부동산 불황 속 '숨은 진주' 찾아라

[S리포트-'돈'이 보이는 재개발·재건축 투자 로드맵①] 정비사업 지연 등 곳곳서 잡음… 전문가 해법은?

[편집자주] 고금리와 원자재 가격 폭등 여파로 분양가가 상승하며 청약을 망설이는 이들이 늘었다. 공사비 부담이 커져 사업자들도 분양을 주저하며 주택 공급에 경고음이 울린다. 재개발·재건축(정비사업)의 '숨은 진주 찾기'가 그 어느 때보다 절실해진 이유다. 내 집 마련과 투자 성공을 모색해볼 수 있는 해법을 찾고자 2024년 제18회 머니톡콘서트가 시작됐다.

부동산시장의 대형 악재가 지속되는 가운데 정비사업 '숨은 진주' 찾기에 대한 실수요자와 투자자의 열망이 더 짙어지는 분위기다. 서울시내 한 아파트 밀집 지역. /사진=뉴시스

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◆기사 게재 순서
①부동산 불황 속 '숨은 진주' 찾아라
②1평 1억원 VS 10평 5억원… 재개발 투자 승자는?
③정비사업 투자해 '내 집 마련'… "속도보다 입지 중요"

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내 집 마련과 투자 성공은 부동산 재테크 시장의 가장 중요한 두 가지 키워드다. 하지만 최근 계속되는 경기 불황으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실과 건설자재 가격 인상 등 대형 악재 속에 내 집 마련과 투자 성공을 위한 '숨은 진주' 찾기가 더 멀어진 듯하다. 그럼에도 많은 이들이 서울 재개발·재건축(정비사업) 투자에 뛰어들고 있다.

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리스크 늘어난 서울 정비사업

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부동산시장에서 늘 인기 투자처로 꼽히던 서울 정비사업이 최근 주춤하다. 시공사와 조합이 공사비 갈등을 겪고 있어서다. 정비사업 시장이 주춤한 가장 큰 이유는 공사비와 금융비용 증가가 꼽힌다.

시멘트·철근·레미콘 등을 비롯해 인건비까지 공사비를 책정하는 요소들이 대내·외 악재로 매년 가격이 오르면서 최초 시공계약 체결 당시 공사비와 큰 차이가 발생하기 시작했다. 건설업체는 치솟은 자재 가격 등 부담을 모두 떠안을 수는 없단 입장이지만 시행자인 조합은 비용 추가는 받아들일 수 없다고 맞선다. 조합 입장에서는 늘어날 분담금이 부담이기 때문이다.

정비사업의 특성상 오랜 사업기간으로 인해 수년 전 시공계약 당시 상품은 최신 트렌드를 따라가지 못하는 경우가 많다. 조합원들의 눈높이가 높아짐에 따라 고급화 요구도 이어진다. 건설업체 입장에선 예상 밖의 비용 요인으로 작용해 갈등이 심화되기도 한다.

이 같은 갈등이 겹쳐 정비사업 공사가 지연되거나 아예 시공사 선정조차 못하고 거듭 유찰되는 단지가 속출할 만큼 서울 정비사업은 리스크가 확대되고 분위기가 침체돼 공급절벽 우려까지 제기되는 상황이다.

침체된 부동산시장에서 '숨은 진주' 찾기가 한창이다. 사진은 서울시내 한 아파트 건설 현장. /사진=뉴시스

이 같은 갈등의 여파는 분양가 상승까지 겹치면서 실수요자의 부담으로 이어졌다. 주택도시보증공사(HUG)의 민간아파트 분양가격 동향에 따르면 올 2월 말 기준 전국 아파트의 3.3㎡당 분양가는 전년 대비 평균 13.5% 뛴 1773만9000원으로 조사됐다. 3월 들어 분양가상한제 주택에 적용된 기본형건축비도 종전보다 3.1% 올라 부담이 늘었다.

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부동산 정조준 '규제 완화'

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서울시는 정비사업 대규모 규제 완화 정책을 내놓으며 경색된 시장에 다시 활로를 뚫겠다는 구상이다. 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율) 인센티브 등 규제 완화로 사업성을 올려 정비사업의 물꼬를 트겠다는 것.

서울시는 이 같은 내용을 포함해 ▲사업성 개선(5종) ▲공공지원(5종) 등 2대 분야 등 10개 대책을 담은 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'을 마련했다. 서울 시내 노후주거지 정비사업 용적률 인센티브를 확대하고 규제를 완화해 사업성을 높이는 게 핵심이다.

서울시는 사업성도 주목했다. 사업성이 정비사업 추진 여부를 판가름하는 중요 요소인 만큼 각 사업지의 여건에 맞는 규제 완화와 인센티브를 지원키로 했다. 사업성의 일반 기준은 서울시 허용 용적률 230%(3종 주거)다. 교통시설 등 인프라가 좋은 역세권 일대(350m 안팎)는 일반 재건축 시 용도지역을 용적률 최대 300%(3종 주거)에서 500%(준주거)로 종상향한다.

침체된 부동산시장에서 실수요자와 투자자를 위한 해법을 모색할 수 있는 제18회 머니톡콘서트가 지난 26일 서울 논현동 건설회관에서 열렸다. /사진=임한별 기자

이밖에 건축·도시계획·환경·교육 등 위원회별 진행하던 심의를 '통합심의'로 처리해 인·허가 기간을 최대 1년6개월로 단축했다. 원활한 자금 조달을 위한 초기 융자 지원도 확대한다. 공공주택 매입비도 조기 지급하고 공사비 갈등으로 공사 중단이 없도록 사업장 집중 관리도 지원한다.

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다시 켜는 기지개, 주목할 곳은 '여기'

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박상우 국토교통부 장관은 최근 '건설경영 최고경영자(CEO) 과정' 특강에서 정비사업 활성화를 강조하며 규제 완화의 필요성에 힘을 더했다. 박 장관은 "시장의 힘으로 재건축을 할 수 있는 마지막 기회라고 생각한다"며 정비사업 규제 완화의 방향성을 제시했다. 그는 "하나의 땅에 40년 전 지은 15층 아파트가 있는 것보다 30~40층 고층 아파트를 짓는 것이 경제적으로 부가가치가 더 크다"고 강조한 바 있다.

머니투데이 미디어 종합경제매체 '머니S'는 지난 26일 서울 강남구 논현동 건설회관 2층 중회의실에서 '제18회 머니톡콘서트'를 개최하고 내 집 마련과 투자를 고민하는 독자 200여명과 만나 이 같은 이슈에 대해 정보를 교류했다.

머니톡콘서트 강연에 나선 부동산컨설턴트 전영진 재개발연구회 자문위원과 이승훈 리얼비전경제연구소 대표는 서울 정비사업의 주의점과 투자 유망 지역을 분석했다. 전 위원은 오세훈 서울시장의 역점 사업 '신속통합기획'과 '모아타운'의 투자 전망을 제시하고 재개발 구역 등에 대한 사전 답사 등의 중요성을 강조했다.

이 대표는 서울 영등포·용산의 미래 가치에 주목하며 앞으로 투자 수요가 감소해도 공급량보다 더 줄어들지 않을 것이라는 전망을 내놨다.

김창성 기자 solrali@mt.co.kr