[류태민의 부동산 A to Z] 공동소유 주택에 전세 들어가도 괜찮을까?

과반 이상 지분 동의해야 계약 체결 가능
부부 절반씩 소유일 경우 배우자 위임장 확인
계약 해지는 소유주 전원 동의 필요해

[아시아경제 류태민 기자] 새로운 전셋집을 찾다 보면 집주인이 여러 명이어서 임차인이 불안을 느끼는 사례가 종종 있다. 주로 부부가 하나의 주택을 공동소유하거나 기존의 집주인이 사망하면서 배우자와 자녀에게 상속돼 주택 지분을 여럿이 나눠 가진 경우다. 그렇다면 이 경우 임차인은 전세 계약을 맺어도 아무런 문제가 없을까.

우선 계약 체결 전에 등기부등본을 통해 계약을 맺으려는 집주인의 지분율을 확인해야 한다. 민법 제264조에 따르면 공유물을 처분하거나 변경하기 위해서는 다른 공유자의 동의가 있어야 한다. 또 제265조에서는 공유물의 관리는 공유자의 지분 과반수로 결정된다고 명시하고 있다. 즉 임대차 계약을 맺기 위해서는 소유주의 절반이 넘는 동의가 있어야 가능하다.

만약 계약 당사자가 과반의 지분을 가지고 있다면 계약 체결에 문제가 없다. 주의해야 할 점은 부부가 지분을 정확히 절반씩 나눠 가진 경우다. 이 경우 남편이나 아내 중 한 명과만 계약을 체결한다면 완전한 계약이 될 수 없다. 지분의 절반이 넘지 않아 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법 상의 적법한 임대차 효력이 상실된다. 따라서 임차인 대항력, 최우선변제금, 확정일자 우선변제권 등을 인정받지 못할 가능성이 있다.

이 때문에 한 명과 계약을 맺을 경우에는 배우자 혹은 다른 공동 소유주의 위임장과 인감증명 등 대리권을 수여 받았는지 반드시 확인해야 한다. 또 참석하지 못한 공유자와 직접 통화를 통해 확인까지 한다면 가장 확실하다.

다만 임대차 계약 체결은 과반의 동의로 가능하지만, 계약을 해지할 경우에는 공동소유주 전원의 해지 의사가 있어야 가능해 주의가 필요하다. 민법 제547조 제1항은 임대인이 여러 명일 경우 계약의 해지나 해제를 하려면 공동임대인 전원이 계약을 해지한다는 의사표시를 해야 가능하다고 규정하고 있다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr