[긴급점검]"제2의 태영건설 나오나"…건설사 수익창출력 급감

수익성 지표인 'EBITDA 마진율' 떨어져
분양가 책정 어렵고, 준공후 미분양 탓에 대손
금융권 거리두기로 PF우발채무 현실화 가능성

올해 국내 주요 건설사의 수익 창출 능력이 크게 떨어질 것으로 나타났다. 주택 공급 물량이 줄어든 지난해에도 프로젝트파이낸싱(PF)을 통한 조달 금액을 키운 가운데, 공사 지연과 신규 사업 연기 등에 따른 금융 부담이 커진 결과로 분석된다. ‘4월 이후 제2의 태영건설 사태 발생’을 예고하는 비관적인 전망까지 제기된다.

건설사 수익성 개선 어려울 것

한국기업평가는 국내 주요 25개 건설사의 올해 상각전영업이익(EBITDA) 마진율이 4.1% 수준에서 그칠 것이라고 5일 밝혔다. EBITDA는 기업이 영업활동을 통해 벌어들인 현금 창출 능력을 나타내는 지표다. 기업의 본질적인 경영성과를 알 수 없게 만드는 요인들(법인세·이자 비용·감가상각비 등)을 반영하기 전 영업이익을 말한다. 매출액에서 EBITDA가 차지하는 비율이 EBITDA 마진율이다. 이 지표가 낮다는 건 건설사들의 매출 성장성이 약하다는 것을 뜻한다.

EBITDA 마진율은 부동산 활황기였던 2019~2021년 연평균 7.2%에 달했다. 그런데 부동산 경기가 급격하게 위축되기 시작한 2022년에는 5.1%로 떨어지더니 지난해 3.9%로 더 내렸다. 이런 상황에서 올해도 지난해와 비슷한 수준이 될 것이라는 전망이 나온 것이다.

김현 한국기업평가 책임연구원은 "경기 부진과 고금리 탓에 실질 구매력이 떨어져 공격적인 분양가 책정이 어렵고 ‘준공 후 미분양’ 물량이 증가해 건설사들의 대손 가능성도 있어 수익성 개선은 쉽지 않을 것"이라며 "금융권의 PF 관련 익스포저 축소로 PF 우발채무 리스크가 현실화해 건설사의 자금부담으로 이어질 수 있다"고 우려했다.

2008년 PF 위기와 다른 점은

KB금융지주경영연구소도 ‘2024 KB부동산 보고서’를 통해 PF 위기 가능성이 여전하다고 지적했다. 특히 이 보고서는 2008년 글로벌 금융위기 때 부동산 PF 리스크와 현재 PF 리스크는 다른 양상으로 진행되고 있다는 것을 주목했다.

현재 위기는 미분양 아파트가 감소한 상태에서 발생했다는 점을 2008년과 가장 큰 차이점으로 꼽았다. 지난해 전국 기준 미분양 아파트는 전년 대비 6000가구 줄었다. 처음부터 사업 진행이 어려워져 지을 수가 없고 분양 물량이 줄어들어 미분양이 감소한 것이다. 금융위기 당시에는 부동산 경기가 침체한 상황에서도 시행사와 건설사가 분양가 상한제 적용을 피하기 위해 미분양이 많이 나올 걸 알면서 무리한 ‘밀어내기’에 나서 중대형 평수가 과잉 공급됐다. 이 때문에 건설사들의 재무 건전성이 나빠졌고 2010년 이후 PF 부실이 터졌다.

보고서는 "현재 미분양 아파트 감소는 긍정적인 요인이긴 하나 사업이 원활하게 진행되지 못하고 있다는 점에서 향후 문제가 될 가능성이 크다"며 "고금리 상황에서 사업이 지연되면 건설사의 금융 부담만 지속해서 커진다"고 분석했다. 이어 "최근 주택 공급 급감은 단순히 경기 침체 영향이 아니라, 사업비 증가로 인해 비교적 사업성이 양호한 사업장까지 공사가 진행되고 있지 않다는 점에서 우려된다"며 "이럴 경우 PF 시장 리스크가 급격하게 커질 수 있어 정부가 시장에 지속해서 공급 신호를 주고 우량사업장과 부실 사업장을 빠르게 판단해 대응할 필요가 있다"고 강조했다.

주택 공급 줄었는데, PF 자금조달액 많은 이유

최근 건설사들의 주택 공급 감소에도 높아진 PF 자금조달액은 위기의 진앙이 될 수 있다. 금융감독원에 따르면 PF 관련 유동화증권(PF-ABCP와 PF-APSTB) 발행 금액은 지난해 18조3581억원에 달했다. 2021년부터 지난해까지 3년 동안은 한 해 평균 발행금액은 18조2499억원이었다. 직전 3년(2018~2020년) 평균 발행금액(7조9577억원)의 두 배를 훌쩍 넘겼다.

금융권 관계자는 "쉽게 말해 시행사도 시공사가 건물을 다 지어서 최종 분양대금이 들어와야 대출을 상환할 수 있다"며 "그런데 공사비가 뛰고 분양시장이 위축되니까 건설사들이 준공을 못 하고, 유동화증권을 만기 연장하거나 추가 발행하면서 버티고 있다 보니 점점 그 물량이 쌓인 것"이라고 설명했다.

한 중견 건설사 관계자는 "'4·10 총선 이후 제2의 태영건설이 나온다'는 설이 파다하다"며 "이런 침체기에 재무구조가 벼랑 끝에 몰린 건설사들이야 무너질 수 있겠지만 경영에 문제가 없는 건설사까지 한꺼번에 묶여서 피해를 보고 있다"고 밝혔다. 이어 "건설 업계에서도 하루빨리 옥석 가리기가 진행돼 사업성이 있는 현장은 차질 없이 돌아가는 것을 원하고 있다"고 전했다.

심나영 기자 sny@asiae.co.kr