잘나가던 신축아파트 0.54% ↓.. 약세 전환 '가장 먼저'

<부동산R114 제공>

주택 공급 부족과 수요 쏠림 등으로 서울에서 가장 먼저 상승했던 신축 아파트가 올해 가장 먼저 약세 전환한 것으로 나타났다.

25일 부동산R114에 따르면 올해(1~8월 누적) 서울 아파트의 연식별 매매가격 변동률을 조사한 결과 1~5년차 신축아파트가 0.54% 하락했다. 입주 6~10년차 준신축과 입주 10년 초과 구축이 각각 0.86%, 0.69% 오른 것을 감안하면 가장 먼저 약세 전환한 것이다.

2017년 문재인 정부는 투기 수요 억제를 목적으로 8·2대책을 발표하며 정비사업 관련 규제를 대거 도입한 바 있다. 당시 민간택지 분양가상한제와 재건축초과이익환수제, 조합원 지위양도 제한 등이 포함된 정비사업 규제가 도입되면서 수요층을 중심으로 서울 공급 부족 우려감이 커졌다. 게다가 이후 임대주택등록 활성화 방안과 다주택자 중과세 정책 등이 추가 발표되자 시장 내 기존 매물의 잠김 현상까지 가세하면서 신축아파트를 중심으로 매매가격이 급등세를 나타냈다.

이를 입주 연식과 시점에 따라 구분하면 신축아파트의 가격 급등세를 확인할 수 있다. 2017년에 입주 5년 이내 신축아파트의 매매가격이 15.56% 상승한 가운데 준신축(입주 6~10년)과 구축(입주 10년 초과)은 상대적으로 낮은 12.68%, 13.56%의 변동률을 나타냈다. 이런 경향은 2018년과 2019년 당시에도 비슷하게 나타났으며, 2020년 이후부터 준신축과 구축의 매매가격 상승폭이 신축아파트 수준을 앞지른 것으로 확인된다.

상대적으로 비싼 신축에 대한 매수 진입장벽이 높아 하락 전환도 가장 먼저 이뤄진 것으로 볼 수 있다. 특히 신축 아파트가 몰려 있는 강동, 송파의 대단지에서의 매매가격이 큰 폭 하락한 것도 약세 전환에 영향을 미쳤다.

다만 최근 5년(2017~2021년) 사이의 누적 변동률은 재건축 기대감이 일부 반영된 구축아파트의 상승폭이 112.62%로 상대적으로 높게 나타난 만큼 정부의 재건축 규제 완화 방향에 따라 앞으로의 방향성이 결정될 것으로 부동산R114는 전망했다.

한편 정부가 270만호 공급계획 중 50만호를 서울에 배정한 만큼 향후 보다 뚜렷한 안정 국면을 이끌 수 있을지 관심이 쏠린다. 현재 서울은 아파트 공급물량의 50~80% 가량을 재건축과 재개발 등 정비사업에 의존하고 있다. 부동산R114 관계자는 "지난 정부에서 도입된 재건축초과이익환수제, 안전진단, 민간택지 분양가상한제 등 정비사업 관련 규제 세 가지가 보다 전향적으로 완화되기 전까지는 정부의 서울 50만호 공급 대책에 대해 기대와 우려가 함께 공존할 것"이라고 전했다. 박순원기자 ssun@