[단독]분상제 아파트, 곧바로 실거주 안하고 전월세 가능해진다

규제지역 주담대 6개월 전입요건도 완화..정부, 전월세 매물 늘리면서 '갭투자'는 막는 '묘수' 고심

[서울=뉴시스] 고승민 기자 = 사진은 24일 서울 반포구의 한 아파트 재개발 공사현장 모습. . 2022.05.24.

이르면 올 하반기부터 서울과 수도권 등 '분양가 상한제'(이하 분상제)가 적용된 새 아파트에 집주인이 곧바로 입주하지 않고 세입자를 들이는 것이 가능해진다. 정부가 오는 8월 이후 '전세대란' 우려에 대비해 최대 5년의 실거주의무를 완화하기로 했기 때문이다. 실거주의무는 유지하되, '최초 입주 가능시점'부터 무조건 실거주토록 하는 조항을 손볼 것으로 전해졌다.

정부는 아울러 2020년 6·17 대책에서 내놓은 주택담보대출(이하 주담대) 실거주 의무도 완화할 예정이다. 규제지역에서 주택 구입자금용도로 주담대를 받으면 6개월 안에 매수한 집에 전입해야 하는 의무를 푸는 것이다. 이에 따라 올 하반기부터 전월세 매물이 늘어날 것으로 전망된다.

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'전월세 금지법' 완화해 집주인 '무조건 처음부터 거주' 삭제할듯..'전세대란 '우려 속 하반기부터 매물 증가 기대

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29일 정부와 관련업계 등에 따르면 국토교통부는 다음달 '임대차3법 종합대책'을 내놓으면서 분상제 아파트에 적용되는 현행 2~5년 실거주 의무를 완화할 방침이다.

분상제 주택 실거주 의무는 지난 2020년 주택법 개정 및 2021년 시행령 개정에 따라 지난해 2월19일 이후 입주자모집 승인신청 단지부터 적용돼 왔다. 공공택지는 분양가격이 주변 시세보다 80% 미만이면 5년, 80% 이상 100% 미만이면 3년의 실거주 기간을 채워야 한다. 민간택지는 80% 미만이면 3년, 80% 이상 100% 미만이면 2년이 적용되고 있다. 입주부터 무조건 실거주해야 한다는 점에서 시장에선 '전월세금지법'으로 불려왔다.

국토부는 실거주 의무 규제 자체는 지금처럼 유지하면서도 '최초 입주가능일부터' 무조건 수분양자가 들어가야 하는 부분을 삭제하는 방안을 유력 검토 중인 것으로 전해졌다. 정부가 사전에 정해 놓은 실거주 의무기간만 채우면 되지, 준공 후 입주가능일이 통보된 첫날부터 곧바로 새 아파트에 실거주할 필요는 없다는 뜻이다. 양도세 비과세 혜택도 2년 실거주 의무가 적용되는데, 역시 보유기간 중 2년 실거주 기간만 채우면 된다.

이렇게 되면 집주인은 처음부터 새 아파트에 세입자를 들여 전세보증금으로 잔금을 치르는 것이 가능해지고 세입자 입장에선 전월세 매물이 늘어나는 효과를 기대할 수 있다. 정부는 다만 실거주 의무를 완전히 폐지할 경우 '갭투자'(전세를 낀 매매)를 부추길 수 있어 규제 자체는 유지키로 한 것으로 알려졌다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "실거주 의무가 완화되면 집주인이 거주하지 않고 세입자를 들일 수 있기 때문에 전월세 매물이 늘어날 것"이라며 "정부가 다음달 내놓은 분상제 합리화 방안까지 더해지면 수도권 분양 물량이 늘어 공급 우려에 대한 해갈이 될 수 있다"고 말했다.

정부는 다음달 중 이주비, 원자재 가격 상승분 등을 반영하는 분상제 합리화 방안을 내놓을 예정인데, 이렇게 되면 분양가격이 지금보다는 올라갈 수밖에 없다. 수분양자 입장에선 올라간 분양가의 일부를 전세금으로 충당할 수 있게 된다.

근본적으로 임대차2법 도입 2년을 맞아 8월 이후 전월세 대란 우려를 불식시킬 수 있다. 실거주 의무가 부과된 분상제 아파트는 지난해 2월 19일 이후 수도권에서 약 17개 단지인 것으로 전해졌다. 분상제 아파트라도 '주변 시세의 100%를 초과' 한 분양가격이라면 실거주 의무가 부과되지는 않았다. 업계에선 호반건설의 경기 화성 동탄2신도시 A62블록 '호반써밋 동탄'이 실거주의무가 풀리는 첫 단지가 될 것으로 전망한다. 입주 예정 물량은 744가구다.

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'규제지역서 주담대 받으면 6개월내 전입요건'도 풀린다..대출 많으면 세입자도 꺼려 '갭투자' 위험은 크지 않을듯

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정부는 지난 2020년 6·17 대책 때 강화한 주담대 실거주 의무도 완화할 방침이다. 무주택자 혹은 1주택자가 규제지역에서 주택 구입자금 용도로 주담대를 받으면 무조건 6개월 이내에 전입해야 하는 규제다. 1주택자의 경우 규제지역에서 다른 집을 구매했다면 기존 주택을 팔아야 하는 조항까지 붙었다. 6·17대책 이전에는 주택가격 9억원 이상에 대해서만 투기지역 및 투기과열 지역은 1년, 조정대상 지역은 2년 전입요건이 있었는데 이를 6개월 이내로 확 당겨 버렸다.

분상제 주택 실거주 요건을 완화할 때 주담대 실거주 요건도 함께 풀어야 실질적으로 전월세 매물을 유도할 수 있다. 금융권 관계자는 "6개월 전입의무가 완화되면 본인이 곧바로 거주하지 않고 세입자를 들이는 것이 가능해진다"면서도 "다만 주담대 금액이 과도할 경우 세입자 입장에서는 그만큼 위험도가 크기 때문에 전월세 계약을 꺼릴 수 있다"고 말했다. 6개월 전입요건을 일부 완화하면 전월세 매물이 늘어나는 효과는 있지만 이를 계기로 '갭투자'가 확 늘어날 것으로 보지는 않는다는 설명이다.

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권화순 기자 firesoon@mt.co.kr, 이민하 기자 minhari@mt.co.kr, 이소은 기자 luckysso@mt.co.kr

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