재초환 완화, 임대차법 개정 등 尹 부동산 플랜..여소야대 국회가 난관

미리 본 Y노믹스 <2> 공급과 가격 안정, 두 마리 토끼 잡을까

분양가상한제, 안전진단 기준 완화는 시행 가능
재건축초과이익환수제 등 법 개정 사안 불투명
임대차법도 전면 재검토보단 보완 관측

윤석열 대통령 당선인은 현 정부 부동산 정책을 ‘비정상’으로 규정하고 이를 정상화하는 것을 부동산 정책의 주요 목표로 삼았다. 이에 따라 부동산 정책의 큰 방향도 주택 공급에 걸림돌이 되는 규제를 풀고, 대출 역시 실수요자의 내 집 마련의 사다리가 될 수 있도록 설계했다. 임대차 불안을 잡기 위해 시장 원리에 맞지 않는 임대차 관련 제도도 재정비하겠다고 약속했다. 주택 임대차 시장 안정과 공급 확대로 부동산 시장 안정을 이뤄내겠다는 포석이다.

하지만 당장 윤 당선인의 구상대로 부동산 정책을 100% 실행하기 어려운 현실이다. 법 개정이 필요한 사안이 많은데 여소야대 의석 구조로 인해 국회의 벽에 막힐 수 있기 때문이다. 대선 과정에서는 여야 모두 주택 공급 확대를 약속하는 등 부동산 공약에 큰 차이가 없었지만, 임대차법 개정이나 재건축초과이익환수제 등 일부 사안에서는 이견이 크다. 공약 내용대로 실행하더라도 ‘디테일의 함정’을 조심해야 한다는 지적도 나온다.

윤 당선인의 주택 공급 공약에서 가장 눈에 띄는 부분은 재건축 등 정비사업 관련 규제 완화다. 윤 당선인이 5년 내 공급 목표로 제시한 전국 250만 가구 가운데 정비사업을 통한 목표 물량은 47만 가구로 5분의 1 수준에 불과하다. 공급 확대 기조 속에서도 끝내 재건축 규제는 풀지 않은 현 정부와 가장 차별화된 내용이다. 재건축을 꽁꽁 싸맨 규제들을 하나하나 풀어 필요한 곳에서 얼마든지 재건축이 이뤄질 수 있도록 하겠다는 게 윤 당선인의 구상이다.

우선 현 정부에서 바로 올려놓은 재건축 정밀안전진단 기준부터 개선한다. 2018년 국토교통부는 정밀안전진단 심사에서 20%였던 구조안전성 비중을 50%까지 대폭 확대했는데 이를 다시 30%로 낮춘다는 계획이다. 준공 30년 넘은 노후 아파트는 정밀안전진단을 면제하기로 했다.

공급 위축의 원인으로 지목된 분양가 상한제 역시 토지비와 건축비, 가산비 산정 등에 있어 정비사업에 부담이 되지 않도록 일부 손본다는 계획이다. 정밀안전진단 개선과 분양가 규제는 행정부의 시행령 개정으로 시행할 수 있다.

재건축 조합원에게 막대한 부담금 압박을 줬던 재건축초과이익환수제에 대해서도 부과기준 상향 조정 등 완화를 추진한다는 계획이다. 재건축·재개발뿐 아니라 리모델링에 대해서도 주택법과의 별도로 ‘리모델링 추진법’을 법제화해 법적 근거를 마련하고, 개발 30년이 지난 분당, 일산 등 수도권 1기 신도시 역시 특별법을 만들어 재정비하겠다고 윤 당선인은 공약했다.

다만 이 사안들은 모두 법 제·개정이 필요한 사안으로 국회 동의를 거쳐야 한다. 리모델링법이나 1기 신도시 특별법은 선거 과정에서 더불어민주당도 공약했거나 여야 간 이견이 없지만, 재건축초과이익환수제는 다르다. 재건축으로 얻는 개발이익이 3000만원 이상일 경우 최대 50%까지 부담금으로 내도록 한 이 제도는 노무현정부에서 처음 법제화됐지만 이후 보수 정권에서 계속 시행 유예됐다가 현 정부 출범 뒤인 2018년부터 시행됐다. 이 때문에 재건축초과이익환수제 완화에 민주당이 협조할 가능성은 크지 않다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 14일 “이 제도는 재건축의 최종 걸림돌로 이를 완화하지 않는 한 재건축이 속도를 내기는 어렵다”고 말했다.

일부 공약에 대해서는 부동산 전문가들 사이에서 신중한 재검토가 필요하다는 의견도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 주택 250만 가구 공급 계획과 관련해 “정부가 목표 물량을 정해 놓고 끼워 맞추는 식의 ‘공급 폭탄’은 지양해야 한다. 공급에 걸림돌이 되는 제도를 개선하는 식으로 접근해야 한다”고 말했다. 준공 후 30년 지난 아파트에 대한 정밀안전진단 면제 역시 신중해야 한다는 목소리가 나온다. 국회입법조사처에 따르면 지난해 6월 기준 서울 시내 아파트의 17%가 준공 30년을 넘겼다. 안전진단 면제 아파트 단지가 속출하면 해당 지역을 중심으로 부동산 시세가 뛸 가능성이 크다. 박 수석전문위원은 “부동산 시세는 미래 기대를 먹고 자란다. 상반기까지 아파트 시장이 기대감으로 인한 강보합세 수준을 유지할 것”이라고 전망했다.

윤 당선인은 임대시장 안정을 위해 임대차법 전면 재검토와 임대사업자 재활성화 정책을 추진하겠다고 밝혔다. 그러나 이 역시 국회의 벽을 넘기가 쉽지 않을 전망이다. 김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 “이미 임대차법이 어려운 과정을 거쳐 정착화되고 있는 만큼 완전히 되돌리기보다는 개정 임대차법에서 문제점을 보완하는 방향으로 가야 한다”고 말했다. 세입자의 계약갱신 요구를 거절한 뒤 몰래 재임대한 집주인에 대한 처벌 규정이나 매매 계약에서 세입자가 계약갱신 여부를 번복하지 않도록 계약서상에 세입자 의사를 명시하도록 하는 등 보완 작업이 필요하다는 얘기다.

윤 당선인은 실수요자의 내 집 마련을 돕는다는 취지로 생애 최초 주택 구매자에 한해 최대 80%까지 주택담보대출 담보인정비율(LTV)을 완화하고, 지역과 관계없이 나머지에 대해서도 70%로 완화하겠다고 약속했다. 그동안 대출에 막혀 내 집 마련을 못 한 실수요자들은 환영하지만, 가계부채가 더 악화할 수 있다는 우려도 나온다. LTV 규제 완화가 총부채원리금상환비율(DSR) 규제나 가계대출 총량 규제와 상충할 수 있어 대출 규제 전반의 재조정이 불가피할 것이란 관측도 제기된다.

세종=이종선 기자, 김지훈 기자 remember@kmib.co.kr

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