"100만 호 공급 달성 어렵다"... 규제 많이 푼 부동산, 산 넘어 산

[1·10 부동산 대책]
주택 사업 수익성 여전히 낮아
총선 앞두고 법 개정도 걸림돌

10일 오후 서울 송파구의 한 아파트 단지. 뉴시스

정부가 ‘1·10 부동산 대책’을 내놓으며 '올해까지 주택 100만 호 공급' 목표를 재확인했다. 전문가들 사이에선 달성이 어렵다는 전망이 지배적이다. 건설사가 신사업을 하기엔 금리와 공사비 수준이 여전히 높은 탓이다. 주요 대책을 실행하려면 법 개정이 필요한 점도 걸림돌로 꼽혔다.

11일 국토교통부에 따르면 지난해 11월까지 전국에 공급된 주택은 인허가 기준 29만4,471호에 그쳤다. 지난해 목표 47만 호에도 한참 못 미친다. 정부는 지난해 ‘9·26 부동산 대책’ 때 올해까지 100만 호를 공급하겠다고 공언했는데 이를 달성하려면 올해에만 최대 70만 호가 인허가를 받아야 한다.

관건은 민간 주택사업 활성화다. 정부가 2023~2027년 공급 목표로 제시한 270만 호의 절반가량(48%)이 민간 물량이다. 정비사업 물량도 19%에 이른다. 정부가 전날 발표한 1·10 부동산 대책에 안전진단 없이 재건축 사업 착수를 허용하는 방안이 담긴 배경이다. 신축 소형 주택 매입 시 취득세 등 부동산세 산정에서 제외하겠다는 방안도 마찬가지다.

그러나 전문가들은 인허가가 단기간에 큰 폭으로 증가하지 않을 것으로 내다봤다. 주택 경기가 과열됐던 시기에 도입된 규제를 풀어주기에 적절한 시점인 것은 맞지만, 안전진단 규제 완화 등의 대책이 재건축사업의 수익성에 직접 영향을 미치지 않는다는 것이다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “정부의 목표 달성 가능성에 대해서는 회의적”이라며 “이번 대책은 원래부터 사업성이 좋아서 주민들의 재건축 추진 의지가 강했던 지역에 도움이 될 것”이라고 분석했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “현재 시장 상황에서는 재건축초과이익환수제를 폐지하거나 공공기여 부담을 크게 덜어주는 수준으로 규제를 완화하더라도 당장 인허가가 늘어나기는 어렵다”고 설명했다.

신축 소형 주택 매입자의 세금 부담을 덜어주는 대책도 수요를 움직이기엔 부족한 수준이라는 지적이 뒤따랐다. 권대중 서강대 부동산대학원 교수는 “전세사기 여파로 아파트에 쏠린 수요를 비아파트로 불러들이려면 세제 혜택이 더 있어야 한다”며 “특히 중소 건설사는 부도가 날 우려가 있어서 더 심도 있는 정책이 필요하다”고 제언했다.

정부가 한 번에 너무 많은 규제를 풀었다는 비판도 나왔다. 정부가 지난해 약속한 ‘분양가상한제 주택 실거주 의무 폐지’조차 아직 실현하지 못한 가운데 현행법 개정이 필요한 대책을 또 꺼냈다는 것이다. 도시정비법 개정이 필요한 ‘안전진단 규제 완화’가 대표적이다. 300가구 이상 도시형생활주택 건축을 허용하는 방안 역시 주택법을 개정해야 한다.

익명을 요구한 업계 관계자는 “이미 벌려놓은 일부터 매듭지어야 하는데 총선을 앞두고 입법 과정이 빠르게 진행될지 의문"이라며 “이명박 정부가 ‘뉴타운’을 대규모로 지정해 놓고 결국 출구를 찾지 못해 난리가 났던 상황이 반복될 우려도 있다”고 꼬집었다.

김민호 기자 kmh@hankookilbo.com