정밀안전진단 대신 재건축 시기 차등화…우후죽순 재건축 속도 조절

전·월세난 우려 생기면 D등급 단지부터 시기 조정
재건축 규제 완화에 '너도나도 재건축' 제동 걸어

[이데일리 박종화 기자] 국토교통부가 안전진단 등급에 따라 사업 시기를 차등화하는 방안을 추진한다. 과거처럼 ‘조건부 재건축’ 판정을 받고도 재건축 사업이 막힐 가능성은 사라졌지만 안전진단 점수에 따라 사업 속도가 엇갈릴 수 있다.

27일 국토교통부는 이런 내용을 담은 ‘도시·주거환경 정비계획 수립 지침’ 개정안을 행정 예고했다. 개정안은 정비사업으로 전·월세난 발생 우려가 있을 때 안전진단에서 조건부 재건축 판정을 받은 단지부터 정비구역 지정, 사업 시행 등을 1년 단위로 시기를 조정하도록 했다.

재건축 안전진단 등급은 A~E 등급으로 나뉜다. 이 중 D(조건부 재건축)나 E(재건축)등급을 받아야 재건축을 추진할 수 있다. 과거엔 D등급을 받으면 공공기관에서 안전진단 적정성 검토를 받아야 해 재건축이 좌절되는 단지가 많았다. 국토부는 적정성 검토를 원칙적으로 면제하기로 했다. D등급 단지라도 사업 절차에선 E등급 단지와 차이가 사라지는 셈이다. 부동산 시장에선 이번 법령 개정을 재건축 사업 완급 조절 장치가 생겼다고 본다. 규제 완화로 재건축 문턱이 낮아지면서 정리가 필요한 상황이었기 때문이다. 국토부 관계자는 “무조건 D등급이라고 뒤로 미루는 건 아니지만 전·월세난 우려가 있으며 속도 조절을 할 수 있도록 근거를 마련한 것”이라고 했다..

노원구 월계동 월계시영 아파트 전경(사진=카카오맵)

최근 정부가 안전진단과 재건축 초과 이익 환수제(재건축으로 상승한 집값 일부를 재건축 부담금으로 환수하는 제도) 등 재건축 규제를 대거 완화하면서 재건축 시장에 생기가 되살아나고 있다. 서울만 해도 노원구 월계동 월계시영아파트·상계동 상계주공3단지, 서초구 서초동 현대아파트 등이 멈춰 있던 재건축 사업에 다시 시동을 걸고 있다. 국토부는 안전진단 기준을 바꾸면 2018년부터 올해까지 안전진단에서 재건축 불가 판정(A~C등급)을 받았던 단지 25곳 중 14곳에서 재건축을 할 수 있으리라 예상한다.

이런 상황에서 동시다발적으로 재건축이 진행되면 전·월세 시장까지 부담이 커질 수밖에 없다. 짧은 기간에 전·월세 수요가 급증하기 때문이다. 지난 2020년 서울 서초구 반포주공 1·2·4주구와 3주구, 신반포 18차, 신반포 21차 아파트 등이 일시에 재건축을 위한 이주를 추진하면서 서초구는 물론 인근 강남구와 동작구, 경기 과천시 전셋값까지 들썩였다.

안전진단 등급과 사업 속도가 맞물리면서 재건축 사업장으로서도 여전히 안전진단 등급을 무시할 수 없게 됐다. D등급을 받으면 의도치 않게 사업 시점이 뒤로 밀리는 불확실성이 생기기 때문이다. 다만 새롭게 바뀐 안전진단 등급제에서 D등급 범위가 30~55점에서 45~55점으로 줄어든 대신 E등급 범위는 30점 이하에서 45점 이하로 넓어지면서 재건축 대상 아파트 중 D등급을 받을 가능성은 작아졌다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “재건축으로 멸실되는 주택이 생기면 그만큼 주변 지역에 임대차 수요가 일시에 늘어나게 된다”며 “전·월세 시장 안정을 위한 단지별로 사업 속도를 조정하는 것 맞는 방향이라고 생각한다”고 말했다.

박종화 (bell@edaily.co.kr)