깡통전세 막으려 전세보증 문턱 높이자…서민들 월세로 내몰려

빌라월세 권장하는 정부
보증기준, 공시가 150→126% 낮추자
보증 안되는 차액, 월세로 계약
'전세, 갭투기 유발' 정부기조도 한몫
"내집마련 준비 단계 전세 줄고
월세부담만 커져 주거 불안 야기"

[이데일리 김아름 기자] 연립·다세대 등 빌라 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비중이 역대 가장 높은 수준으로 나타난 건 정부 정책도 어느 정도 일조했다.

정부가 ‘깡통전세’를 막기 위해 주택도시보증공사(HUG)전세보증 가입 기준을 공시가격의 150%에서 126%로 낮췄는데 이 때문에 빌라 세입자들이 월세로 내몰리고 있다는 분석이다. 정부는 전세제도 자체를 갭투기 유발로 부동산 시장 불안을 초래한다는 부정적 시각으로 보고있다.

빌라 월세화 13년만에 최대치…정부는 뒷짐

2일 부동산 정보 제공업체 경제만랩에 따르면 2월 전국 빌라 전·월세 거래량은 총 2만545건으로 집계됐는데 이 중 전세 거래량은 8717건, 월세 거래량은 1만1828건으로 나타났다. 임대차 계약에서 월세가 차지하는 비중은 57.6%로 국토교통부가 관련 통계를 작성하기 시작한 2011년 이후(매년 2월 기준) 가장 높은 수치다

월세 비중이 높아진 것은 전세사기 사태로 빌라 수요자들이 전세를 기피하고 리스크가 적은 월세로 눈길을 돌리고 있는 것이 가장 큰 원인이다. 이에 따라 월세가격 역시 동반 상승할 수밖에 없어 서민들에게는 부담으로 작용하고 있다.

박진백 국토연구원 부연구위원은 “임대차시장의 안정성을 높이고 시장의 지속가능성을 높이기 위해서 주거 취약층 중심의 임대차제도 개편이 이뤄져야 한다”라며 “월세화에 대비해 전세에 유리하게 설계된 제도 개선도 필요하다”고 말했다.

전세를 권장하지 않는 정부 기조도 빌라 월세화를 주도하고 있다.

지난달 15일 개최된 ‘전세시장 안정화와 임대주택 공급을 위해 기업형 장기임대주택 도입 추진시 필요한 업계 지원사항’ 간담회에서 박상우 국토부 장관은 “전세제도는 갭투기를 유발해 주기적인 부동산시장 불안을 야기한다”고 말했다.

전세제도의 순기능도 있는데 정부가 나서서 월세화를 유도하는 것은 문제가 있다는 지적이 나온다. 특히 빌라는 서민·청년이 주로 거주하기 때문에 월세화는 오히려 주거불안을 야기할 수 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “전세사기나 역전세를 근거로 전세는 없어져야 하는 제도이며 선진국처럼 월세가 일반화돼야 한다는 식의 주장은 무리가 있다”라며 “전세금이 전세자금대출이 아닌 오롯이 본인의 돈이라면 여전히 임차인에게는 월세보다 전세가 유리한 경우가 많기 때문”이라고 설명했다. 이어서 “서울은 원룸 월세는 수십만원대로 비싸고, 특히 가족단위가 거주 가능한 20~30평대의 주택 월세는 훨씬 비싸다”며 “만약 월세만 존재한다면 월수입의 상당수가 주거비로 소요될 것”이라고 덧붙였다.

아파트 전세가격 45주째 올라…혼동의 주택시장

정부가 전세사기 대책 중 하나로 HUG 전세보증금반환보증 가입요건을 강화한 것이 빌라 월세화를 부추겼다는 지적도 있다. 정부는 전세보증금이 공시가격의 150% 이내일 때 가능했던 반환보증 가입 주택 가격 상한을 126%로 낮췄고, 보증보험 한도가 줄어들자 집주인은 전세보증금을 낮춰야 하는 상황이 되고 그 차액만큼 월세로 돌렸다는 것.

부동산 중개업체 집토스에 따르면 이같은 ‘공시가격 126%룰’로 인해 2022년 체결된 빌라 전세 계약의 66%가 동일한 금액으로 올해 계약을 갱신할 경우 전세금 반환보증에 가입하지 못하는 것으로 나타났다. 임대사업자의 경우 전세보증을 의무로 가입해야 하기 때문에 이러지도 저러지도 못하는 상황에 놓였다.

성창엽 대한주택임대인협회장은 “전세사기·보증금 미반환 사고를 예방하기 위한 정부의 정책이 되려 비아파트 시장의 심각한 불안과 위축을 불러왔고 보증금 미반환 사고 위험은 더 커졌다”라며 “비아파트 장기일반임대 주택의 경우 보증금 반환에 어려움이 있어 주택을 매도해 반환하고자 해도 등록의 말소도 허용하지 않아 애가 타는 상황”이라고 전했다.

아파트의 경우 정반대의 상황이 발생하고 있다. 오히려 전세로 수요가 몰리고 있는데 임대사업자 제도가 폐지돼 기존 의무임대기간이 지나면 자동말소 되는 상황이라 더욱 공급이 줄어드는 상황이다. 수요는 늘고 공급이 줄면서 가격은 뛰는 현상이 지속되고 있다. 한국부동산원의 주간 아파트 가격동향에 따르면 전세가격은 45주째 오르고 있다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)는 “전세라는 제도의 장점이 월별 주거비를 들이지 않으면서 내집마련을 준비할 수 있는 것인데 서민들의 월세부담이 커지는 것은 주거사다리가 없어진다는 것”이라며 “전세가격의 비정상적인 상승은 집값에 영향을 줘 주택시장의 혼란을 불러일으킬 수 있다”라고 말했다.

김아름 (autumn@edaily.co.kr)