실거주 이유로 임대차 갱신 거절한 뒤 매도해버린 임대인[최광석의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]

임대인 실거주를 이유로 주택임차인의 갱신 요구권을 거절하여 임차인을 명도시킨 후 제대로 실거주하지 않은 채 매매해버리는 경우가 적지 않다. 이 경우 임대인에게 손해배상책임이 있을까? 실무상으로 논란이 적지 않다. 애매한 법 규정 때문인데 실거주를 이유로 한 갱신 거절 관련 규정은 다음과 같다.

주택임대차보호법에 따르면 임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 다음에 해당하는 경우에는 그렇지 않다.

임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우, 임차인이 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우다.

그렇다면 임대인의 부당한 갱신 거절에 따른 손해배상책임은 어떻게 규정되고 있을까. 다음과 같다.

주택임대차보호법에서는 임대인이 갱신을 거절했음에도 불구하고 갱신 요구가 거절되지 않았더라면 갱신됐을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제삼자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신 거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다.

손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이뤄지지 않는 한 다음 금액 중 큰 금액으로 한다.

첫째, 갱신 거절 당시 월 차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의 2 각호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액)을 포함한다. 이하 환산 월 차임의 3개월분에 해당하는 금액이다.

둘째, 임대인이 제삼자에게 임대해 얻은 환산 월 차임과 갱신 거절 당시 환산 월 차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액이다. 셋째는 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해액이다.

이처럼 손해배상책임에 관해 규정한 문언 해석상 실거주를 이유로 갱신 거절한 후 임대차 목적물을 제삼자에게 ‘임대’한 경우에만 적용할 수 있다. ‘매매’에 대해서는 아무런 언급이 없다. 따라서 임대 아닌 매매의 경우에도 배상책임이 있는지 궁금할 수 있다.

법원 실무의 대체적인 경향은 ‘민사상 불법행위’로 판단해 배상책임을 인정하고 있다.

서울중앙지방법원 판결을 보면 피고는 임대차계약의 갱신 거절로 인한 손해배상책임은 임대인이 임대목적물을 제삼자에게 임대한 경우에 인정되는데, 피고는 이 사건 주택을 임대한 것이 아니라 매도하였으므로 손해배상책임을 부담하지 않는다는 취지로 주장하나, 위 법 조항은 임대인이 갱신 거절 후 임대한 경우에만 손해배상책임을 부담한다는 취지가 아닐 뿐만 아니라 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 갱신 요구를 거절하지 못한다고 규정하고 있으므로 피고는 민법상의 손해배상책임을 면할 수 없다.

그렇다면 배상액 산정은 구체적으로 어떻게 될까? 실무상으로는 2가지 견해가 존재하는데, 실거주를 빙자해 명도 후 제삼자에게 임대한 경우에 해당하는 주임법 제6조의 3 제5항과 제6항을 매매의 경우에 그대로 준용하는 것이 첫째 방법이다.

둘째는, 주임법 위 규정을 준용하지 않고 민법상 손해배상 법리에 근거하여 실제 손해를 규명하는 방법이다. 대전지방법원 판결이 대표적인데 “불법행위로 인한 재산상의 손해는 그로 인하여 발생한 재산상의 불이익, 즉 불법행위가 없었더라면 존재하였을 재산 상태와 현재의 재산 상태의 차이로서, 그것은 기존의 이익이 상실되는 적극적 손해와 장차 얻을 수 있을 이익을 얻지 못하는 소극적 손해를 포함하는 것이다”라는 대법원 판례에 근거해 추가 부담하게 된 임대차보증금 차액에 대한 이자 상당액, 부동산중개수수료와 이사비 등에 대한 이자 상당액 등 구체적인 손해 여부를 민사상 배상 책임론에 근거해서 판단하고 있다.

둘째 견해는 실제 손해 인정의 어려움으로 인해 첫째 견해에 비해 임차인에게 불리할 수 있지만 첫째 견해는 문언 해석상 무리일 수밖에 없어 둘째 견해가 더 타당하다고 판단된다.

최광석 로티스법률사무소 변호사