"영끌해도 못 사네"..중산층에 '넘사벽' 된 서울 아파트

서울 송파구 서울스카이 전망대에서 바라본 강남권 아파트 밀집지역. /사진제공=뉴시스

중산층이 이자 부담을 감내할 정도의 대출을 받아서 구입이 가능한 서울 아파트가 급감하고 있다. 5년 전보다 약 27만채 가량 줄어든 것으로 나타났다. 아파트 시세 상승률이 소득 증가율보다 훨씬 높았고, 신축 단지 공급이 부족한 상황에서 대출 규제와 금리인상 여파가 맞물린 결과로 해석된다.

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서울 아파트 구매력지수 2.6 역대 최저...경기, 인천 아파트 구입여력도 악화

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31일 KB국민은행 부동산 통계에 따르면 올해 1분기 서울 아파트 주택구입잠재력지수(KB-HOI)는 2.6으로 관련 통계를 집계한 2009년 3분기 이후 최저치를 기록했다.

이 지표는 중위소득 가구가 금융기관 대출을 받아 집을 산다고 가정할 때 소득, 자산 등 경제능력 한도 내에서 구입할 수 있는 주택 재고량을 의미한다. 수치가 낮을수록 중산층 가구의 주택구입 능력이 악화됐다는 의미다.

전 정부가 출범한 2017년 2분기 서울 아파트 주택구입잠재력지수는 22.8이었는데 5년 여간 20.2포인트 하락했다. 이 기간 중산층이 구입 가능한 서울 아파트 재고량은 30만8000호에서 3만7000호로 27만1000호 감소했다.

아파트값이 급등했고, 대출 규제와 금리인상이 맞물려 구입 가능한 재고량이 크게 줄어든 것이다.

중위소득 가구 연간 지출가능 주거비는 2017년 2분기 1730만원에서 올해 1분기 2214만원으로 27.9% 증가했다. 같은 기간 서울 아파트 평균 매매가격은 6억708만원에서 12억7818만원으로 110.5% 상승했다. 올해 1분기 은행 평균 대출금리는 3.86%로 2013년 1분기(4.07%) 이후 가장 높은 수준이다.

서울 아파트 주택구입잠재력지수는 2015년 1분기 48.2로 가장 양호했다. 아파트값 상승률이 안정세였던 2014~2015년에는 30~40 선을 유지했다. 이 때는 중산층이 구입 가능한 아파트 재고량이 50만~60만호에 달했다.

경기, 인천 등 수도권 아파트값도 급등하면서 중산층들의 구매력이 약해졌다. 올해 1분기 경기도 아파트 주택구입잠재력지수는 25.2, 인천 아파트 주택구입잠재력지수는 36.6으로 모두 역대 최저 수준을 기록했다. 임대차법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 시행 이전인 2020년 2분기에는 주택구입잠재력지수가 경기 59.7, 인천 72이었는데 이후부터 하락세가 뚜렷하다.

서울 시내 한 공인중개사무소에 붙은 세금 상담 안내문이 붙어있다. /사진제공=뉴시스

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중산층 소득 한푼 안쓰고 모아도 서울 아파트 사려면 18.4년 걸려

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중산층 가구가 내집마련에 필요한 기간도 점점 길어지고 있다.

올해 3월 기준 서울 3분위 가구, 3분위 주택 기준 소득대비 집값 비율(PIR)은 18.4로 집계됐다. 중산층 가구가 소득을 한푼도 쓰지 않고 모아 시세 상위 40~60% 수준의 집을 사는데 18.4년이 걸린다는 의미다. 2017년 5월(10.9)과 비교하면 7.5년 길어졌다.

중산층 가구가 서울 지역 시세 3분위 주택 전셋값을 마련하기 위해 필요한 시간은 올해 3월 기준 9.8년으로 조사됐다.

경기, 인천 지역도 중산층 내집마련 여건이 녹록지 않다. 올해 1분기 KB아파트 담보대출 PIR은 경기도가 11.2, 인천시가 10.3으로 집계됐다. 2017년 2분기(경기 7.1, 인천 6.6)와 비교하면 4년 가량 늘어난 것이다.

새 정부가 1주택자 보유세(재산세+종합부동산세) 완화, 일시적 2주택자 양도소득세 및 취득세 중과 완화 등을 민생경제 안정대책으로 내놨지만 금리인상 국면으로 실수요자의 내집마련 여건이 단기간 개선되기 어렵다는 지적이 나온다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "여윳돈이 부족한 수요자는 금리가 계속 오르기 때문에 대출을 받아도 불안할 것"이라며 "이번 규제 완화책으로 당장 거래가 늘어날 가능성은 낮다"고 말했다.

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유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr

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