"불안정한 부동산 시장 원인은 '주택정치'"

전문가 "'주택정치'에서 '주택정책'으로 패러다임 바꾸는 것이 긴요"
"주택정치로 전세금 대출 늘리고 보증보험 활성화…결과는 갭투자 활개"
"다주택자를 투기꾼으로 몰기보다 민간 임대주택 공급자로 육성을"

[아이뉴스24 안다솜 기자] "주택 정책에 있어서 공공과 민간의 역할 구분이 명확해야 할 필요가 있습니다. 수요 억제 정책으로 한계가 있다는 걸 느꼈고 시장 기능의 정상적인 작동을 위해선 민간 자율성 크게 늘어나야 해요. 또, 공공의 역할이나 권한이 많다면 그만큼 책임을 많이 져야한다는 걸 정책결정자들이 깊게 생각해봐야 합니다."

깡통전세, 전세사기가 사회적 문제로 대두되는 가운데 주택정치에서 주택정책으로 정부의 접근 방식이 바뀌어야 한다는 의견이 제시됐다. 부동산 시장이 정부의 의도대로 움직이지 않고 반대로 가는 상황을 겪은 만큼 정부가 정치적으로 접근하는 것을 지양해야 한다는 의미다.

한국공인중개사협회가 2일 서울 강남구 SETEC 컨벤션센터에서 '2023년 부동산거래시장 투명성 향상 국제 교류 세미나'를 개최했다. [사진=한국공인중개사협회]

한국공인중개사협회(한공협)는 2일 서울 강남구 SETEC 컨벤션센터에서 '2023년 부동산거래시장 투명성 향상 국제 교류 세미나'를 개최했다. 세미나는 전국에서 발생하고 있는 전세피해 문제의 심각성을 인지하고 건강하고 투명한 부동산거래 시장을 만들기 위한 목표를 다지고자 진행됐다. 이날 행사에는 이종혁 한국공인중개사협회장, 임재만 한국부동산분석학회 수석 부회장, 로렌스 윤(Lawrence Yun) 전미부동산연합회(NAR) 수석 이코노미스트, 조주현 한공협 부동산정책연구원장 등 약 150여명이 참석했다.

세미나는 이종혁 한공협회장의 개회사를 시작으로 한공협·NAR 간 부동산 시장현황 등 정보공유·협력 업무협약(MOU) 체결, 윤 이코노미스트의 '미국 부동산 시장 예측', 조주현 원장의 '한국부동산 시장의 동향과 정책과제', 마크 기타바야시(Mark Kitabayashi) NAR 아시아태평양 글로벌 코디네이터의 'NAR 윤리강령' 등 주제발표 순으로 진행됐다.

최근 부동산 시장은 급격한 금리 인상 등으로 인한 하락기를 겪고 있고 악성 미분양 증가로 인한 건설사와 금융사 리스크 우려, 전세사기·깡통전세와 역전세로 불안한 임대차 시장 등 복잡하고 불안정한 상황에 놓여 있다. 세미나에선 이같은 시장 현황과 정책과제, 공인중개사에게 필요한 윤리 강령 등에 대해 논의했다.

조주현 원장은 이날 발표에서 "우리나라 부동산 시장에서 자생적으로 만들어진 파이낸싱 방법이 바로 전세"라며 "주택은 분할 소비나 분할 투자가 불가했는데 전세를 통해선 가능하다. 임차인에겐 주택에 저렴하게 거주할 기회, 임대인은 새로운 투자 기회를 줬다"고 설명했다.

그러면서 "시장에서 만들어진 자연스러운 제도인데 우리나라 부동산 시장은 정부 규제가 좌우하는 문제가 있다. 대개 그런 정책들은 정치적 이념이나 포퓰리즘에 의해 결정되는 경우가 많다"며 "임차 가구는 정부가 지원해 줄 대상이라고 생각해 전세 사는 사람들을 돕기 위해 전세금 대출을 늘렸다. 그리고 반환 보증을 위해 보증보험을 들 수 있도록 했는데 오히려 전세금이 더 올라가고 언제든지 갭투자를 할 수 있는 환경이 조성됐다"고 지적했다. 자연스럽게 시장에서 형성된 제도에 정부가 개입하면서 오히려 위험을 초래하는 등 정책 실패가 발생했다는 의미로 해석된다.

정책 과제로는 공공과 민간의 역할 구분 명확화, 공공과 민간의 역할 분담, 협업체계 구축 등이 제시됐다.

조 원장은 "공공과 민간의 역할 구분이 명확해야 한다. 과거 정부의 수요 억제 정책으로 한계가 있다는 걸 느꼈고 시장 기능의 정상적인 작동을 통한 민간 자율성의 확대가 필요하다"며 "공공에 권한이 많아지면 책임을 많이 져야한다. 공공의 역할확대는 곧 공공의 책임확대라는 인식을 정책결정자들이 명심할 필요가 있다. 책임 없는 정책 수행은 문제"라고 강조했다.

공공과 민간의 역할 분담에 대해선 "다주택자를 투기꾼으로 인식할게 아니라 민간 임대주택의 공급자라고 생각해 하나의 사업으로 잘 육성한다는 인식을 가질 필요가 있다"며 "우리나라 공공임대주택은 전체 주택의 7~8% 수준인데 전체 가구의 40%는 임차 가구다. 나머지 30% 이상이 주택 많이 가진 소유자들이 공급하는 주택인데 이걸 투기꾼이라고만 몰아붙이면 민간임대 공급에 문제가 생길 수 있다"고 말했다.

도시계획과 주택계획의 조화가 이뤄지지 않는 점도 지적됐다. 조 원장은 "용적률을 높이는 것과 인프라 공급 확대 중 어떤 게 우선인지, 주거지를 분산하려면 GTX같은 교통망이 필요한데 산업단지 개발을 통해 일자리를 분산하면 GTX은 필요하지 않을 수 있다"며 "어디에 우선적으로 해야하는지 정책 결정자들이 심각히 고민해야 한다"고 주장했다.

NAR 윤리강령을 주제로 발표한 마크 기타바야시 코디네이터는 "윤리강령은 법이 아니지만 전문가로 대우받기 위해선 전문가처럼 행동해야 한다"고 강조했다. 공인중개사가 전문가로 인정받기 위한 의무와 책임이 있다는 것이다.

그는 "윤리강령은 자격 관련 법률이 나오기 전부터 존재했다"며 "지역마다 나라마다 차이가 있을 순 있지만 윤리강령은 반드시 따라야하는 하나의 규칙이라고 생각한다. 전문성을 향한 우리의 약속"이라고 말했다.

NAR의 경우 공인중개사의 의무를 '의뢰인에 대한 의무', '대중에 대한 의무', '다른 중개인에 대한 의무' 세 가지 영역, 17개 조항으로 규정했다. 규칙을 따르지 않는 경우에 대해선 협회가 직접 관리하고 판단한다. 심사 등을 진행하는 패널이 있고 공인중개사가 의무를 이행하지 않은 경우 ▲최대 1만5천 달러까지 벌금 부과 ▲회원 멤버십 중단 ▲추가 교육 참여 ▲반복될 시 영구제명 등의 불이익을 부과한다.

NAR의 윤리 강령 중 고객과 관련된 조항으로는 ▲신의성실의 의무 ▲거래에 대해 매수자와 매도자 양쪽에 공정한 정보공시 등이 있다.

마크 코디네이터는 "NAR은 체계적으로 윤리 강령을 운영하고 있다. 물론 심각한 경우엔 정부도 개입하고 소송으로 이어질 수도 있다"며 "목표는 소송이나 정부 개입 수준에 도달하기 전에 스스로 관리하고 고객 보호를 이뤄내자는 것"이라고 설명했다.

이어 "NAR은 윤리 강령를 심각하게 인식하고 꼭 지켜야할 사항으로 본다"며 "중요한 건 이를 통해 정직성과 투명성이 구현돼야 한다는 점"이라고 덧붙였다.

/안다솜 기자(cotton@inews24.com)