“집값 오를 땐 좋았는데”…공시가 상승에 강남3구 보유세 부담 20~40%↑

강남 3구 신축·재건축 단지
稅부담 20~40% 이상 증가
마포래미안푸르지오 84㎡
공시가 13억, 종부세 내야
집값 떨어진 세종·대구 등
지방대도시는 부담 줄어

지난 2일 서울 시내의 한 부동산중개업소에 종부세 등 부동산 관련 세금 상담 안내문이 붙어 있다. [이충우 기자]

서울 아파트 공시가격이 작년보다 7.86% 오르며 ‘부동산 보유세(재산세+종합부동산세)’ 부담이 대폭 늘게 됐다. 정부가 공시가격 현실화율을 작년과 같이 시세의 69%로 동결했지만, 지난해 강남3구(강남·서초·송파구)를 중심으로 집값이 급등하며 공시가도 덩달아 올랐다. 강남3구 고가 주택 소유주들은 보유세 부담이 많게는 40% 가까이 급증할 전망이다.

13일 국토교통부가 공개한 2025년 공동주택 공시가격에 따르면 올해 서울 25개 자치구 평균 공시가격은 모두 전년 대비 상승했다. 공시가격이 작년보다 10% 이상 오른 자치구도 5개나 됐다. 특히 서초구는 작년보다 11.63% 오르며 가장 높은 상승세를 보였다. 지난해 서초구 반포동 한강변 단지를 중심으로 신고가가 속출한 여파다.

공시가격은 정부가 조사하는 부동산 가격으로 종부세와 재산세 등 각종 세금의 기준이 된다. 실제 공시가격이 크게 뛴 서초구 아파트 소유주들은 올해 보유세 부담이 급증하게 됐다. 국토부에 따르면 반포동 래미안원베일리 전용 84㎡를 보유한 1주택자가 올해 내야 할 보유세 총액은 1820만원이다. 이는 작년 보유세 총액(1340만원)보다 35.9%(480만원) 늘어난 액수다.

강남구(11.19%)와 송파구(10.04%) 공시가격도 전년 대비 올랐다. 일례로 강남구 압구정동 신현대9차 아파트 전용 111㎡ 공시가격은 전년 대비 25.9% 오른 34억7600만원으로 추산됐다. 공시가격이 오르면서 보유세는 지난해 1328만원에서 올해 1848만원으로 39.2%(520만원) 증가할 것으로 추정된다.

토지거래허가구역 해제 이후 들썩이는 송파구 잠실동 단지들의 보유세 부담은 전년보다 약 20% 늘어날 예정이다. 잠실엘스 전용 84㎡를 소유한 1주택자가 올해 부담해야 하는 보유세는 전년(478만원)보다 21% 오른 579만원이다.

다주택자의 보유세 부담은 더욱 커질 것으로 보인다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원이 올해 공시가격안을 바탕으로 보유세를 시뮬레이션한 결과, 은마아파트와 잠실주공5단지를 동시에 보유한 2주택자의 보유세는 지난해 2628만원에서 올해 3007만원으로 14.5% 증가할 것으로 추산됐다. 이번 추정 결과는 공정시장가액비율 60%와 재산세 45%를 적용하고, 종부세 세액공제가 없을 때를 기준으로 계산한 값이다.

서울 마포구 마포래미안푸르지오 아파트. [매경DB]

마용성이라 불리는 마포구(9.34%)·용산구(10.51%)·성동구(10.72%)도 공시가가 뛰었다. 이로 인해 마포구 대장단지로 꼽히는 아현동 마포래미안푸르지오 국민평형(전용 84㎡)도 올해부터는 종부세 부과 대상이 됐다. 이 단지 국민평형 공시가격이 지난해 11억4500만원에서 올해 13억1600만원으로 올랐기 때문이다. 같은 기간 1주택자의 보유세 부담은 244만원에서 287만원으로 17.5% 늘었다.

다만 노원구(2.55%)·도봉구(1.56%)·강북구(1.75%)를 비롯한 강북권 자치구의 공시가격 상승세는 높지 않았다. 강북권 주택 소유주들의 보유세는 작년과 비슷할 것으로 예상된다. 가령 강북구 미아동 두산위브트레지움 전용 84㎡ 공시가격(5억1600만원)은 3% 올라 보유세가 작년 62만원에서 올해 65만원으로 3만원 늘어나는 것으로 조사됐다.

수도권은 공시가격이 모두 오른 반면 지방은 희비가 교차했다. 경기(3.16%), 인천(2.51%), 전북(2.24%), 울산(1.07%)은 공시가격이 올랐다. 반면 지난해 집값 하락세가 이어진 세종(-3.28%), 대구(-2.9%), 광주(-2.06%), 부산(-1.66%) 등 비수도권 10개 지역은 공시가격도 함께 떨어졌다. 이들 지역의 주택 소유주들은 보유세 부담이 줄어들게 됐다.

우 전문위원은 “강남3구는 애초에 집값 상승폭이 다른 지역에 비해 상당히 컸다”며 “집값이 상승해 공시가가 오른 것이라 반발이 크진 않을 것”이라고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “2023년에 공시가격이 18.6% 하락했다는 점을 감안해야 한다”며 “이번 변동률은 자연스러운 시장가격 회복에 따른 결과로 봐야 한다”고 설명했다. 이 연구위원은 “앞으로 지역적 양극화는 더 심해질 것”이라고 덧붙였다.