[하우머니] 강남권 한강뷰도 6억 '와르르'…'메가하락' 초입?

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 송승현 도시와경제 대표

#1. 공시가 현실화율 동결

Q. 오늘(24일)은 세금 이야기 먼저 해볼까 합니다. 정부가 내년 공시가에 적용하는 현실화율을 올해 수준으로 유지하겠다고 밝혔습니다. 당초 로드맵을 발표하기로 했는데 이건 미뤄졌어요?

- 내년 공시가 현실화율 '동결'…보유세 영향은?
- 부동산가격위 재수립안 의결…2020년 비율로 '동결'
- 공동주택 69.0%·단독주택 53.6%·토지 65.5% 유지
- 기존보다 최고 12.2%p↓…현실화 필요성 근본 재검토
- 내년 종부세 적용 공정시장가액비율 60% 적용 유지
- 전문가들 "보유세, 올해 비슷 혹은 약간 상승하는 정도"
- 올해 부동산 가격 상승…아파트 보유세 다소 증가 전망
- 역전세·전세사기 영향…연립·다세대 등 소폭 하락 예상
- 전세보증 기준 강화…공시가 하락에 '역전세' 우려도
- 공시가, 건강보험료·기초연금 등 행정제도 기초자료
- 정부, '공시가 현실화 로드맵 재검토' 국정과제 제시
- 최근 거래량·가격 움직임 '주춤'…"공시가 인상 제한적"

Q. 그렇다면 구체적으로 내년 보유세에는 어떤 변화가 있을까요?

- 조세 '저항' 최소…내년 보유세 변화는?
- 상승세 지역 보유세 소폭↑…고가 아파트 부담 늘듯
- 수도권 대부분 큰 변동 無…하락 지방은 줄어들 수도
- 강남 래대팰 1주택 보유세 771만 원→내년 846만 원
- 래대팰 84㎡ 작년 말 호가 28억∼30억→시세 34억
- 마포 래미안푸르지오 84㎡ 1주택자 보유세 28만 원↑
- 시세 상승 크지 않은 중저가 단지, 보유세 올해 비슷
- 하락세 가팔랐던 지방 일부, 공시가 하락에 보유세↓
- 다주택자, 시세 15억 초과 주택 보유세 부담 확대
- 시세별 현실화율, 시세 15억 이상 최고 75.3% 적용

Q. 집값 먼저 살펴보죠. 지난달 전국 아파트의 신고가와 신저가 거래량이 모두 크게 감소했다는데요. 매수세 자체가 실종된 것 같아요. 요즘 분위기 어떻습니까? 

- 짙어지는 관망세…너무 싸고 비싸도 안 팔린다?
- 10월 전국 아파트 신고가·신저가 거래 모두 감소 기록
- 최근 부동산 시장, 매수 심리 위축…거래 자체 감소세
- 10월 전국 아파트 신고가 1천288건…전달比 288건↓
- 전체 중 신고가 거래 비중 0.39%p↓…신저가 0.67%p↓
- 가격 상승 속 거래 위축…매수자, 가격 수용 의사 '뚝'
- 가격 '동상이몽'…매수자 "비싸" vs. 매도자 "손해 안 봐"
- 지난달 신고가 상승액·신저가 하락액 1위 모두 경기도

Q. 강남도 맥을 못 추는 모습입니다. 급매 아니면 거래가 거의 되지 않으면서 수억 원씩 떨어지는 단지가 나오고 있어요?

- "일단 지켜보자" 부동산 시장, 2차 조정기 오나?
- 수억씩 '뚝뚝'…다시 고개 든 '2차 대폭락론' 현실화?
- 서울 아파트, 작년 급락 후 올해 회복세…또다시 주춤
- '롤러코스터' 집값에 매수 예정자들 또다시 '관망세'로
- 매수자, 고금리에 경기 침체 우려까지…2차 조정 기대
- 가계대출 급증에 추가 대출 규제 임박…시장 '꽁꽁'
- 아파트 실거래가지수 0.25%↓…8개월 만에 하락 반전
- 강남3구도 '속속' 하락 거래…3억 가까이 떨어진 곳도
- 공인중개사 "급매 아니면 매매 계약 잘 체결되지 않아"

Q. 올해가 두 달도 채 남지 않았는데요. 내년 집값 전망을 두고도 여러 전망들이 나옵니다. 내년 집값 오를까요, 떨어질까요?

- "오를까, 떨어질까" 엇갈리는 내년 전망은?
- 경기 침체 우려 속 내년 부동산 시장 전망에 '촉각'
- '오르락내리락' 갈피 못 잡는 시장…내년 전망 엇갈려
- 대한건설정책연구원, 수도권 아파트 소폭 상승 전망
- 올해 고금리·원자잿값 상승 등에 '불황 악순환' 평가
- 내년 주택시장, 수요 약세·공급 여건 악화 등 '둔화'
- 건정연 "내년 'L자형 횡보세'…제한적 상승세 예상"
- 주택 수요 저점 통과…내년부터 공급 줄며 '불균형'
- 건정연 "금리인하도 거론…하락보다는 상승쪽 무게"
- 한국건설산업연구원, 앞서 주택 매매가 2%↓ 전망
- 건산연 "금리, 여전히 부담스러운 수준…하방 압력"
- 매수 시기 지켜보는 임대인들…엇갈린 전망에 '눈치'
- 불안한 전망에 "일단 전세" 심리…전세가격 상승폭↑

Q. 집값에 따라 내 집 마련 계획을 조정하시는 분들 많으실 텐데요. 그런데 20대 생각은 또 다른가 봅니다. 매달 등락 폭은 다소 있습니다만 청년층 영끌은 좀처럼 줄지 않고 있어요?

- 고금리에도 "내 집"…부동산 주도하는 20대?
- 젊은층, 주거 안정 선호…"영끌보다 전월세 무서워"
- 전 연령대, 전국 아파트 매입 비중↓…20대만 증가
- 9월 기준 20대는 전국 아파트 1,736건 구매…1,684건↑
- 일산 인근 공인중개사 "20대 미혼도 구매 문의 늘어"
- 전세사기 사태로 역전세·깡통전세 우려…"보증금 불안"
- 서울 외곽이나 경기도 등 매입가 낮은 지역 위주 구매
- 최근 대출 규제 강화 추세 속 청년층 대출 매력 여전
- 2~3년 내 공급부족 우려 한 몫…"집값 오를 것" 심리

#3. 서울 편입 이슈 어디까지?

Q. 메가시티 이슈도 살펴보죠. 서울시 김포구에서 시작한 편입 이슈가 서울에 근접한 수도권을 중심으로 점점 커지고 있습니다. 김포와 구리가 대표적으로 떠오르고 있고 고양시도 언급이 되는데요. 그런데 고양시는 속내가 조금 더 복잡한 것 같더라고요?

- '메가서울' 욕심내는 수도권…고양시는 복잡?
- 김포가 쏘아 올린 '서울 편입'…구리·하남 등으로 확대
- 고양시, 첫 공식 입장 "수도권 재편" 긍정…속내 '복잡'
- 지난 2022년 특례시로 승격…경기도, 13개 권한 넘겨
- '일산신도시' 품은 고양시…서울 생활권, 김포보다 우위
- 서울 통근·통학 인구 비율, 고양 15.1%·김포 12.7%
- 서울 편입시 신분당선 연장·고양선 등 논의 본격 전망
- '시' 버리고 '구' 단위 하향 조정…특례시 권한 반납해야
- 과밀 문제에 철도 설치 등은 유리…자칫 '득보다 실'?

Q. 고양시는 GTX 이슈로 이미 부동산이 들썩이고 있죠. 고양시뿐 아니라 GTX 중심으로 청약 시장도 뜨거운데요. 최근 청약 시장 열기가 식었다고 하는데 GTX 주변은 또 다른가 봐요?

- '조기' 착공·개통 GTX, 속도 따라 집값 천차만별?
- 기약 없는 'C노선' vs. 개통 앞둔 'A노선' 분위기 달라
- 'C노선' 의정부 푸르지오 등 3개 단지 기대 이하 성적
- '대장 아파트' 더샵 의정부역 링크시티 경쟁률 5.78대 1
- 입지 대비 비싼 가격…"주변 대비 차익 실현 어려워"
- 착공 안 한 GTX-C노선…교통편의 매력↓ 흥행 실패
- GTX-C 연말 첫 삽 후 2028년 개통…"더 지연될 수도"
- 'A노선' 파주 운정 우미 린 더 센텀, 2만 명 이상 접수
- 제일풍경채 372대1 경쟁률…사전당첨자 이탈률 최저'

#4. 명동 땅값 '후덜덜'

Q. 마지막으로 우리나라 땅 이야기해 보겠습니다. 명동 땅이 비싸다고 말만 했는데 세계에서도 임대료가 상당히 비싼 곳이더라고요?

- 임대료 세계 9위 '명동', 관광객 돌아오나?
- 서울 명동 임대료, 전 세계 주요 상권 중 '상위 9위'
- 서울 명동 1㎡당 월 임대료 평균 76만 8,150원 기록
- 가장 비싼 상권 '뉴욕 5번가' 월 임대료 239만 2,991원
- 전 세계 주요 번화 임대료, 지난해 대비 평균 4.8%↑
- 아시아·태평양 5.3% '최대'…미주 5.2%·유럽 4.2% 순
- 대부분 임대료 상승률, 인플레 정점 수준에는 못 미쳐

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