'미분양 무덤' 대구 아파트 거래시장 올해도 고전

아파트 가격 하락폭, 주택매매가격지수의 전반적 내림세 주도

대구 아파트 매매·전세가가 지난 2021년 11월 이후부터 현재까지 하락세를 보이고 있다. 장기 평균을 상회하는 공급량 확대와 대출금리상승으로 인한 매수심리 약화, 2020~2021년 가파르게 상승한 주택가격에 대한 고평가 인식 등이 작용한 결과인 것으로 보인다./사진=뉴시스

지난해 '미분양 무덤'으로 불린 대구 아파트 거래시장이 올해도 고전을 면치 못할 전망이다. 대규모 입주물량이 예정된 데다 금융권, 건설업체의 리스크로 인한 매수심리회복 지연 등을 고려할 때 당분간 약세를 지속하면서 큰 불확실성을 나타낼 것으로 보인다.

25일 한국은행 대구경북본부에 따르면 지난 1년(2023년 5월~2024년 5월) 동안 대구 아파트 매매가격은 21% 하락했다. 전년 동기 대비 2.3% 떨어진 동시에 전국(-11.6%)과 지방광역시 평균(-14.6%)보다 높다.

수도권이나 타 광역시의 아파트 가격이 주택가격 상승 본격화 이전인 2019년 수준까지 내려가지 않은 것과 달리 대구 아파트 가격은 이를 하회하며 2015년 수준까지 빠졌다는 평가다. 지난해 하반기 들어 아파트 가격 하락세가 다소 완화되다가 지난해 말부터 다시 내리막길을 걸으며 최근 1년 기준 광역시 가운데 부산(-3.0%) 다음으로 낙폭이 컸다. 월별 아파트매매거래량도 지난해 상반기에는 다소 증가했지만 재차 소폭 감소하며 여전히 낮은 수준에 머물고 있다.

대구 아파트 미분양 물량은 지난해 2월 최대치를 기록한 이후 큰 폭으로 줄었으나 여전히 광역시도 가운데 가장 많다. '악성 미분양'으로도 불리는 준공 후 미분양 물량은 지난해 하반기 이후 크게 늘었다. 올 3월 기준 전체 미분양의 13.3%를 차지했다.

지난해 상반기 중 수성구 내 일부 신축 아파트 단지들의 준공 후 미분양 물량이 할인분양 등을 통해 해소되며 미분양 물량이 크게 감소했으나, 동구·서구의 준공 후 미분양 물량은 오히려 증가하는 등 분양시장에서 대구지역 내 구별 차별화가 심화되는 모습을 보였다.

같은 기간 아파트 전월세 가격 또한 떨어지면서 전세가격 반등과 월세가격 상승을 기록한 수도권, 여타 광역시와 상반되는 모습을 보였다. 전·월세 거래비중을 보면 20년 이후 전월세 전환율이 하락하면서 월세의 비중이 상승 추세를 드러내다가 지난해 이후 전환율이 반등하고 월세 비중도 하락했다.

한국은행은 대구 아파트 가격 하락요인으로 과도한 공급물량을 꼽았다.

2017년부터 2020년까지 전국에서 인허가 받은 아파트는 연평균 40만1000가구로 최근 10년 평균(41만9000가구)보다 낮았지만. 같은 기간 대구 평균은 2만9000가구를 기록하며 최근 10년 평균인 2만4000가구를 상회했다. 2018~2021년 대구에는 최근 10년 평균(1만9000가구)를 훌쩍 넘긴 연평균 2만8000가구의 아파트가 공급됐다.

그 결과 대구 공동주택 미분양 물량은 지난해 2월 1만4000가구에 달했다. 이는 2010년 11월(1만4505가구) 이후 최대치다. 올 3월 매매수급지수는 76.5로 5대 광역시 평균(82.8)을 하회하며 대구 아파트 시장의 공급과잉이 타 지역보다 심각했음을 보여준다.

당시 '도시철도 엑스코선 건설사업'이 20년말 기획재정부의 최종 예비타당성조사를 통과하면서 수혜가 예상되는 지역을 중심으로 집값이 오른 바 있다. 동시에 재건축·재개발 등에 따른 주거환경 개선 기대감과 낮은 금리까지 맞물렸다. KB부동산에 따르면 2020년 11월 매매가격 전망지수는 142.8까지 올랐다. 기준치 100을 넘기면 가격 상승을 기대하는 응답수가 하락 전망보다 많다는 의미다.

임연수 한국은행 대구경북본부 기획금융팀 과장은 "지난 2020~2021년 대구 아파트 가격이 가파르게 상승함에 따라 주택가격이 고평가되었다는 인식이 확산됐다"며 "아파트값이 높다는 생각은 매수수요를 위축시킴으로써 가격하락 요인으로 작용하곤 한다"고 말했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr