[THE FINANCE] 분상제 아파트 실거주 의무 3년 유예… 분양권 투자는 어떻게?

기존 '최초 입주 가능일'에서 '최초 입주 후 3년 이내'로 완화
개정된 주택법 수혜지는 둔촌주공 재건축·장위4구역 재개발
분양권 매매시 건설중인 아파트 위치·분양계약서 등 점검해야

2022년 둔촌주공 재건축 공사 재개당시 모습 <연합뉴스 제공>

분양가 상한제 아파트 대한 실거주 의무 규제가 3년간 유예될 전망이다. 여야는 총선을 50일가량 앞두고 실거주 의무를 유예하는 내용의 주택법 개정안을 통과시키기로 21일 합의했다. 분상제 아파트 실거주 의무가 시작되는 시점이 기존 '최초 입주 가능일'에서 '최초 입주 후 3년 이내'로 완화된다는 의미다. 국회에서 주택법 개정안이 통과되면 수분양자는 새 아파트 분양 잔금을 세입자의 전세자금을 통해 지불할 수 있게 된다.

실거주 의무는 분양가 상한제를 적용받은 아파트 청약에 당첨되면 입주 시점에서 2∼5년 간 직접 거주하도록 하는 규정이다. 전세를 끼고 집을 사는 '갭투기'를 막겠다는 취지로 문재인 정부 때인 지난 2021년 도입됐다. 당시 부동산시장이 과열되면서 투기를 막기 위한 수단으로 도입됐다. 이후 분양 시장이 얼어붙자 정부는 지난해 1·3 부동산대책을 통해 실거주 의무를 폐지하겠다고 발표했다.

이에 따라 부동산업계에선 아파트 분양권의 가치가 당분간 뛸 여지가 있을 것으로 보고 있다. 실거주 의무가 적용되는 단지는 지난달 말 기준으로 77개 단지 4만9766가구로, 이 중 이미 입주가 시작된 곳은 11개 단지 6544가구다. 서울 강동구 둔촌주공 재건축(올림픽파크포레온)·성북구 장위4구역 재개발(장위자이 레디언트) 등이 개정된 주택법의 최대 수혜자가 될 것으로 예상된다.

◇ 분양권 전매·투자의 과정

분양받고 싶은 아파트 청약에 당첨되면 좋겠지만, 그렇지 못할 경우 분양권을 매수하는 것도 한 방법이다. 아파트 분양권 매매의 시작은 최초 분양자가 시행사 또는 시공사와 분양 계약을 체결하는 것으로 시작된다. 이때 수분양자는 청약에 당첨돼 분양을 받거나 선착순 분양을 통해 동호수를 지정해 분양받게 된다. 아파트 분양권은 수분양자가 청약 당첨 후 아파트 분양 계약금(10%)를 지불하면 발생되는 권리다.

새 아파트 청약은 대부분 선분양을 통해 이뤄진다. 선분양 아파트는 아파트 완공 전 청약을 진행하고, 당첨자는 청약 후 2~3년 후에 입주하는 것이 일반적이다. 이때 수분양자는 분양권 전매를 통해 새 아파트 입주 권리를 양도할 수 있다. 수분양자는 분양권 전매를 통해 분양권 지위를 다른 사람에게 넘겨 입주자를 변경할 수 있다.

서울 분양시장에서 큰 수익이 발생할 것으로 기대되는 청약에서는 200대 1 이상의 경쟁률이 나타나기도 한다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 이달 6일 진행된 서울 서초구 '메이플자이' 서울지역 1순위 청약은 81가구 모집에 3만5828명이 몰려 평균 경쟁률 442대1을 기록하기도 했다. 앞서 81가구를 대상으로 진행한 특별공급에서도 1만여 명이 몰려 평균 123.7대 1의 경쟁률을 보였다. 이런 경우 분양권에 '웃돈 프리미엄'이 붙는데, 이를 사고 파는 것이 분양권 투자다.

분양권 매매 시에는 건설 중인 아파트의 위치와 금액을 정확히 확인해야 한다. 통상 아파트 청약 당첨 이후 분양대금은 계약금 10%·중도금60%·잔금 30%로 납부하는 것이 일반적이다. 분양권 거래는 수분양자가 지불한 분양대금과 지금까지 납부한 중도금, 앞으로 납부할 잔금에 더해 '프리미엄'을 주고 분양권을 매수하는 것을 말한다. 다만 새 아파트여도 '마이너스 프리미엄'이 붙어있는 집도 있다. 이런 집의 경우 분양대금보다 싼 값에 아파트를 매수할 수 있다는 점이 장점이다.

◇ 분양권 매매 전 점검해야 할 사항

분양권 매매시 분양계약서를 반드시 확인해야 한다. 같은 아파트라 할지라도 분양자마다 옵션 계약이 달라 분양대금이 다를 수 있기 때문이다. 유상옵션이 있으면 매도인이 계약 시점까지 납부한 금액이 있는지 여부를 확인해야 한다. 또 분양권 승계가 가능한지 여부도 따져봐야 한다. 기존 분양자와 매수자의 중도금 대출 조건이 다를 수 있기 때문이다. 예를 들어 분양자에게 실행된 주택담보대출이 매수자에게는 실행되지 않을 수도 있다는 의미다. 또 매수자는 분양권 계약 전에 계약자와 소유자 현황을 확실히 확인해야 한다.

아파트 분양권은 일반 아파트 거래와 달리 등기가 되지 않은 집이다. 분양권은 미등기 상태 권리인 만큼 하자는 없는지 여부를 더욱 꼼꼼하게 체크해야 한다.

또 '마이너스 프리미엄'이 붙어있는 아파트 분양권도 있다. 보통 잔금을 치루지 못해 분양권을 미리 판매하거나 수요자가 많지 않아 손실을 감수해야 하는 경우 마이너스 피가 발생하게 된다. 신축 아파트라고 해도 모든 아파트 가격이 오르는 것은 아니기에 마이너스 피가 존재한다.

또 청약 당시 분양가가 높게 책정된 단지에서도 마이너스 프리미엄이 발생할 수 있다. 최근 들어서는 경기북부 지역과 인천 새 아파트를 중심으로 마이너스 피 사례가 나타나고 있다. 마이너스 프리미엄이 붙은 주요 단지로는 고양 일산 '더샵 엘로이'와 파주 운정 '힐스테이트 더운정' 오피스텔 등이 있다.

◇ 서울서 분양권 매수 가능한 단지 어디가 있나

지난해 하반기 서울에서는 총 6개 단지의 전매제한이 풀렸다. 지난해 9월에는 구로구에서 △남구로역 동일 센타시아(91가구) △천왕역모아엘가트레뷰(140가구)가, 11월에는 △중랑구 리버센 SK뷰 롯데캐슬(1055가구)의 분양권이 시장에 나왔다. 이어 12월부터는 전국민의 관심이 집중됐던 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공, 1만2032가구)을 비롯해 △성북구 장위자이레디언트(2840가구) △강동구 강동헤리티지자이(1299가구) 등도 전매가 가능해졌다.

주택법 개정안이 국회에서 통과되면 집주인은 입주 전 한 번은 전세를 놓을 수 있게 된다. 다만 실거주 의무 3년 유예는 분쟁의 씨앗이 될 여지도 있다. 전세계약 갱신권(2+2년)이 있는 만큼 3년 뒤 실거주를 해야 하는 집주인과 세입자 간 갈등이 벌어질 수 있어서다．

부동산업계 한 관계자는 "실거주 의무 3년 유예로 올림픽파크 포레온 등 주요 아파트 분양권의 가치가 뛸 것으로 예상한다"면서도 "다만 실거주 의무 3년 유예는 기존 임대차보호법과 상충되는 법안이라 묻지마 매수는 위험할 수 있다"고 전했다.

박순원기자 ssun@dt.co.kr