"강남은 집값 안 떨어져" 그들의 착각?.."통계가 잘못됐다"[부릿지]

부동산 시장의 거래절벽이 계속된다. 올해 5월까지의 전국 아파트 매매건수는 15만5987건으로 2006년 통계 작성 이후 최저치를 기록했다. 거래량이 줄고 하락 거래가 이어지면서 전국 기준 집값도 낙폭을 키워가고 있다. 다만 강남, 서초 등 일부 지역에서는 상승세를 이어가고 있다. 이 가운데 김경민 서울대학교 환경대학원 교수는 자체 조사한 데이터에 의거해서 강남은 이미 하락세에 접어들었으며 전세시장도 임대차법 영향 없이 안정화될 거로봤다. 그 이유는 뭘까.☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 김 교수와 주택시장의 움직임을 분석해봤다.

▶조한송 기자
최근 빅데이터를 활용한 분석에 초점을 두고 계신 것 같더라고요. 우리나라 주택시장에 활용되는 데이터에 한계가 있다, 글로벌 수준에 미치지 못한다고 언급하셨는데 이유가 무엇인가요?

▶김경민 서울대학교 환경대학원 교수
우리나라에서 나오는 부동산 관련 리포트를 봤을 때 그 수준이 굉장히 약해요. 국토교통부 실거래 데이터를 보면 매매 건수만 2000만 건이에요. 개인이 분석하기 힘드니 리서치 회사가 그것을 가공해야 하는데 그다음 단계가 트렌드를 뽑고 예측하는 거예요. 정확한 분석 기법으로 지수를 만드느냐에 대한 생각이 있고요. 과연 그걸로 예측 모형을 제대로 만드느냐도 의문입니다. 한국부동산원은 두 번 거래된 것을 바탕으로 지수를 산출해요. 반복돼서 거래된 것만 모아서 지수를 만드는 거예요. 지금 강남구가 말도 안 되게 한 달에 100건 거래되거든요? 그러면 강남구도 지수가 잘 못 만들어졌을 가능성이 굉장히 높아요. 사실 이게 2008년에 나왔던 얘기예요. 미국에서 금융위기가 터진 다음에 주택 거래량이 아예 없으니까 기존에 있는 방법론으로 지수를 만들지 못했어요. 다른 기법들이 워낙에 많이 나왔으니 보충이 돼야 한다고 봐요.

▶조한송 기자
현재 주택 통계에 한계가 있다는 말씀입니다. 우리나라에서 특히 집값에 영향을 많이 미치는 요인은 무엇이라고 보나요?

▶김경민 서울대학교 환경대학원 교수
제가 좀 불편한 점은 아직도 주택 가격이 오를 거라는 희망 섞인 분석을 하는 분들이 있다는 겁니다. 그분들의 논거가 대부분 주택 공급량이 부족하다는 거예요. 부동산시장은 사실 공간시장하고 금융 시장으로 나뉩니다. 부동산은 물량, 공급, 수요와 관련된 공간시장과 금융시장의 영향을 동시에 받아요. 그런데 지금은 금융시장에서의 영향력이 압도적이에요. 전 세계를 강타하는 문제고요. 이거를 무시한 채 공급이 부족하니 가격이 오른다는 주장은 잘못된 거예요. 2018~2019년에 나왔던 물량은 지난 10년간 평균보다 압도적으로 많았어요. 그때 주택 가격이 안 올랐나요? 그니까 공급으로 설명할 수 없는 것들이 있는 겁니다. 지금은 무조건 유동성이에요. 이거를 도외시하면서 주택 가격을 말하면 안 돼요. 강남구도 사실은 지난해 11월을 기점으로 해서 집값이 꺾였어요. 3월에 인수위에서 재건축 완화 시그널 나오면서 잠깐 올랐을 뿐이지 지금 다시 꺾이기 시작했어요.

▶조한송 기자
책에서 지난 상승장에서 임대차3법이 시장에 미친 영향이 컸다고 언급하셨습니다. 다음 달이면 시행된지 2년이 되는데 그 영향은 어떨까요?

▶김경민 서울대학교 환경대학원 교수
임대차3법과 관련해서 정책의 취지와 부작용은 다르다고 말씀드리고 싶어요. 저는 임대차3법이 시행될 당시 시점에 대해서 비판했지 정책 자체가 나쁘다고 하지 않았어요. 우리나라가 경제협력개발기구(OECD) 평균 대비 임차인 보호 정책이 약하기 때문에 임대차법은 당연히 해야 한다고 봅니다. 다만 당시 전셋값과 매맷값이 동시에 뛰는 상황이었어요. 이런 정책이 나오면 가격이 오를 수밖에 없었어요. 모든 지표에서 증명됐고요. 당시 정책 실행이 성급했다고 봐요. 그렇다고 이 정책을 없애야 한다고 보진 않아요. 임대차3법은 중산층과 서민, 저소득층의 주거 복지 차원에서 매우 중요합니다. 주거복지는 두 가지입니다. 이들이 좀 더 오래 살게 하고 임대료가 덜 오르게 하는 건데 그게 임대차3법이에요. 다만 책에서 언급한 것은 시장이 굉장히 불안정한 시점에 그런 정책을 편 게 잘못됐다는 거죠. 작년 통계를 보면 전세 계약은 한 시점에 몰리지 않아요. 따라서 8월이라고 해서 엄청난 효과가 나타날 거냐? 저는 그렇게 보지 않아요. 잠실 30평대 전셋값이 어떤지 보면 작년 10월 대비 3억원 가량 내렸어요. 그러니까 사실 지금 전셋값은 안정화되고 있어요.

▶조한송 기자
책에서는 2021년 6월까지의 통계를 가지고 올해 시장을 예측했습니다. 그때까지만 해도 긴축속도가 이렇게 빨라질 거라고 예상하지 못했을 텐데요. 기준금리 기준 2%대에서 15~20% 하락할 거로 보셨는데. 3%대까지 오르면 집값이 얼마나 하락할 것으로 보시나요?

▶김경민 서울대학교 환경대학원 교수
10% 후반에서 20% 중반 사이로 봅니다. 저는 2020~ 2021년의 가격을 거품으로 보거든요. 금리가 2~3%대가 되면 그 거품이 없어질 거로 봐요. 집값이 2019년 가격으로 회귀하는데, 기준금리가 이보다 더 오르면 거기서 더 많이 빠지겠죠. 하지만 집값이 40% 이상 대폭락할 가능성은 적다고 봐요. 왜냐하면 우리나라 주택담보인정비율(LTV)이 꽤 강력해요. LTV가 80%인 미국이랑은 전혀 달라요. 2008년 금융위기 당시 미국도 50% 하락하지 않았어요.우리나라에서 그런 가능성은 좀 희박해요. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송, 김경민
촬영 이상봉, 김이진 PD
편집 양채은, 김이진, 김아연 PD
디자이너 신선용

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조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr, 이상봉 PD assio28@mt.co.kr

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