서울 주택공급 계획 대비 32% 매우 저조 "2~3년 후 공급부족 우려"

서울의 주택공급계획 대비 실적이 32%로 나타나 공급 회복을 위한 정책 지원이 필요한 실정인 것으로 지적됐다. /사진제공=국토연구원

지난해 서울 주택공급 인허가 실적 등이 당초 수행계획 대비 30%대 수준으로 저조한 것으로 나타났다. 정부가 서울 등 주택 수요가 많은 지역에 공급 계획은 많이 세웠지만 실제 금리 인상에 따른 주택공급 사업 비용 증가와 건설공사비 상승 등이 맞물리면서 계획보다 인허가, 착공 등이 저조했기 때문으로 풀이된다.

국토연구원은 23일 이 같은 내용이 담긴 '주택 공급 상황 분석과 안정적 주택공급 전략' 리포트를 발표했다.

국토교통부가 세운 2023~2027년 주택공급계획을 살펴보면 5년간 전국에 270만호를 공급한다는 내용이 담겼다. 기존(2018~2022년) 공급물량 대비 13만호가 증가한 것으로 서울, 광역시 등 주택수요가 많은 지역에 더 많은 주택을 공급하도록 구성했다.

문제는 지난해 전국 주택공급 실적(연평균 대비)의 경우 인허가(38만9000호)와 준공(31만6000호)이 70%를 넘었지만 착공(20만9000호)은 47.3%로 저조했다.

특히 서울은 2023년 주택공급 실적(최근 10년 연평균 대비)이 인허가, 착공, 준공 모두 50% 미만으로 전국 실적과 비교해 매우 저조한 수준으로 나타났다. 인허가(2만6000호) 34.4%, 착공(2만1000호) 27.5%, 준공(6만5000호) 37.5% 수준에 불과했다.

수요에 비해 공급이 부족하다고 평가되는 서울의 경우 주택공급계획 대비 실적이 32%로 나타나 공급 회복을 위한 정책 지원이 필요한 실정인 것으로 지적됐다.

[서울=뉴시스] 정병혁 기자 = 사진은 21일 서울 남산에서 바라본 아파트의 모습. 2024.04.21. jhope@newsis.com /사진=정병혁

주택공급이 지연되는 원인으로 국토연구원은 금리 인상과 건설공사비 증가, 주택시장 경기 위축으로 인한 사업성 악화 등을 꼽았다.

기준금리 인상 여파로 지난해 기준 브릿지론 대출금리는 평균 10%를 기록했다. 또 전쟁과 지정학적 긴장 상황이 지속되면서 코로나19 이후 글로벌 공급망 압력이 증가해 건설공사비도 늘었다. 2021년(12월 기준) 전체 건설공사비지수는 14%, 주거용 건설공사비지수는 13.5% 상승했다.

여기에 △부동산 개발 금융 측면에서 PF(프로젝트파이낸싱) 사업의 제한적인 리스크 분산기능 △도급계약상 불확실성으로 인한 사업 지연 △안전규제나 환경규제 강화 등으로 인한 공기 지연 등도 주택 공급이 지연된 원인으로 꼽힌다.

김지혜 국토연구원 연구위원은 "서울은 계획 물량 대비 수치상으로 실적이 더 많이 낮아 보일 것"이라며 "공공부문은 예년과 실적이 비슷한데 민간에서 서울 등 수도권 지역에 공급을 적게 하는 상황"이라고 말했다. 그는 "금융 비용이 더 많이 들고 공사비가 올라 있어서 수요가 더 있더라도 쉽게 사업에 들어가기 더 어려워진 것"이라고 진단했다.

그는 "글로벌 금융위기 때가 가장 안 좋았고 지금도 비슷한 수준이라 2~3년 후 주택 공급이 원활하지 않을 수 있다"고 예측했다.

국토연구원은 원활한 주택 공급을 위해 민간 자구 노력과 함께 정부의 역할이 중요하다고 강조했다. 심교언 국토연구원 원장은 "(주택)공급이 압박하는 영향을 최소화하는 과제는 범부처 간 협조가 더 필요하다"며 "지역별, 사업장별 상황이 다르기 때문에 국가의 역할 등을 통해 충격을 약화해야 한다"고 말했다.

(인천=뉴스1) 김도우 기자 = /사진=(인천=뉴스1) 김도우 기자

공사비 갈등으로 인한 분쟁 예방·조정이 중요하다는 주장이다. 이미 정부가 나서는 부분도 있지만 공사비 분쟁 등에 좀 더 적극적으로 나서야 서울 정비사업 갈등으로 지연되는 부분을 단축할 수 있다는 얘기다. 중장기적으로는 건축 설계 지원 등을 통해 도급계약의 불확실성을 해소하는 것도 방법이다.

한편에서 주택공급 기반의 개선방안도 필요하다. 김 연구위원은 "단기적으로 지역업체 용적률 인센티브 제도를 중견·중소 건설사로 확대하고 지역과 요건에 따라 3~20% 내외로 적용되는 인센티브 비율도 실효성 있는 수준으로 조정해야 한다"고 말했다.

무엇보다 공급 과잉과 부족 상황이 반복되지 않도록 공급주체들의 수요예측력도 강화할 필요가 있다. 김 연구위원은 "부동산 금융과 관련한 종합정보망을 구축해 전체적인 시장 상황을 보는 게 필요하다"고 강조했다.

그는 "국토부가 관리하는 사업장에 대한 데이터가 있긴 하지만 시행사·시공사 대출 정보 등과 연계해 모니터링하기 힘들다"며 "현재와 같은 시장 위기 상황이 오기 전 사전에 위기를 감지할 수 있고 이후에도 유형별 대책을 강구해 대책 방안을 세울 수 있어야 한다"고 말했다.

국토·도시 차원의 정교한 리스크 관리 수행을 위해 사업장별, 지역별, 부동산유형별 분석이 가능하도록 부동산금융 부문의 종합정보망을 구축하고 개별 부동산의 담보가치와 사업성 평가를 기반으로 공급 금융 구조를 개편해야 한다는 설명이다.

정혜윤 기자 hyeyoon12@mt.co.kr