‘생숙 분쟁’에 숨통?… 서울시, 오피스텔로 변경 첫 허가

마곡동 ‘롯데캐슬 르웨스트’

주거용 생활숙박시설(생숙)에 대해 올해 말부터 이행 강제금 부과가 예고된 가운데, 계약자들과 갈등을 겪어온 서울 강서구 ‘롯데캐슬 르웨스트’가 서울시 심의 끝에 오피스텔로 용도를 변경할 수 있게 됐다. 서울 내 생숙 가운데 용도 변경 길이 열린 첫 사례로, 이행 강제금 부과를 앞둔 다른 생숙까지 확대될지 주목된다.

마곡동 ‘롯데캐슬 르웨스트’ 공사 현장 /롯데건설

◇서울서 첫 생숙 용도 변경 허가

서울시는 지난 20일 도시·건축 공동위원회를 열고 ‘마곡 도시개발 사업 지구 단위 계획 변경안’을 수정 가결했다고 21일 밝혔다. 강서구 마곡동 2만810㎡ 부지에 들어서는 롯데캐슬 르웨스트의 용도에 오피스텔을 포함하는 것이 골자다.

롯데건설이 짓는 롯데캐슬 르웨스트는 876실 규모로 이달 말 준공 예정이다. 2021년 8월 분양 당시 전용면적 84㎡의 분양가가 최고 16억원대였고, 평균 경쟁률이 657대1에 달했다. 그러나 준공 후 주거용으로 사용할 경우 수천만원의 이행 강제금을 물게 될 처지에 놓이자 계약자 중 상당수가 사업자를 상대로 소송을 걸고, 분양 잔금을 내지 않는 상황이다. 이번에 서울시가 오피스텔로 용도 변경을 허가하면서 입주가 정상적으로 진행될 전망이다. 내년 초 1조6000억원의 대출 만기를 앞두고 잔금을 받지 못해 고민하던 시공사도 한숨을 돌리게 됐다.

2010년대 들어 본격적으로 공급된 생숙은 취사가 가능한 숙박 시설로 당초 외국인이나 장기 출장자를 겨냥해 지어졌다. 꼭 숙박업으로 등록하지 않아도 전입신고가 가능했고, 건축법령에 특별한 규제도 없었다. 특히 아파트 값이 크게 오른 2020~2021년에는 ‘아파트 대체재’로 투자 수요가 몰렸다. 청약 통장이 없어도 분양받을 수 있고, 주택 수에 포함되지 않아 양도세 중과나 종합부동산세 과세 대상에서 빠졌기 때문이다

이에 정부는 지난 2021년 투기 수요를 막겠다며 건축법 시행령을 개정, 생숙의 숙박업 등록을 의무화하고, 주거용으로 사용할 경우 이행 강제금(매년 공시가격의 10%)을 부과하기로 했다. 이미 분양됐거나 사용 중인 생숙까지 소급 적용하기로 해 소유주들의 반발이 커졌다. 국토교통부에 따르면 작년 8월 기준 전국 생숙은 18만6000실이며, 숙박업 신고 의무를 명시한 2021년 12월 이전에 사용 승인을 받은 생숙은 9만6000실이다. 이 중 숙박업 신고를 하지 않은 4만9000실은 올해 말 이후 이행 강제금을 내야 한다.

그래픽=조선디자인랩 한유진

◇이행 강제금 부과 앞두고 곳곳서 분쟁

이행 강제금 부과 시점이 다가오면서 롯데캐슬 르웨스트를 포함해 전국 생숙 단지에서 “분양 때 사업자들이 실거주가 가능한 상품처럼 홍보했다”며 계약 취소를 요구하는 사례가 잇따르고 있다. 한국레지던스연합회에 따르면 현재 충남 천안과 경기 안산, 부산 남포동 등의 생숙 계약자들이 집단소송을 제기해 계약 취소와 손해배상을 요구하는 것으로 알려졌다. 서울 중구에서 준공을 앞둔 ‘세운 푸르지오 지팰리스’도 일부 계약자와 법적 분쟁을 겪고 있다.

반면 사업자들은 “주택이 아닌 상품이라는 것을 충분히 알렸음에도 계약자들이 분양 대금을 제대로 내지 않아 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 상환 등에 어려움을 겪고 있다”는 입장이다. 한 시행사 관계자는 “주거용으로 사용할 수 없다고 분명히 밝혔는데도 일부 계약자가 법무법인과 결탁해 떼를 쓰고 있다”고 말했다.

전국적으로 주거용 오피스텔로 용도 변경을 추진하는 생숙 단지가 많지만, 현실적으로 쉽지 않다는 지적이다. 분양받은 사람 전원의 동의를 받아야 하고, 주차장 확충이나 복도 폭을 넓히는 등 건물 구조도 대거 변경해야 한다. 실제로 지금까지 용도 변경에 성공한 사례는 르웨스트를 제외하고 경기 안양과 부산 해운대구에 있는 생숙 1200여 실에 불과하다. 정부도 “용도 변경을 원한다고 다 들어주면 형평성에 어긋난다”는 입장이다.

한 부동산 업계 관계자는 “생숙을 원래 목적이 아닌 주거용으로 쓰는 것을 무작정 허용할 순 없다”면서도 “부족한 주택 공급을 확대하는 데 생숙이 도움이 될 방안을 모색할 필요가 있다”고 말했다.