무려 '19조' 재건축 공사비를 주민이..'제2의 둔촌주공' 또 나온다

권화순 기자, 이소은 기자, 이민하 기자 2022. 4. 3. 07:00
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[MT리포트]'재건축빅뱅'이 온다(上)

[편집자주] 윤석열 정부의 재건축 규제 완화 기대감이 커지고 있다. '재건축 빅뱅 시대'가 열릴 것이란 전망도 나온다. 하지만 전문성이 부족한 조합이나 지자체 등이 시행착오 없이 제대로 이끌수 있을지 우려도 나온다. 집값 불안과 이주 수요에 따른 전세난도 걱정이다. 윤석열 정부가 규제 완화 전 고민해야 할 과제를 짚어봤다.

공사비 19조인데 동네주민이 알아서?..윤석열式 재건축의 함정
(서울=뉴스1) 임세영 기자 = 17일 서울 강동구 둔촌 주공 재건축 현장 모습. 2022.3.17/뉴스1

단군이래 최대 재건축으로 불리는 서울 강동구 둔촌주공 재건축 공사가 중단될 위기다. 분양가 산정 문제로 분양 시기가 차일피일 미뤄지더니 조합내 갈등으로 조합장이 교체되고 이제는 시공사와 분쟁이 벌어졌다.

문재인 정부에서 사실상 '올스톱' 됐던 민간 재건축 사업이 윤석열 정부에선 활기를 띨 전망이지만 시장에선 제2의 둔촌주공 사태의 재현을 우려하는 목소리가 나온다. 조 단위의 초대형 사업을 비전문가인 민간조합에만 맡겨둘 경우 재건축 사업이 산으로 갈 수도 있다는 지적이다.

◇둔촌주공 3.2조·반포주공 2.6조·신반포3차 1.1조...52곳 공사비만 19조인데 동네주민이 알아서?


2일 머니투데이가 서울에서 진행 중인 재건축 사업을 전수조사한 결과, 사업시행 인가를 받은 조합이 총 70곳 달하고 이 가운데 52곳이 시공사를 산정한 것으로 확인됐다. 52개 조합의 총 공사비는 19조3604억원이다. 공사비가 사업비의 약 70%를 차지한다는 점을 감안하면 총사업비는 약 27조원이 넘을 것으로 추정된다.

서울 재건축 사업 중 공사비 1조원이 넘는 조합은 4곳이다. 단군이래 최대 재건축으로 꼽히는 강동구 둔촌주공은 3조2000억원이며 서초구 반포주공1단지는 2조6000억원이다. 서초구 신반포3차·경남 아파트와 강남구 개포주공4단지도 각각 1조1277억원, 1조467억원의 '초대형 재건축 사업'이다.

민간 재건축은 안전진단, 재건축 초과이익환수제, 분양가 상한제 등 3가지 규제로 문재인 정부에서 사실상 '올스톱' 됐다. 하지만 윤석열 정부에선 달라진다. 윤 당선인은 재건축 규제 완화로 도심 주택공급을 확대하겠다는 공약했다.

◇공사 중단 위기 몰린 둔촌주공, 앞으로 또 나온다.. "조합장 견제하고 전문성 키울 기구·법적 근거 만들어야"


문제는 '제2의 둔촌주공'이 앞으로 계속 나올 가능성이다. 기껏 재건축 규제를 풀어봐야 둔춘주공 같은 사태가 계속되면 효과는 반감될 수밖에 없다. 재건축 사업의 진도가 더딘 이유는 규제와 인허가 절차의 문제도 있지만 비전문가인 동네주민들이 모여 결성한 조합이 수조원의 사업을 이끌기엔 역량이 부족한 탓도 크기 때문이다.

현재 도시정비법(도정법)에 따르면 재건축 조합의 조합장이나 임원이 되려면 해당 단지에서 직전 3년 거주하거나 5년 이상 소유해야 한다. 일부 조합은 재건축을 성공시킨 '스타조합장'을 고문으로 영입하기도 하지만 전문성 확보 효과보단 곳곳에서 '이권 다툼'만 벌어지고 갈등을 더 키웠다.

정부는 조합의 전문성을 높이기 위해 2016년 도정법에 CEO조합장(전문조합관리인) 제도를 도입했다. 변호사, 회계사, 건축사, 도시계획 및 정비사업 관련 종사자 등 전문가라면 조합원이 아니어도 조합 임원 자격을 부여한 제도다. 하지만 조합 분쟁 등 이례적인 경우에 한해 시군구청이 직접 선임하는 제도라 실제 사례는 드물다.

서울시는 지난 2015년부터 정비사업 코디네이터 제도를 시행 중이다. 주민과 조합, 시공사간 갈등을 조율하는 전문가를 파견하는데 주로 분쟁조정 역할에 집중돼 있다. 법적인 효력도 없어 한계점이 많다. 지난해 도입된 서울시 신속통합기획 정비사업은 정비계획 수립 단계에서만 서울시가 일종의 컨설팅을 해준다. 일부 조합들은 금융전문가 등으로 구성된 신탁사를 재건축 시행자로 지정하거나 위탁하지만 비용이 들고 활성화 속도도 더디다.

이 때문에 민간 재건축 활성화를 공약으로 내걸은 윤석열 정부가 조합의 전문성 확보를 위한 법적인 장치나 체계적인 지원이 가능한 기구를 설립해야 한다는 지적이 나온다.

김예림 법무법인 덕수 변호사는 "현 조합들이 전문성이 없다보니 정비업체, 용역업체에 자문을 구하고 그 업체에서 주먹구구식으로 하면서 돈만 많이 받아가는 구조"라며" 자문을 받을 수 있는 전문가집단을 필수적으로 구성하도록 법상 의무를 부여해야 한다"고 말했다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터장은 "조합이 설립되면 초기부터 청약 전까지 전문가로 구성된 공적 혹은 그게 안되면 민간 기구라도 설립해서 재건축 사업이 제대로 되도록 지원할 필요가 있다"고 지적했다.

尹정부서 60만 가구 쏟아진다.."재건축 빅뱅" 힘 커지는 서울시
(성남=뉴스1) 민경석 기자 = 사진은 22일 경기도 성남시 분당구의 공인중개사무소 모습. 2021.7.22/뉴스1

재건축 첫 단계인 안전진단 신청이 가능한 아파트가 서울과 1기 신도시만 최소 60만 가구가 넘는 것으로 확인됐다. 집값 과열 우려로 민간 재건축을 사실상 중단했던 문재인 정부와 달리 윤석열 당선인은 안전진단 규제부터 과감하게 풀 계획이다. 이에 따라 매년 수십만채가 재건축 시장에 진입, '재건축 빅뱅'이 시작된다. 중앙정부 차원의 안전진단 규제가 힘을 잃은 만큼 재건축 인가 속도조절 권한을 갖고 있는 서울시 등 지자체의 정밀한 스케줄이 필수라는 지적이 나온다.

◇서울 30만 가구 이상·1기 신도시 29만2000가구 안전진단 신청한다.. 재건축 '빅뱅시대'


2일 정부와 서울시 등에 따르면 준공 30년이 지났지만 재건축 안전진단을 통과하지 않은 서울 아파트는 약 30만 가구 이상인 것으로 추산된다. 지난 1986~1988년 준공한 목동신시가지 1~14단지가 몰려있는 양천구에서 2만4000가구가 재건축 대상에 들어가고 1988년 준공한 노원구 상계동 주공 아파트도 안전진단 신청이 가능한 대규모 단지다.

1989년부터 1996년 조성된 1기 신도시들도 향후 3년 안에 준공 30년이 도래하는 아파트가 총 19만2000가구에 달한다. 고양 일산 6만9000가구, 성남 분당 9만7580가구, 부천 중동 4만1435가구, 안양 평촌 4만2047가구, 군포 산본 4만1947가구 등으로 올해부터 순차적으로 30년 연한을 넘어선다.

결과적으로 윤석열 정부에서 서울과 1기 신도시만 합쳐도 최소 60만 가구 이상이 재건축 연한 30년을 채워 안전진단 신청이 가능해지는 셈이다. 윤 당선인은 부동산 규제 정상화 1호로 재건축 규제 완화를 꼽고 있으며 특히 문재인 정부에서 강화한 안전진단 구조안정성 비중을 50%에서 30% 낮추기로 약속했다. 더불어 1기 신도시 특별법을 제정해 안전진단과 용적률, 리모델링 등의 규제를 풀기로 공약했다. 안전진단 규제는 시행령 개정 사항이라 새 정부가 곧바로 풀 수 있다.

◇안전진단 틀어쥔 국토부 '지고' 인허가권 서울시 '뜬다'..집값불안·전세난 막을 정밀 스케줄 '필수'


재건축 빅뱅 시대에는 중앙정부보다 지자체 권한이 대폭 확대될 전망이다. 국토교통부는 그동안 도시정비법 시행령을 통해 안전진단 평가 점수 비중을 변경하고 안전진단 평가 5단계 중 조건부 E 등급에 대해 산하 한국건설기술연구원 재검증을 통해 재건축에 직간접적 영향력을 행사해 왔다. 집값 불안을 막기 위해 안전진단을 통해 재건축 사업을 늦추는 경우가 많았다. 윤석열 정부에서 시행령이 개정되고 재검증 절차가 사실상 생략되면 정부 권한은 대폭 축소될 수밖에 없다.

관건은 권한을 넘겨 받은 지자체가 주택 수급 동향을 정확히 파악해 지역별로 재건축 속도조절을 제대로 할수 있느냐다. 현행 도시정비법에 따르면 시·도지사는 주택이 현저히 부족하거나 반대로 집값이 불안정할 경우 재건축 사업시행계획인가 또는 관리처분계획인가를 조정할 권한을 갖고 있다. 특히 1기 신도시의 경우 연평균 5만 가구씩 재건축 연한을 초과한 아파트 단지가 쏟아진다. 지자체가 재건축 스케줄을 초기부터 제대로 세우지 않으면 1기 신도시발 부동산 불안이 전국을 강타할수 있다.

재건축에서 시작된 집값 불안은 전셋값 급등으로 이어진다. 재건축 단지 거주민이 전세 수요자로 인근 시장으로 일시에 쏟아져 나오기 때문이다. 실제 지난해 하반기 서울 서초구 반포동 반포 1·2·4주구 2210가구의 재건축 이주가 시작되고 인근 반포3주구 1490가구가 뒤이어 재건축 공사를 시작하면서 일대 전셋값이 급등하기도 했다. 당시 반포동 전셋값이 서울 전셋값의 4배까지 폭등하면서 서울 임대차 시장 불안 요인으로 작용했다.

특히 1기 신도시는 아직까지 재건축 경험이 전무하다. 지역구 표심을 의식한 정치인들이 지자체를 압박해 우선순위 경쟁을 벌일 가능성도 있다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "전면적인 재건축 보다는 순환개발을 통해 지자체가 스스로 공급을 조절해야만 집값급등이나 전세난 등의 문제를 예방할 수 있다"며 "1기 신도시는 용적률을 올려주더라도 건폐율을 낮추고 도로·공원용지 기부채납을 받아 주거환경을 개선하는 방향으로 도시계획을 정밀하게 짜야 한다"고 지적했다.

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권화순 기자 firesoon@mt.co.kr, 이소은 기자 luckysso@mt.co.kr, 이민하 기자 minhari@mt.co.kr

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