베일벗은 공급대책, 엇갈린 부동산 전문가 반응…"규제강화도 필요"

[8.8 공급대책]부동산 전문가 반응

(서울=뉴스1) 장수영 기자 = 4일 오후 서울 중구 남산에서 바라본 도심에 아파트와 빌라촌이 보이고 있다. 정부가 이달 중 발표할 것으로 알려진 주택 공급 대책에는 1주택자가 신축 빌라 등 비(非) 아파트 취득하더라도 세제 혜택 지원하는 방안이 담긴 것으로 알려졌다. 2024.8.4/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지. /사진=(서울=뉴스1) 장수영 기자

서울 강남3구(강남구·서초구·송파구)와 마용성(마포구·용산구·성동구) 신축 아파트 중심 과열 분위기를 감지한 정부가 8일 '공급대책'을 내놨다. 무너진 빌라(다세대·연립) 시장을 정상화해 아파트 쏠림현상을 완화시키는 동시에, 재건축 규제를 풀어 공급을 늘린다는 내용이 골자다.

부동산 시장 전문가들의 의견은 엇갈렸다. 과열된 서울 주요지역 공급을 늘릴 대책은 빠졌기 때문에, 시장의 불안심리를 달래기에는 역부족이라는 의견이 나왔다. 반면 비아파트 시장에 꼭 필요한 대책들이 나와 수요가 분산될 것이라는 분석도 있다.

전문가들이 '8.8 주택공급 대책'에서 눈여겨본 주요 정책은 △연립·다세대 등 '비아파트 구입자에 대한 세제지원' △수도권 도심 내 빠른 신축 공급을 가능하게 하는 '재건축·재개발촉진법(특례법)' 제정 △그린벨트 해제를 통한 '수도권 신규택지 후보지 지정' 추진 등이다.

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빌라 시장 정상화→빌라 투자 활성화, 아파트 가격 안정 '두마리 토끼' 잡나

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[서울=뉴시스] 추상철 기자 = 5일 오후 서울 용산구 남산에서 빌라가 보이고 있다. 정부는 비 아파트 수요와 공급 확대를 위해 신축빌라, 오피스텔 등을 추가로 구입한 다주택자에 대해 '1가구 1주택' 특례를 주는 방안인 주택공급대책을 이르면 이번주에 발표할 예정이다. 2024.08.05. scchoo@newsis.com /사진=추상철

정부는 이번 대책을 통해 빌라 등 '비아파트'를 살 경우 세금을 깎아주고 청약 불이익을 없애기로 했다. 지난해 전세사기 여파로 '빌라 포비아' 현상까지 생길만큼 외면받았던 빌라시장 활성화에 나선 것이다.

박원갑 KB국민은행부동산수석전문위원은 "이번 대책은 빌라 전세 사기 여파로 냉각된 비아파트시장을 정상화시키는 데 초점을 맞춘 게 특징"이라며 "아파트 수요 쏠림현상을 비아파트로 분산·이동시키려는 데 방점을 두고 있다"고 했다. 그는 서울·수도권 재개발 예정구역의 빌라 투자가 늘어날 것으로 예상된다"며 "소규모 빌라는 각종 세금 혜택을 받고 청약시 무주택자로 인정돼, 미래가치를 내다보고 투자하는 사람이 늘어날 가능성이 있다"고 평가했다. 다만 "최근 건축비 급상승으로 수익성이 크지 않아 사업장별로 선별 접근하는 게 필요할 것"이라고 덧붙였다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "신축 비아파트에 생애 최초 혜택과 1주택 특례혜택을 주면 아파트 비해 공사 기간이 짧아 가시적인 단기 공급 효과를 낼 수 있다"며 "평상시 거래량이 상당한 편인 도심 비아파트 전세시장에 추가 공급원 역할을 기대할 수 있다"고 분석했다. 이어 "아파트보다 시세차익 기대가 낮고 지난해 역전세와 전세 사기 이슈가 불거지며 호황기보다 구매수요가 주춤하긴 하지만, 여전히 서민주택 시장의 내 집 마련 보루 역할을 톡톡히 해오고 있었음을 간과할 수 없다"며 "임대차 수요가 많은 서울 역세권 위주로 신축매입 수요를 기대할 만하다"고 밝혔다.

실제로 아파트 대체재 역할을 하던 연립·다세대, 단독·다가구 등 비아파트 공급은 최근 크게 줄어든 추세다. 2022년 비아파트 전국 인허가 건수는 11만6612건이었지만 2023년 5만7579건으로 감소한 데 이어, 올해 6월 기준 1만8332건으로 크게 줄었다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "사회인식과 선호도가 확연히 아파트로 쏠린 상황에서, '정상화'라는 이름으로 공공이 개입해야하는 것인지에 대한 의문이 있다"며 "인위적인 개입을 하기보다는 시장에 맡겨야하는 사안"이라고 강조했다. 이 연구위원은 "특히 소형 주택(비아파트)의 경우에는 다주택자 규제의 완화 정도와 폐지여부에 따라서 자생적인 시장수요(임대목적의 보유)가 움직인다는 점을 감안해야 한다"며 "신축 소형주택 구입자(임대인)에 대한 세제혜택도 제약요인(임대사업자 등록 등)이 걸려있다는 점에서 충분하다고 평하긴 어렵다"고 말했다.

채상욱 커넥티드그라운드 대표는 "서울 비아파트 무제한 매입 등 시장에 필요한 종합대책으로 비아파트 임대차 시장의 안정화 가능성이 높아졌다"고 했다.

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'퀵 재건축' 서울 주요지역 공급 단기간에 늘릴까

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(서울=뉴스1) 박세연 기자 = 29일 ‘분양가상한제’를 적용받아 인근 시세보다 저렴한 가격에 공급돼 관심을 받고 있는 래미안 원펜타스가 일반 분양을 시작했다. 래미안 원펜타스는 신반포15차 아파트 재건축 사업을 통해 탄생한 아파트로 공급가격은 3.3㎡(평) 당 6737만원으로 알려졌다. 총 641가구 중 292가구를 일반 분양하는데 이날 특별공급 분양을 시작으로 30일에는 1순위 일반청약을 진행한다. 사진은 이날 서울 서초구 래미안 원펜타스 전경. 2024.7.29./뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. /사진=(서울=뉴스1) 박세연 기자

이번 대책에는 재건축조합설립을 위한 사업단계별 동의요건을 완화(75→70%, 동별 1/2→1/3)하고, 조합설립 동의로 간주할 수 있는 범위를 확대하고, 일정 규모 이상 사업장에 공사비 갈등 발생 시 현장의 갈등을 조율할 수 있는 전문가 파견을 의무화하는 내용이 담겼다.

함영진 랩장은 "시행·시공사 간 공사비 증액을 놓고 고조하는 분쟁 강도를 다소나마 낮춰줄 전망"이라고 했다. 다만 "재건축·재개발 촉진법 제정과 도시정비법 개정안 및 시행령 개정 등 9월부터 본격적으로 진행될 관련 법안의 국회 법 개정 속도에 따라 정책 현실화에 변수가 생길것"이라고 덧붙였다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "일반 국민들이 재건축 인허가 절차 자체에 관심이 큰 건 아니"라며 "기본 15년이 걸리는 사업인데, 관련 대책이 지금 집값 상승 억제에 해결이 될 만한 내용은 아닌 것 같다"고 했다.

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서울 그린벨트 풀고 신규주택 확보? "글쎄", "미래세대 지켜야"

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(서울=뉴스1) 김진환 기자 = 정부가 8일 부동산 관계장관회의를 열고 '주거안정을 위한 주택공급 확대방안'을 발표했다. 정부는 수도권 내 그린벨트(개발재한구역)를 해제해 올해와 내년 각각 5만 가구, 3만 가구 등 총 8만가구 규모의 신규 택지를 발굴할 예정이다. 세부 대상지는 오는 11월 발표 예정으로, 당장 오는 13일부터 서울 그린벨트 전역과 인접 수도권 지역 모두 '토지거래허가구역'으로 묶인다. 사진은 이날 그린벨트 해제지로 유력 거론되는 서울 서초구 내곡동 일대 개발제한구역에 걸린 그린벨트 해제 촉구 현수막. /사진=(서울=뉴스1) 김진환 기자

정부는 서울과 서울 인근 그린벨트 지정을 일부 해제해 신규주택 물량을 확보하기로 했다.

김효선 NH농협 부동산 수석전문위원은 "미래세대를 위한 것과는 거리가 멀다는 의견"이라며 보존 가능한 지역은 미래세대를 위해 지켜야 한다는 판단"이라고 말했다. 서울의 인구 1인당 도시 녹지 면적은 24.79㎡로 전국 266.01㎡의 10분의 1도 안된다. 녹지면적이 부족한 상태에서 주택공급을 위해 그린벨트를 푸는건 무리라는 분석이다.

김 수석전문위원은 "공급물량 대부분 수도권 위주로 270만호 가까이 집중돼 있는데, 이 계획을 아직 빠르게 진행하지 않고 있는 상황에서 추가로 수도권 인근 공급물량을 하기보다는 실질적인 공급으로 이어가는 집중이 필요하다"며 "미래세대의 불안감을 야기시키는 부분 중 하나가 지역 양극화인데 도심에 너무 집중적으로 개발하고 인구가 모여살다보면 점점 녹지공간이 줄어들게 된다"고 우려했다. 그는 "지방 등 공급 잉여 주택이 문제가 되는 상황에서 다시 수도권에 집중적으로 공급 물량을 늘리겠다는 정책은 단기적인 문제를 해결하기 위한 취지는 이해하나, 지역 양극화 문제와 주택 가격 및 자산가치 격차를 심화시킬 수 있다"고 지적했다.

이은형 연구위원은 "서울의 그린벨트 해제는 결국 강남권인데, 얼마나 물량공급이 가능하고 그로 인해 시장안정효과를 얻을 수 있느냐가 관건"이라며 "한정된 물량으로 강남 집값을 안정시키고 서울 전역으로 파급시키는 게 쉽지 않을텐데, 굳이 서울의 그린벨트까지 해제할 필요성은 낮아진다"고 설명했다.

김인만 소장은 "그린벨트 해제가 된다고 해도 실수요자 입장에선 그게 내 집이 된다는 보장도 없다"며 "현재의 불안 심리를 잠재우기에는 역부족"이라고 말했다.

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다방면 공급정책 담겼지만..."시장 진정시키엔 한계"

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김효선 수석전문위원은 "서울 위주의 주택가격 상승과 장기적인 주거 불안 문제를 해결하기 위한 다방면 공급 정책이 담겨있다고 평가할 수 있으나, 최근의 상승세를 주도한 강남권, 마용성 지역의 신축 위주 시장을 대체할 수 있는 상품을 공급하는 대책과는 거리가 있어 해당 시장을 진정시키기에는 한계가 있을 것으로 보인다"고 했다． 다만 "정부가 저렴한 공공주택을 서울 근교에 확대 공급하겠다는 시그널을 줌으로써 무주택 실수요자들의 기대감이 다소 증가하는 효과를 가져올 수 있고, 정부가 계획대로 주요 입지에 저렴한 공공형 주택을 공급할 수 있다면 전환된 대기 수요자들에게 좋은 내집 마련 전략 대안이 될 수 있을 것으로 보인다"고 했다.

이어 "현 정부의 부동산 관련 정책의 대부분이 공급계획 확대였던만큼 공급계획의 숫자는 많지만, 실제 공급은 부족하다는 현실적인 부분이 있다"며 "최근 대부분의 사업이 지연되는 상황이기 때문에 대책 발표 이후 실질적인 진행 속도나 구체적인 결과가 확인돼야 공급 정책에 관한 수요자들의 신뢰가 회복되고 효과로 이어질 수 있을 것"이라고 예상했다.

김인만 소장은 "당장 수요자들을 움직일 수 있는, 차라리 충격적인 내용이 필요하다"고 강조했다. 그는 "집값이 상승하는 곳에 규제를 강화하고, 서울과 수도권을 일시적으로 규제지역으로 지정하고 지방 미분양 아파트를 사면 취득세, 양도세를 면제해주고 금리를 깎아주면 서울, 수도권 아파트에 몰린 수요가 지방으로 갈 수 있다"고 강조했다.

이은형 연구위원은 "지금은 획기적인 방안, 큰 공급숫자 등이 시장에 별다른 효과를 끼치기 어렵다"며 "이미 발표된 공급계획과 규제완화를 꾸준하게 현실화하는 것이 최선"이라고 밝혔다.

김평화 기자 peace@mt.co.kr 이민하 기자 minhari@mt.co.kr 김효정 기자 hyojhyo@mt.co.kr 이용안 기자 king@mt.co.kr