔던 수요자들은 전략을 새롭게 짜야 한다"며 "실수요인지 투자가 목적인지 등에 따라 상황이 많이 달라졌기 때문에 자신에게 맞는 전략을 잘 찾는 것이 중요하다"고 말했다.

김정수 기자 kjs@asiaeconomy.co.kr<ⓒ아시아 대표 석간 '아시아경제' (www.asiaeconomy.co.kr) 무단전재 배포금지>