10% 빠진 수도권 아파트값, '계약포기' 임계치 왔다

주택사업자들 "경착륙" 경고… PF 유동성도 금융위기 때보다 높아

"금리 상승 속도가 너무 빠르다. 복합위기로 확대될 가능성 높다."

한국건설산업연구원은 15일 오후 2시 서울시 강남구 건설회관에서 열린 '위기의 주택시장 : 진단과 대응' 세미나에서 금리 상승 속도가 시장이 대응하기 어려운 수준이라며 정부의 적극적 역할을 촉구했다.

한국건설산업연구원·한국주택협회가 공동 개최한 이번 세미나는 침체기에 진입하고 있는 주택시장의 리스크를 점검하고 현장의 목소리를 반영해 정책 대응 방안을 모색했다.

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주택사업자 열 중 일곱, "경착륙" 경고… PF 유동화 수준 높고 만기 몰려

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한국주택협회가 회원사를 대상으로 건설 및 주택사업 경력자 70명을 설문(9월 15일~10월 13일)결과, 70인 중 66%는 경착륙 가능성 크다고 답했다. 특히, 경력 10년 이상은 69%가 경착륙 가능성 높다고 응답했다.

이들은 수요 진작 정책(금융, 세제)을 중요하게 평가하면서 LTV 및 DSR 완화를 최우선 정책 과제로 꼽았다. 이어, 조정대상지역 해제 → 다주택자 양도세 중과 완화 → 정비사업 관련 규제 완화 순으로 규제를 풀어야한다고 봤다. 윤석열 정부의 8·16대책 중에서는 인허가 절차 개선을 가장 유의미하고 시급한 과제로 평가했다.

최근 자금시장 위기를 불러온 레고랜드발 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 경색과 관련해서도 정부의 지속적 대응을 촉구했다. 금융위기 때보다 지금이 PF 유동화 수준이 높고, ABCP(자산유동화 기업어음)·전단채 등 단기성 자금이 많아 부실의 파급력이 커졌다는 지적이다. PF 물량의 만기도 내년 상반기에 몰려있다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "금융위기 이후 은행권을 중심으로 건전성을 강화했지만 부동산금융은 오히려 더 위험한 비은행권 비중이 높아졌다"며 "금융부실은 시차를 두고 현실화됨에 따라 정부의 지속적인 대응이 필요하다"고 조언했다.

금융위기 때보다 PF시장의 유동화 수준과 파급력이 큰 점을 감안해 지원 재원 중 PF 시장 안정 비율을 높이고 장기화에 대비, 신규 기금이나 유동성 공급을 위한 지원책을 대비해야 한다는 목소리다.

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10% 빠진 수도권 아파트값, '계약포기' 임계치 왔다

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거래 절벽 현상의 심각함도 경고했다. 올해 수도권 아파트 매매 거래량(1~9월)은 전년 동기보다 70.3%나 줄었다. 수도권 아파트의 전체주택 대비 거래량은 통계 작성 이래 최저치다. 거래 감소는 주택시장 내부, 연관 산업 등 국민경제에 미치는 파급력 크고 서민경제의 어려움으로 이어진다.

올해 1~9월까지 분양 물량 중 미분양도 9.4%로 지난해 말 대비 2만4000호가 늘었다. 이런 가운데 수도권 아파트 가격(한국부동산원 실거래가격지수)도 10개월(2021년 11월~2022년 8월) 간 9.5%가 빠졌다. 계약금이 10%인 점을 감안하면 10%를 넘어서는 가격 하락은 계약 포기를 유인하는 중요한 임계치다. 내년 상반기 기준금리도 3.75%까지 예상돼 수요 회복이 쉽지 않은 상황이다.

허 연구위원은 "가격 하락, 거래 감소, 판매 저조, 금융 리스크 확대가 맞물리며 현재 주택시장은 침체기에 진입했다"며 "정부의 11.10 대책은 환영하나 현재의 금리상승 속도는 주택시장이 대응하기 어려운 수준"이라며 "주택시장이 복합위기로 확대되는 것을 막기 위해서는 정부의 지속적 역할이 필요하다"고 말했다.

공시가격, 공정시장가액 비율 조정, 1세대 1주택 고령자 납부유예 등 기존 국책과제의 속도를 높이는 한편 11·10 대책에서 밝힌대로 민간의 매입형 임대사업자를 신속히 지원해 월세시장 안정과 수요 진작을 동시에 도모해야 한다는 제안이다. 이를 통해서도 시장이 안정을 찾지 못할 경우 공공의 미분양 매입, 취득세와 양도소득세 한시 감면 등 정책적 수단도 활용할 필요가 있다고 덧붙였다.

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서울 정비조합 72%가 "분상제 개편안 불만"… 시공사 선정시기 조기화 한목소리

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주택공급의 한 축인 정비사업장에서도 추가 제도개편이 시급하다는 목소리가 높았다.

서울시 57개 재개발·재건축 조합장과 한국주택협회 도시정비 실무분과 소속 27개 시공사 현장 책임자급을 상대로 설문조사한 결과, 인허가 절차 간소화와 가격통제제도(분양가 상한제, 고분양가 심사제도) 또는 재건축초과이익환수제(이하 재초환) 개선이 필요하다고 답했다. 분양가 상한제 개편안에 대해 조합의 72.5%가 불만족스럽다고 했고, 재초환 개편안도 74%는 불만족스럽다고 답했다.

시공사 선정 시기를 조기화하고 공사비 검증제도 개선이 시급하다는 목소리도 나왔다. 정책 취지와 현장과의 괴리로 사업 지연, 불필요한 비용 상승 등 부작용이 심각하다는 것.

사업구역 지정과 인허가에 큰 영향을 미치는 지자체 소관 분야는 제도개편이 제한적이라는 지적도 나왔다. 서울시 신통기획의 경우 취지는 바람직하지만 공공기여 요구가 높고 토지주들이 서울시의 일방적 추진을 우려하는 만큼 추진위원회를 조기에 설립하게 하는 등 완충 장치가 필요하다는 목소리다.

이태희 건산연 부연구위원은 "물가상승 우려로 정부의 재정지출이나 유동성 공급에 많은 제약이 있는 지금 같은 시점에 규제개선만으로도 사업 활성화가 가능한 정비사업은 업계 어려움 극복에 큰 도움이 될 수 있다"고 했다.

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김희정 기자 dontsigh@mt.co.kr